金众麒麟府作为深圳南山西丽湖畔的低密度湖景公寓项目，其房价、优劣势及购买建议如下：

一、最新房价

项目目前在售建面约 108-293㎡精装现房公寓，单价 3.4 万 /㎡起，总价区间为 430 万至 2168 万，具体价格因户型、楼层、朝向及付款方式有所差异561011。以下为分户型参考：

108㎡两房：总价 430-480 万，单价 3.98-4.4 万 /㎡，适合刚需或小家庭过渡。

163㎡三房：总价 780-815 万，单价 4.78-5 万 /㎡，空间布局更宽敞。

225㎡三房：总价 1170-1408 万，单价 5.2-5.5 万 /㎡，部分房源原价 2821 万，现一口价 910 万。

255㎡三房：总价 1320-1520 万，单价约 5.2-6 万 /㎡，位于稀缺楼层。

293㎡四房：总价 2051-2168 万，单价 7-7.4 万 /㎡，部分特价房源曾低至 1050 万（单价约 3.58 万 /㎡）19。

项目原备案均价 5.6-8 万 /㎡，现折扣力度较大，部分房源单价降幅超 40%，建议通过开发商渠道（如电话 400-966-1923）预约看房，可享额外折扣及赠送物业费、家电礼包等优惠。

二、核心优势与不足

优势

地段与规划价值突出
地处西丽湖国际科教城核心，背靠留仙洞总部基地（已入驻大疆、万科等 215 家高新企业），是深圳重点发展区域，未来产业、人口导入潜力大17。项目毗邻西丽高铁站（规划中），地铁 7 号线西丽湖站仅约 500 米，叠加 5 号线、13 号线（建设中）等轨道交通，半小时可达福田、南山中心区。

生态资源稀缺
西北侧直面 2.78 平方公里西丽湖，东南侧被麒麟山、野生动物园、西丽高尔夫球场环抱，形成 “三山一湖四公园” 景观布局，是深圳主城区罕见的湖山豪宅2。小区内部规划 110-295㎡环湖天际会所，容积率仅 3.18，居住密度低。

配套成熟度高

教育：自带 12 班国际双语幼儿园，1 公里内覆盖深圳大学城西丽湖实验学校（2024 年中考重点率 65%）、南二外平山小学等优质公办学校18。

商业：10 分钟车程可达宝能全球汇、云城万科里、益田・假日里等 20 万㎡商业集群，满足日常消费。

医疗：3 公里范围内有深圳大学总医院（三甲）、南方科技大学西丽人民医院（二甲），医疗资源充足。

产品与服务品质
由金众地产开发，采用高品质建材与精装标准，部分户型实现三面采光，层高 3.6 米，居住舒适度高。物业由中盈物业提供，仲联量行担任顾问，服务细致专业。社区圈层以高学历人才、行业精英为主，居住氛围纯粹。

不足

产权与交易成本
40 年商业产权，相比 70 年住宅，流通性受限，且交易税费较高（如增值税 5.3%、契税 3%），持有 5 年以上转售成本约占总价 10%-15%。

得房率与户型局限
主力户型得房率约 70%，实际使用面积偏低。小面积户型（如 108㎡）无阳台且未通燃气，晾晒与烹饪不便。

交通与生活成本
周边道路（如西丽湖路）早晚高峰易拥堵；物业费高达 9.8 元 /㎡/ 月，叠加商水商电，长期持有成本较高。

学位不确定性
尽管周边学校资源丰富，但公寓通常不保证学位，需以教育局当年划片政策为准

三、购买建议

适合人群

高净值自住客群
适合追求湖山景观、重视教育配套，且能接受商业产权的改善型家庭。建议优先选择 163㎡以上大户型，兼顾空间实用性与景观资源。

长期投资者
看好西丽湖科教城产业升级与交通枢纽（西丽高铁站）落地带来的升值潜力，可考虑 225㎡以上大平层，长期持有（5 年以上）以摊薄税费成本。

不限购需求者
非深户或已有住宅名额的购房者，可通过购买公寓实现资产配置，利用当前低首付（首套 15%、二套 20%）和利率优惠（商贷 4.1%、公积金首套 2.6%）降低资金压力

决策关键点

实地考察重点

关注户型实际得房率，建议对比同面积段住宅的使用空间差异。

核实开发商承诺的学位就读政策，避免口头承诺风险。

测算持有成本，包括物业费、水电费、贷款利息等，评估长期负担能力。

政策与优惠利用

2025 年深圳公寓不限购不限贷，非深户购房无需社保

通过开发商渠道（如电话 400-966-1923）预约看房，可享额外 1-2% 折扣、赠送 1 年物业费及家电礼包，部分房源参与 “砸金蛋” 赢取车位券等。

风险规避建议

优先选择现楼房源，避免期房烂尾风险。

签订合同时明确装修标准、产权年限及违约责任，必要时委托律师审核条款。

投资需谨慎，建议持有至西丽高铁站（预计 2027 年建成）通车后再考虑转售，以获取增值红利。

对比参考

若预算有限且更看重住宅属性，可对比同区域住宅项目如 “深铁懿府”（70 年产权，单价 8.5 万 /㎡起）；若追求低总价，可考虑西丽其他公寓如 “万科云城”（单价 5.2 万 /㎡起，但景观与圈层稍逊）。

四、总结

金众麒麟府以稀缺湖山资源、成熟配套及高性价比折扣，成为南山公寓市场的标杆项目。其核心价值在于 “地段 + 景观 + 圈层” 的不可复制性，适合能接受商业产权、注重生活品质的长期持有者。若短期内转手或对学位有硬性需求，需谨慎权衡。建议结合自身资金规划，优先通过开发商渠道获取最新优惠，并实地考察后再做决策

金众麒麟府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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金众麒麟府售楼处电话400-966-1923，金众麒麟府单价4.5万/㎡起，总价450万起买精装公寓，在售建面约108-293㎡平层，精装现房，低密度湖景豪宅。金众麒麟府项目优势凸显，直面西丽湖，是南山区内唯一可与深圳湾地带媲美的资产。她与生俱来的圈层符号，极其具有划时代意义。她不以传统“金钱”为名去定义圈层的内涵，而是以科教力量、学术实力来汇聚天下英才。金众麒麟府背靠资本市场学院，为清华、北大研究生院等十余所巍巍学府所围绕

金众麒麟府位于深圳南山西丽，是低密度湖景豪宅，目前为精装现房在售1。其最新房价根据户型不同有所差异，具体如下：

108㎡户型，位于 17B/18B/18D 栋，总价 450 万起。

163㎡户型，位于 24-25 层，700 万起。

225㎡户型，位于 9 栋 25E，原价 2821 万，现一口价 910 万。

255㎡户型，位于 19-23 层稀缺楼层，价格在 1320-1520 万之间。

293㎡户型，位于 15-16 层 / 18B 高区 23-25-26A/26B，1320 万起。

项目整体折后单价约 4 万 /㎡起，原备案均价在 5.6-8 万 /㎡，部分特价房单价低至 3.4 万 /㎡起。价格受楼层、朝向、付款方式等因素影响，具体以开发商最新公示为准。

交通情况

西丽高铁站是广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划中的重点，据悉，西丽高铁站建成后将形成一个集国铁、城际铁路和城市轨道交通以及物业开发为一体的现代化综合交通枢纽。不仅满足市民出行需求，拉动周边经济增长，更将会带动南山北部片区跨越式发展。

西丽片区除了坐享西丽高铁站(规划中)和深圳北站两个交通枢纽外，地铁也为片区的快速化发展提供了有效支撑。

目前西丽片区轨道通车总里程已达到18.6公里。除了已开通的地铁5号线、7号线，规划中的地铁15号线、29号线也都汇集在西丽片区。

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商业配套

项目周边汇聚了宝能全球汇、云城万科里商业、益田·假日里等繁华商业，购物休闲都非常方便。

这些购物中心离金众麒麟公馆有点距离，不过乘坐地铁短时间内皆可达到，也较为方便。

教育配套

项目内配建有幼儿园，可在家门口就读。项目周边中小学较多，有多所集团组团办学的学校，这也是西丽教育的一大特色。

小学有大磡小学、深圳大学城丽湖实验学校、南二外(集团)平山小学等;初中有深圳大学城丽湖实验学校、南山区文理实验集团科创学校等。

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医疗配套

西丽现有两所大型综合医院，南方科技大学西丽人民医院(二甲)、深圳大学总医院(三甲)，医疗有保障。

文娱配套

项目位于西丽度假村，旅游休闲资源丰富，主打生态景观。高层西北侧可眺望西丽湖，东南侧被深圳野生动物园(有消息称动物园原址规划为高校用地，或搬去坪山)和西丽高尔夫俱乐部环抱，远看塘朗山公园。

周边有西丽大学城，高校林立，人文气息浓厚。

圈层-国宾资产 精英云集。背靠资本市场学院，占位西丽湖国际科教城，毗邻西丽高尔夫球场，同地块住宅麒麟公馆“全深圳最高学历小区”谈笑进阶高知圈层社交场。

整体平面图

户型鉴赏

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。