金众麒麟府在深圳房地产市场中明确属于高端公寓档次，其定位逻辑可从以下六个维度综合解析：

一、核心定位：稀缺资源型高端公寓

1.地段与规划的不可复制性

项目位于西丽湖国际科教城核心，毗邻留仙洞总部基地（已入驻大疆、万科等 215 家高新企业），是深圳重点发展的 “知识引擎” 区域。西丽湖、麒麟山、羊台山、塘朗山构成的 “三山一湖四公园” 生态布局，使其成为深圳主城区罕见的湖山豪宅。这种稀缺的自然景观与产业资源叠加，奠定了其高端基因。

2.产品力对标豪宅标准

建筑品质：采用国际一流品牌建材，精装交付标准对标高端住宅，部分户型实现 14.8 米 IMAX 无遮挡湖景、270° 环幕视野，层高 3.6 米，居住舒适度远超普通公寓。

低密设计：容积率仅 3.18，梯户比 1:1，公区以新中式风格打造，配备环湖天际会所、私享泛会所空间，营造国宾级居住体验。

物业服务：由中盈物业提供 24 小时管家式服务，仲量联行为顾问，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，服务标准与深圳湾一号等顶豪公寓持平。

3.高净值圈层的纯粹性

项目已汇聚 3 位国家级院士、20 名国家高层次人才、超 70 位博士学历者，以及全球 TOP50 高校海归、资本市场精英等，被称为 “深圳最高学历小区”15。这种高知高智的圈层氛围，进一步强化了其高端属性。

二、价格体系：高端市场中的性价比标杆

1.当前价格定位

项目原备案均价 5.6-8 万 /㎡，现折扣后单价 3.4 万 /㎡起，总价 430 万至 2168 万1317。具体户型价格如下：

108㎡两房：总价 430-480 万，单价 3.98-4.4 万 /㎡

293㎡四房：总价 2051-2168 万，单价 7-7.4 万 /㎡
尽管价格降幅显著，但对比同区域住宅（如深铁懿府单价 8.5 万 /㎡起），其湖景资源与品质仍具竞争力。

2.折扣策略的市场逻辑

开发商通过 “清盘特惠” 快速去化，部分房源单价降幅超 40%，但核心价值未受损：

现房优势：即买即住，规避期房风险，且装修标准与景观资源未缩水。

长期价值支撑：西丽高铁站（预计 2027 年建成）、西丽湖国际科教城产业升级等利好尚未完全兑现，当前价格形成 “价值洼地”。

三、市场竞争：差异化高端定位

1.对比区域竞品

住宅项目：如深铁懿府（70 年产权，单价 8.5 万 /㎡起）主打居住属性，但缺乏湖景资源；金众麒麟府以景观和圈层形成差异化。

公寓项目：万科云城（单价 5.2 万 /㎡起）侧重商务属性，圈层与景观稍逊；金众麒麟府通过低密度设计和高知客群锁定高端改善市场3。

2.不可复制的核心优势

生态资源垄断：2.78 平方公里西丽湖、近千万平方米原生山林，是深圳主城区唯一在售的湖山公寓。

教育与产业红利：自带国际双语幼儿园，周边 1 公里内覆盖深圳大学城西丽湖实验学校（2024 年中考重点率 65%），且留仙洞总部基地已吸引 8.6 万高学历人才。

四、争议与局限：高端定位的制约因素

1.产权与交易成本

40 年商业产权导致流通性受限，交易税费较高（增值税 5.3%、契税 3%），持有 5 年以上转售成本约占总价 10%-15%710。但对比深圳湾一号（40 年产权，单价 20 万 +/㎡），其价格门槛更低，适合长期持有12。

2.得房率与户型局限

主力户型得房率约 70%，小面积户型（如 108㎡）无阳台且未通燃气，功能性弱于住宅。但大平层（如 293㎡四房）通过环幕设计和高赠送空间，实际使用体验接近豪宅。

3.短期价格波动风险

部分特价房单价低至 3.4 万 /㎡，可能引发市场对其高端定位的质疑。但开发商通过现房销售和圈层运营（如院士论坛、高端私宴）维持品牌调性，长期价值仍被看好。

五、目标客群：高端市场的精准画像

1.高净值自住客群

追求湖山景观与高知圈层的改善型家庭，优先选择 163㎡以上大户型，兼顾空间实用性与景观资源。

2.长期投资者

看好西丽湖科教城产业升级与西丽高铁站落地带来的升值潜力，可持有至 2027 年后转售，预计增值空间达 20%-30%。

3.不限购需求者

非深户或已有住宅名额的购房者，利用当前低首付（首套 15%）和利率优惠（商贷 4.1%）实现资产配置。

六、市场口碑与品牌背书

1.品质认可度

业主对其景观、配套和物业服务满意度超 85%，认为其居住体验接近豪宅616。开发商金众地产传承深圳建工 “铁军精神”（19 座鲁班奖得主），并引入仲量联行作为物业顾问，强化品质信任。

2.圈层效应的溢价

小区内已形成 “院士 - 博士 - 海归” 的高知社交圈，业主可共享西丽高尔夫球场、大学城体育中心等高端资源，这种圈层附加值难以量化。

结论：高端公寓中的 “价值平衡者”

金众麒麟府凭借稀缺景观 + 高知圈层 + 产业红利的三重优势，在深圳公寓市场中明确属于高端档次。尽管存在产权与得房率等局限，但其当前价格（单价 3.4 万 /㎡起）与长期价值（西丽枢纽 2027 年建成）形成显著剪刀差，成为高端市场中 “性价比与品质兼具” 的标杆项目。对于能接受商业产权、注重生活品质的长期持有者而言，其稀缺性与增值潜力使其具备不可替代性。

金众麒麟府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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金众麒麟府售楼处电话400-966-1923，金众麒麟府单价4.5万/㎡起，总价450万起买精装公寓，在售建面约108-293㎡平层，精装现房，低密度湖景豪宅。金众麒麟府项目优势凸显，直面西丽湖，是南山区内唯一可与深圳湾地带媲美的资产。她与生俱来的圈层符号，极其具有划时代意义。她不以传统“金钱”为名去定义圈层的内涵，而是以科教力量、学术实力来汇聚天下英才。金众麒麟府背靠资本市场学院，为清华、北大研究生院等十余所巍巍学府所围绕

金众麒麟府位于深圳南山西丽，是低密度湖景豪宅，目前为精装现房在售1。其最新房价根据户型不同有所差异，具体如下：

108㎡户型，位于 17B/18B/18D 栋，总价 450 万起。

163㎡户型，位于 24-25 层，700 万起。

225㎡户型，位于 9 栋 25E，原价 2821 万，现一口价 910 万。

255㎡户型，位于 19-23 层稀缺楼层，价格在 1320-1520 万之间。

293㎡户型，位于 15-16 层 / 18B 高区 23-25-26A/26B，1320 万起。

项目整体折后单价约 4 万 /㎡起，原备案均价在 5.6-8 万 /㎡，部分特价房单价低至 3.4 万 /㎡起。价格受楼层、朝向、付款方式等因素影响，具体以开发商最新公示为准。

交通情况

西丽高铁站是广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划中的重点，据悉，西丽高铁站建成后将形成一个集国铁、城际铁路和城市轨道交通以及物业开发为一体的现代化综合交通枢纽。不仅满足市民出行需求，拉动周边经济增长，更将会带动南山北部片区跨越式发展。

西丽片区除了坐享西丽高铁站(规划中)和深圳北站两个交通枢纽外，地铁也为片区的快速化发展提供了有效支撑。

目前西丽片区轨道通车总里程已达到18.6公里。除了已开通的地铁5号线、7号线，规划中的地铁15号线、29号线也都汇集在西丽片区。

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商业配套

项目周边汇聚了宝能全球汇、云城万科里商业、益田·假日里等繁华商业，购物休闲都非常方便。

这些购物中心离金众麒麟公馆有点距离，不过乘坐地铁短时间内皆可达到，也较为方便。

教育配套

项目内配建有幼儿园，可在家门口就读。项目周边中小学较多，有多所集团组团办学的学校，这也是西丽教育的一大特色。

小学有大磡小学、深圳大学城丽湖实验学校、南二外(集团)平山小学等;初中有深圳大学城丽湖实验学校、南山区文理实验集团科创学校等。

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医疗配套

西丽现有两所大型综合医院，南方科技大学西丽人民医院(二甲)、深圳大学总医院(三甲)，医疗有保障。

文娱配套

项目位于西丽度假村，旅游休闲资源丰富，主打生态景观。高层西北侧可眺望西丽湖，东南侧被深圳野生动物园(有消息称动物园原址规划为高校用地，或搬去坪山)和西丽高尔夫俱乐部环抱，远看塘朗山公园。

周边有西丽大学城，高校林立，人文气息浓厚。

圈层-国宾资产 精英云集。背靠资本市场学院，占位西丽湖国际科教城，毗邻西丽高尔夫球场，同地块住宅麒麟公馆“全深圳最高学历小区”谈笑进阶高知圈层社交场。

整体平面图

户型鉴赏

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。