南山中海云启源境备案均价约 90958 元 /㎡，整体折扣 0.918，折后单价约 83500 元 /㎡。各户型折后价格如下：

90㎡3 房 2 卫，折后单价 7.62-8.16 万 /㎡，总价 701 万起。

95㎡3 房 2 卫，总价 742 万起。

105㎡3+1 房 2 卫，折后单价 7.75-8.46 万 /㎡，总价 800 多万，最高不超过 898 万。

143㎡4 房 2 卫，总价 1070 万起。

升值潜力

区位优势明显2：项目位于南山 “黄金三角” 区域，东接科技园产业高地，西临前海自贸区，北靠宝安中心商圈，周边产业发达，人才聚集，随着区域产业升级和配套完善，房产价值有望提升。

交通规划利好：除已运营的地铁 12 号线同乐南站外，建设中的地铁 15 号线同乐关站将进一步提升区域交通便利性，未来可与深圳各核心区域快速通达，便于人口流入和区域价值提升。

产业发展强劲：南头机场搬迁后将释放 300 万㎡开发量，联动科技园北区扩容，2 公里内 500 亿投资将新增 380 万㎡产业空间，再造 “南山超级智城”。项目位于 “一核四区” 几何中心，将受益于产业发展带来的人口流入和经济增长。

产品竞争力强：项目得房率高，综合得房率超 95%，远超南山同类项目，户型设计合理，装修标准较高，全屋采用杜拉维特、唯宝等国际一线精装品牌，在市场上具有一定竞争力，也为其升值提供了支撑。

楼盘口碑

中海云启源境整体口碑较好。其优势受到购房者较多认可，比如得房率高是被提及较多的优点，有购房者称 90㎡三房比周边同面积户型多出 5-8㎡实用空间。项目紧邻南山实验教育集团园丁学校，2024 年普高率近 90%，教学质量较好，家长们认为孩子上学过个马路就到，非常方便。另外，中海地产作为知名央企，品牌实力强劲，建筑质量和施工工艺有保障，装标用上博世三件套等，也被认为比较良心。不过，也有购房者反映项目东侧与南山农批市场一路之隔，可能会有观感、卫生、噪音等方面的影响，低楼层噪音问题相对明显一些，但中高楼层实测隔音达标。

南山中海云启源境售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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最新消息：南山科技园板块唯一一个央企开发的项目——【中海云启源境】已取证！预计端午后开盘！项目可售商品房共计298套，首推1栋一座207套，3梯5户，含：90-95-105-143㎡户型。备案均价约9万元，整体折扣0.918，折后单价约8.35万元一平，比当时预期的8.6万以上还是要低了不少，而且大部分户型都低于周边的二手房市场价。

价格区间如下：综合折扣0.918折！

01号房，143㎡4房2卫，单价约：7.9-9.3万，总价约：1137-1338万

02号房，143㎡4房2卫，单价约：7.4-8.8万，总价约：1070-1272万

03号房，90㎡3房2卫，单价约：7.6 - 8.1万，总价约：：701 - 751万

04号房，105㎡3+1房2卫，单价约7.7 - 8.4万，总价约：820 - 898万

05号房，95㎡3房2卫，单价约：7.7 - 8.6万，总价约：742 - 828万

顶复：239㎡，2套，单价约10万-11万，总价约：2528万-2670万

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项目区位

中海云启源境所在是南山与宝安交界的南头同乐板块，位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

面图及户型图

据市场吹风，项目的售价可能6字头起（约6.8万-7.5万/㎡），按次计算，总价600万元起可买南山三房。

目前，南山相邻片区主要竞品主要有桑泰缙樾府，114㎡四房总价768万起，但得房率仅75%；天源华府90㎡两房727万起，户型实用率不高。

产品方面，中海云启源境打造约90-143㎡新规三、四房，使用率较高。

据了解，目前正处于基坑施工状态，最快将于今年年中入市，仅供参考，最终以官方公布为准。

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交通配套

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。