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- 番禺南新盘格局生变，刚需改善皆有优选
番禺楼市的热度早已不止于长隆 - 万博板块，将视线南移，番禺南的新盘市场正呈现激烈竞争态势。这里聚集了众多定位改善的项目，在万博房源青黄不接之时，番禺南的新盘正凭借自身优势吸引着 “万博客” 的目光。目前番禺在售新盘至少 24 个以上，分布于多个板块，而番禺南的新盘涵盖了不同价格区间，从 200 万以下到 500 万以上，无论是预算有限的刚需群体，还是追求品质的改善家庭，都能在这里找到合适的选择，为购房者提供了丰富的置业选项。
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- 南部发展脉络清晰，区位价值持续攀升
从长远发展来看，番禺南部有着明确的发展方向，其发展脉络将以番禺广场为核心，沿着亚运大道向东推进，行政中心与石碁的高端制造业将成为日后的发展名片。同时，3 号线东延段的建设以及亚运大道沿线的开发，将为番禺南部的楼市注入持续热度。虽然番禺的发展重心向北迁移，但南部依然拥有庞大且密集的地缘人群，这部分人群构成了番禺南部主要的购买力，为区域楼市的稳定发展提供了坚实基础，也让番禺南的房产具备了一定的保值增值潜力。
- 200 万以下房源：低门槛入驻番禺南的机遇
对于刚需群体而言，番禺南 200 万以下的房源无疑是极具吸引力的。国科众安江屿大观的 48-49㎡公寓，总价 45-50 万，且为现楼，能快速实现入住；朗信国际的 34-75㎡复式 2-3 房，总价 58-135 万，现房交付也为购房者提供了便利。友联君御的 48㎡1 室 1 厅 1 卫，总价 120-143 万，同样是现房。保利领秀海的多个户型性价比突出，63㎡东北向 3 房 1 卫 120 万起，74㎡东北 / 南向 3 房 1.5 卫 140 万起，78㎡南向 3 房 2 卫 150 万起，满足不同家庭的居住需求。广州地铁珑曜上城的 73㎡3 房两厅两卫，总价 153-175 万，虽交房时间在 2027 年 10 月，但对于不急于入住的购房者来说是个不错的选择。这些低总价房源，大大降低了刚需群体入驻番禺南的门槛。
- 200-300 万区间：改善需求的主力选择
200-300 万区间的房源，主要面向有一定改善需求的家庭。友联君御的 81/109/133㎡3 室 2 厅 1 卫，总价 202-385 万，现房交付，户型设计能满足多人口家庭的居住需求。广州地铁珑曜上城的 89㎡4 房两厅两卫，总价 205-218 万，空间利用率高，适合对房间数量有要求的家庭。电建地产・洺悦玉府的 105㎡三房总价 205-220 万，125㎡四房总价 245 万左右，为购房者提供了不同面积段的选择。凯德山海连城二期的 106㎡三房 210 万起，125㎡四房 245 万起，133㎡4+1 房 260 万起，产品线丰富。保利领秀海的 124㎡南北向 4 房 2 卫 270 万起，绿城揽江印月的 110-125-143㎡四房 250-400 万，首铸铂瑞云湾的 132-135㎡四房 287-446 万，保利琅誉的 92㎡三房 288 万起，这些房源在空间大小和居住舒适度上都有一定提升，能很好地满足改善型家庭的需求。
- 300-500 万房源：品质生活的进阶之选
300-500 万的房源，更侧重于为购房者提供高品质的生活体验。广州亚运城的 129㎡大 4 房 2 厅 2 卫，总价 300-330 万，大户型设计适合大家庭居住，部分组团为现楼，能快速入住。广州地铁珑曜上城的 131㎡4 房两厅三卫，总价 314-347 万，宽敞的空间和多卫设计提升了居住的便利性。保利琅誉的 108㎡四房 360-380 万，132㎡四房 460-490 万，在户型布局和居住品质上有较高追求。龙湖金地天峯的 133㎡4+1 房和 142㎡4+1 房，总价 398-520 万，为改善型家庭提供了更多空间选择。首铸铂瑞云湾的 154㎡四房 404-578 万，金海岸花园云起兴泰的 133/137㎡4 室 2 厅 2 卫 410-481 万，路劲美的隽樾府的 132㎡四房 475-495 万，这些房源在小区环境、物业服务、户型设计等方面都更具优势，满足了购房者对品质生活的追求。
- 500 万以上房源：高端置业的理想之选
500 万以上的房源主要面向高端置业群体，提供了更为奢华的居住体验。凯德山海连城二期的 203-211㎡海景别墅，总价 680-1100 万，拥有海景资源，别墅产品带来了私密且宽敞的居住空间。中海天幕湾的 237㎡四房，总价 830-925 万，大平层设计能满足高端人群对居住舒适度和视野的要求。金海岸花园的大户型房源，226/254/269/289㎡4 室 2 厅 4 卫总价 972-1306 万，281㎡3 室 2 厅 4 卫 1202-1488 万，313㎡4 室 2 厅 4 卫 1352-1648 万，均为现房，这些超大户型房源在空间尺度、功能布局和居住体验上都达到了较高水准，是高端置业者的理想选择。 - 现房优势凸显，即买即住无需等待
在番禺南的众多新盘中，不少项目提供现房或现楼选择，这一优势受到许多购房者的青睐。国科众安江屿大观、朗信国际、友联君御部分户型、尚上名筑二期、智联花园、首铸铂瑞云湾部分户型、中海左岸澜庭、金海岸花园云起兴泰部分户型等都是现房或现楼交付。现房的好处显而易见，购房者可以实地考察房屋的质量、采光、通风等情况，避免了期房可能存在的交付风险，同时能快速装修入住，节省了等待交房的时间成本，对于急于安家或有即时住房需求的购房者来说，现房无疑是更好的选择。
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- 期房选择丰富，未来居住新体验可期
除了现房，番禺南也有不少期房项目，为购房者提供了更多选择。保利领秀海的交房时间从 2024 年 7 月延续到 2026 年 12 月，广州地铁珑曜上城交房时间在 2027 年 10 月，天地源伴山溪谷 2025 年 6 月 30 日交房，广州亚运城的天际组团和天逸组团在 2025 年有多个交房时间，绿城揽江印月 2026 年 9 月 30 日交房，保利琅誉 2026 年 7 月交房，龙湖金地天峯交房时间在 2025 年 9 月至 2026 年 12 月，路劲美的隽樾府 2026 年 5 月交房，中海天幕湾 2025 年 12 月 31 日交房。这些期房项目往往在规划设计、配套设施等方面融入了更先进的理念，购房者有机会享受到未来居住的新体验，适合不急于入住且对居住品质有较高期待的人群。 - 户型设计多样，满足不同家庭结构需求
番禺南的新盘在户型设计上呈现出多样化的特点，能满足不同家庭结构的需求。从单身人士或小夫妻适合的 48㎡1 室户型，到三口之家适用的 73-91㎡三房，再到多子女家庭需要的 105-133㎡四房，乃至大家庭居住的 129-137㎡大户型，以及追求高端生活的 203-313㎡别墅和大平层，户型种类丰富。复式、2+1 房、4+1 房等设计也增加了空间的灵活性和利用率，比如朗信国际的复式 2-3 房，广州亚运城的 89㎡2+1 房，凯德山海连城二期的 133㎡4+1 房，都为购房者提供了更多的空间使用可能，让不同家庭都能找到适合自己的户型。
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- 番禺南购房：按需选择，把握置业好时机
综合来看，番禺南的新盘市场涵盖了不同价格区间、多种户型和交付方式，能满足各类购房者的需求。无论是刚需群体追求的低门槛，还是改善家庭向往的高品质，亦或是高端人士青睐的奢华体验，都能在番禺南找到对应的房源。购房者在选择时，可根据自身的预算、家庭结构、入住时间要求等因素进行综合考量。同时，番禺南明确的发展规划和庞大的地缘购买力，也让这里的房产具备一定的投资价值。对于有置业计划的人来说，番禺南无疑是一个值得关注的区域，把握当下的置业时机，或许能找到心仪的家。
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2025 楼市 “期中答卷”：政策发力显效，好房子热销引领楼市复苏
2025 年上半年，中央与地方协同发力，于供需两端推出超百项政策。在精准施策推动下，房地产市场信心逐步修复，商品房销售面积同比降幅收窄、房价环比跌幅趋缓，整体呈现积极修复态势。
中央层面来看，今年以来政策扶持力度持续升级。从 3 月份《政府工作报告》提出 “持续推动房地产市场止跌回稳”，到 4 月份政治局会议强调 “持续巩固房地产市场稳定态势”，再到 6 月份的国常会，提出要 “更大力度推动房地产止跌回稳”，并明确 “稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险” 的政策发力方向。本轮中央政策主要围绕促需求、去库存、化风险以及构建房地产新模式等几个方面展开。在需求端，通过降低房贷利率助推住房需求释放，将 5 年期以上 LPR 降至 3.50% 的历史低位，叠加首套公积金利率 2.60%，直接降低购房成本。在供给端，加码存量收储与城中村改造，多地通过收购闲置土地、存量商品房优化供给结构。风险化解方面，“保交房” 工作也取得实质进展。截至今年 5 月初，商业银行 “白名单” 贷款审批规模达 6.7 万亿元，覆盖 1600 多万套住宅的建设交付，有效缓解购房者对交付风险的担忧，推动现房销售比例提升至 35.6%。
相比于中央，地方政策更加聚焦，讲究 “因城施策”。据中指研究院监测，2025 年上半年，全国约 170 个省市 (县) 累计出台超 340 条 “稳市” 政策，主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。激活需求方面，公积金政策与购房补贴成为核心抓手。据中指监测，各地涉及公积金调整政策超 150 条，深圳、苏州等多地大幅提升贷款额度；上半年，全国超 60 地发布购房补贴政策，形式涵盖现金补助、房票抵扣、电子消费券等多种形式。优化供给方面，各地主要通过 “控增量、优存量” 的双向调节，为市场复苏注入确定性。控制增量上，多地按照 “人房地钱” 机制定计划，如广州 5.4 万套预售房源中，中心区占比 36%，供应向核心区域倾斜；去化库存上，根据中指不完全统计，截至 6 月 25 日，全国各地公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量超 3700 宗，总面积超 1.96 亿平方米，总金额超 4700 亿元；提高质量上，“好房子” 建设持续加速，各地出台的新规涉及到住宅的层高、实得率、计容规定、隔音降噪等多个细分领域，促进品质升级。
从市场层面来看，2025 年上半年，核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性，率先回暖，强二线城市在核心区供应加持下，成交保持平稳增长，改善型需求的集中释放、高端楼盘热销成为亮点，印证了 “好城市 + 好房子” 的结构性韧性。与此同时，三四线城市仍处于 “以价换量” 的筑底阶段，城市分化仍是核心矛盾。价格与成交方面，新房市场呈现结构性上涨。根据中指研究院统计数据，2025 年上半年，一线城市中，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均实现小幅增长，广州、深圳同比增幅更是超过 15%；强二线城市中，杭州、成都等优质改善楼盘持续高热。在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨 1.16%，涨幅较 2024 年下半年收窄 0.26 个百分点。改善型需求的集中释放成为上半年楼市的最大亮点。从中指监测的 30 个代表城市中看，今年前五个月 90-120 平方米户型成交占比保持在四成左右，120-144 平方米户型成交占比首次突破 30%，改善型楼盘已占据新房市场主流。并且，这一趋势在核心城市中尤为明显。北京、上海、杭州、成都等城市的高总价项目去化率显著高于刚需产品，如上海黄浦滨江、徐汇滨江等核心板块的高端楼盘去化率普遍超过 80%，甚至出现了多个 “日光盘”。从产品结构来看，“好房子” 的热销印证了当前市场对品质升级的迫切需求。据克而瑞监测全国重点城市的热销项目发现，今年上半年，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的 “托举” 作用，高得房率的新规项目成为各地楼市 “宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，成交领涨。
2025 年上半年，全国土地市场呈现 “缩量提质” 的显著特征。核心城市通过优化供地结构、集中推出优质地块，吸引房企激烈竞拍，而三四线城市因需求疲软导致土地流拍率高企。从供应端看，全国土地市场延续 “控规模、提质量” 的策略。中指研究院统计数据显示，2025 年上半年，全国 300 城住宅用地推出规划建筑面积同比下降 19.4%，成交面积同比下降 5.5%，但出让金同比增长 27.5%，溢价率提升至 10.2%。这种 “量跌价升” 的背后，是核心城市优质地块的集中供应。例如，杭州上半年宅地出让金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地块成交总价屡创新高，从数据来看，上半年 TOP20 城市宅地出让金占全国比重已上升至 68%。与之形成对比的是，三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续收缩态势，平均溢价率也处于较低水平。这种分化反映出房企在行业深度调整之下，投资策略的根本性转变，即从过去的 “广撒网” 转向 “精准聚焦”。而当房企拿地策略趋于一致，叠加核心城市优质地块供应力度增大，核心城市优质地块的竞争也愈发激烈。如杭州上半年成交的 69 宗宅地中，53 宗都为溢价成交，其中 29 宗溢价率超 40%。
“从市场趋势来看，下半年高品质项目入市有望带动核心城市市场保持修复，但城市之间及项目之间分化行情预计将延续，‘好城市 + 好房子’具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力”，中指研究院常务副院长黄瑜表示。
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