招商望海玥在市场中属于中高端改善档次。具体分析如下：

地段优越：项目位于南山蛇口半岛，处在由太子湾招商玺家园、海上世界双玺花园、半岛城邦等顶级豪宅社区构筑的沿海豪宅线上，地段稀缺，周边传统豪宅区环绕，区域整体定位较高。

配套完善：直线 3km 范围内配套完善，有众多学校、商场、公园。项目自带 1 万㎡商业，周边还有海上世界、K11 购物艺术中心等高端商业综合体，此外，滨海栈道、女娲滨海公园、深圳歌剧院（在建）等大型休闲配套也近在咫尺，能为业主提供高品质的生活体验。

开发商品牌可靠：由招商蛇口和渔二实业联合开发，招商蛇口作为央企，是深圳头部房企，开发过双玺花园、招商玺家园等豪宅，在房屋质量、小区规划、物业服务等方面有一定保障，为楼盘品质奠定了基础。

产品覆盖刚需与改善需求6：户型有 67㎡两房、88-112㎡三房、125㎡四房，还有 36-60㎡的公寓 1-2 房，产品面积段覆盖了刚需和改善型需求。住宅参考均价约 11 万 /㎡，公寓单价预计 6-8 万 /㎡，整体价格处于蛇口区域正常水平，能满足不同预算购房者的需求。

景观资源较好：部分中高层户型可享 “二线海景”，且南侧蛇口渔港即将升级，未来景观有望进一步优化，“邻海” 是其重要特色和卖点。

不过，该项目也存在一些影响档次提升的因素。其容积率为 7.25，居住密度较大，小区体量小，仅 3 栋楼，包括 2 栋住宅和 1 栋公寓。同时，居住人员不纯粹，395 套住宅房源中回迁房有 343 套，占比高达 86.83%，这在一定程度上影响了楼盘的纯粹性和整体品质，使其与同片区顶级豪宅存在差距。

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项目本年首先共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，单价6.4-9.7万/㎡，开盘约93折，折后均价7.5万/㎡，单价5.97万-9.1万/㎡，总价215万起。

主力户型有四个：

60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万

44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万

46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万

36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万

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2栋公寓

项目本年首先共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，单价6.4-9.7万/㎡，开盘约93折，折后均价7.5万/㎡，单价5.97万-9.1万/㎡，总价215万起。

主力户型有四个：

60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万

44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万

46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万

36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万

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2栋公寓

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A/B/C/D户型图展示

楼盘总结

卖点：

1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚；

2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优；

3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾。

综合评价：

从位置来讲是相当不错的，靠近地铁，距离周边的大型商圈都不算太远，适合追求蛇口地段、看重海景资源的购房者，但高容积率和较小社区规模、以及周边农民房形象可能影响居住体验。

除开服务和配套，望海玥自身的物业属性也堪称“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常见的商办改造公寓，而是拥有70年产权受到政府承认的“真公寓”——约3.1米舒适层高，可通燃气（限边户），这在深圳市场上已是凤毛麟角。

更难得的是，望海玥建面约36-60㎡的精致户型，是深圳湾板块目前唯一在售的、拥有一线海景（部分户型）的小户型新盘。

“真公寓+小户型海景新品+酒店式服务体系”，使其在深圳湾这一寸土寸金之地，更显珍贵。

A/B/C/D户型图展示

灿灿聊房产

楼盘总结

卖点：

1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚；

2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优；
3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾。

从位置来讲是相当不错的，靠近地铁，距离周边的大型商圈都不算太远，适合追求蛇口地段、看重海景资源的购房者，但高容积率和较小社区规模、以及周边农民房形象可能影响居住体验。

除开服务和配套，望海玥自身的物业属性也堪称“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常见的商办改造公寓，而是拥有70年产权受到政府承认的“真公寓”——约3.1米舒适层高，可通燃气（限边户），这在深圳市场上已是凤毛麟角。

更难得的是，望海玥建面约36-60㎡的精致户型，是深圳湾板块目前唯一在售的、拥有一线海景（部分户型）的小户型新盘。

“真公寓+小户型海景新品+酒店式服务体系”，使其在深圳湾这一寸土寸金之地，更显珍贵。

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