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华润位于亦庄北神树的北京润府二期雲萃6月29日开盘了，官宣卖了6.1亿。不管数字真假，相比于一期，北京润府二期这次开盘是真卖的好；

北京润府二期开盘能卖这么好，不仅仅是调规后变好房子得房率增加了，个人觉得还有两个原因，一个楼盘本身的均好性不错：大门、园林、装标、会所、地库等：

第二个是华润对于周边配套的兑现速度也非常好，项目南侧的万象汇已经开始招标，预计2028年4月30号交付使用。另外项目西侧由华润配建的体育公园、体育馆也都盖好了，即将正式对外开放；

周边配套肉眼可见的落地速度，以及小区本身实景园林、公区、会所的展现给了购房人更多的信心。

题外：北京润府的来时路

北京润府这个楼盘从去年5月开盘到现在经历了过山车般的起浮变化。首期开盘是5月12号，当时的开盘优惠是排卡减10万，当天认购2个99折，7天签约再给1个99折，相当于3个99折+10万的优惠；

三居室的成交价在6.1-6.2万之间，129-133的成交价在6.2-6.3万之间，157平成交价在6.4-6.6之间（对于这个价格我一直觉得偏高，也呼吁大家不要买）；

但是到了2024年9月，销量非常不理想，网签近70套。930华润为了冲刺开始降价，133平以下9折出售，157平92折出售，这样一来单价降到了5.4-6万之间；

这时也迎来了北京润府首批业主的维权风波，当时双方可谓剑拔弩张，几乎每个周末老业主都去维权；

但也是因为降价加之930的新政，让北京润府在国庆期间认购书的用完了，看房需要排队，销售签单到手软；

从那个时候起北京润府99-109-128-133开始迅速走量，截止目前一期640套房源，已经网签479套，网签均价58328。（目前一期还有少量尾房）

去年底出台好房子政策以后，北京润府开始尝试二期调规，这时的一期业主开始不干了。早早的一期业主们就收集了各种材料，分别抄送了北京市住建委和12345邮箱；

趋势不可挡，一期业主们这些做法最终都是徒劳。不过华润为了减少一期业主的损失和心理不平衡加快了一期的建设速度，一期会比合同约定提前2个月交房，同时二期的阳台和设备平台也是收着赠送；

这就是华润北京润府的来时坎坷路，当你了解了这些对当下的价格判断就会更清晰一些！

那么调规后的北京润府二期相较于一期有哪些变化呢？北神树的板块的购房逻辑变了吗？二期的价格相较于一期是涨了还是跌了呢？

调规后的二期变化主要在以下几个方面：

1、增加了得房率：二期的房子大部分户型相较于一期增加了南向的阳台和北侧设备平台，但是阳台的整体进深只有1.2-1.4米，而且小户型只增加了一处客厅阳台，大户型才有三面阳台。

比如，98平户型跟一起一样，仅赠送了飘窗。

101平户型只增加了客厅阳台

110平户型同样只增加了客厅阳台

112/113-119-132-139才是南向三面阳台和北向设备平台赠送

加上赠送后各个户型得房率如下：

二期得房率：79%-92%

99㎡ A2（34套）得房率79%

101㎡ A3（34套）得房率80%

110㎡ B3（34套）得房率80%

112㎡ B2（14套）得房率82.5%

113㎡ B1（14套）得房率83%

132㎡ C1（32套）得房率90%

139㎡ D1（32套）得房率92%

2、架空层：在小区6号楼和4号楼增加了两处架空层，共计250㎡左右；

3、小区东大门原来的物业用房给成了邻里共享空间；

4、风雨连廊：小区增加了5处风雨连廊，一处位于11号楼东侧，让邻里共享空间和两处下沉庭院连起来形成了一个超大规模公区。一处位于11号楼西北侧，还有三处位于14号楼南侧；

5、下沉庭院：在小区6号楼的东侧增加了一处下沉庭院，同时优化了两处下沉庭院；

以上就是北京润府调规后的主要变化，其中除了增加得房率以外，其余的增项都是惠及整个小区全部业主的，这对于木已成舟的一期业主也算是一种安慰吧！

在“好房子”盛行的当下，北京润府二期的这些调规其实并不算什么，能让购房人买单的是华润的兑现速度；

目前北京润府已经实景展示了，效果非常好，从大门到地下会所都做得非常棒

另外小区的园林真心不错，尤其是家里有小孩的客群，达尔文营地、阶梯式的下沉花园、童梦谷都已经实景呈现，对小朋友特别友好；

小区的地下车库同样也是星空顶+环氧地坪漆；

当然以上这些东西可能看房多的伙伴不会觉得有啥，毕竟现在新房都没有太差的。但是如果说这是单价5.5-6万的楼盘所配备的，那就显得格外香了；

不仅是小区盖的好，外部配套上兑现速度也很快！

当初拿地的时候，北京润府是一个综合地块，除了住宅用地以外还包括项目西侧的幼儿园、体育场、公园以及备受关注的万象汇商业；

现在西侧的体育场和公园已经建好，马上就要对外开放了，幼儿园也已经封顶了；

万象汇商业已经开始招标，预计2028年4月30号交付。由万象品牌运营，规划了餐饮、娱乐、亲子、快时尚、超市、影院等多元业态；

同时项目西北侧的北师大附中开始进行了招标公告，预计投资8个亿，计划今年内正式开工，预计27年9月招生开学；

该学校是按照十二年制进行规划建设，新建96个班级，其中小学48个班、初中24个班和高中24个班。

6月26号经开区官宣了北神树的北师大附中划了入亦庄学籍，这对于北京润府的业主来说是利好；

我实地去探访了一下，目前学校地块有动工的痕迹，钉子户还没搬走，但据说已经谈好了搬迁条件；

地铁17号线南段已经建成投入使用，将来可以直接从从小区地库通往地块口，另外17号线中段也将于今年底打通。

以上这些外部配套的迅速落地加上北京润府的品质兑现使得二期雲萃开盘取得了不错的成绩；

那北神树板块的购房逻辑相较于之前有变化吗？它的短板和问题还存在吗？

我个人的理解是以上公共配套的落地增加的北神树的确定性，让原有的期待变成了可预见的现实，同时也弥补了之前的短板。

但是北神树的购房逻辑还是没有太多变化

它的定位依然还是一个通勤板块，去国贸非常方便，北京润府是朝阳外溢的标杆楼盘！

北神树所处的大板块光机电其实主要是一些小厂组成，从卫星地图上可以清晰的看见从五环下来沿着嘉创路往南一直到通马路，嘉创路的两边都是大不大小的厂房，谈不上多大的产业

亦庄的产业中心集中在路东区和核心区

只是说北神树这个小板块还不错，区域内道路平整、城市界面还不错，是一个居住区，这里已经建成5个住宅小区+1个商住公寓（银河中心），还有几块待建住宅和教育、商业配套。

单看北神树这个板块还是不错的，有地铁17号线、有商业万象汇、未来还有一个12年制的学校。而北京润府离地铁仅300米不到，单价5.5-6万，要比一站地铁的十八里店便宜1万3-2万一平；

试想一下，以上全部配套和住宅全部建成以后，未来的发展潜力又在哪里呢？毕竟周边发展是受限制的，没有太多可想象的空间；

这就是我对北神树的定位

另外北京润府的西北侧1.3公里是董村垃圾处理厂，会处理一些厨余垃圾，经过附近居民的不懈努力这几年环境得到了很大的改善，另外就是该垃圾处理厂后期会搬到大兴安定

我发现这次在宣传北京润府二期的时候很多博主也不提这个事了，但它目前确实存在。我所有的带看北京润府的客户我都会主动提及，我也走访过当地居民，说没有什么影响！

二期的价格相较于一期是涨了还是跌了？

我一直强调说同一个板块内如果有好房子和非好房子的新房，那就不能单纯的比建面单价，而要比套内单价；

（二期首次开盘楼栋为1-2-3-7号楼）

北京润府二期的开盘优惠是两个98折+一个99折，然后1号楼额外一个97折；

这里我们以2号楼113平作为参考来跟一期109平户型进行对比，因为这俩户型的不同之处仅仅在于增加了得房率，其余面宽尺寸都不变；

2号楼的整体均价是62650.77元/㎡，按照113平来算，总价是7079537，优惠后是6731195元；

113平得房率是83%，那么它的套内单价就是71768元/㎡，建面单价是59568元/㎡；

因为2号楼临北街，那么一期109平的我们同样以临南街的21号楼来算，它的套内单价是75174元/㎡，建面单价是56380.8元/㎡；

同样的方法二期139平的套内单价是66995.8元/㎡，建面单价是60039.5元/㎡。

一期133平的套内单价是73733.8元/㎡，建面单价是58349.5元/㎡

看起来二期比一期贵了2-3千一平，实际算下来套内使用面积来说二期其实更便宜了；

购买建议：

目前朝阳的楼盘不论单价还是总价都不低，单机基本上在7.5万以上，而且几乎都没小面积。所以对于朝阳的刚需预算在500-800万来说，基本只能考虑外溢区域的亦庄或者通州；

北京润府作为单价6万左右的刚改盘，不论品质还是周边配套都是非常不错的。

所以，如果你是预算700以内的朝阳购房人，北京润府非常值得考虑，毕竟地铁+商业+学校如今都非常确定，而且小区品质也很不错；

特别推荐三居101-113平户型。，北京润府的132和139户型，我个人不是特别推荐，看完样板间后总感觉户型太过于“瘦长”，餐客厅区域的采光应该会受影响！

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