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【项目区位图】

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◆开发商咨询热线：4008778334√√➨看房请提前致电预约，可享受开发商最新内部底价，房源总价，交房时间，地铁交通，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，样板间，区域板块◆郑重承诺：由开发商旗下销售团队全程营销策划，房源信息真实有效！(已认证)

以下是 2025 年苏州保利天汇的最新动态及详细介绍：

项目基本信息

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项目名称：保利天汇（备案名：至和云筑）
地块信息：苏地 2023-WG-18 号
开发品牌：保利发展 × 江苏水利地产
项目地址：苏州工业园区跨春路与方泾路交汇处（至和实验学校南侧）
地块指标：总建约 18.5 万方，容积率约 2.0
社区规划：拟建 18 栋，其中 12 栋洋房，6 栋高层
户型配比：约 109㎡、127㎡、140㎡、178㎡，共 995 户
精装标准：装修交付，装修价格不高于 4000 元 / 平
物业服务：保利物业
备案均价：楼面价 20000 元 / 平，备案价 35820 元 / 平
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最新销售动态

房源加推：三批次房源预售证已取，取证房源位于 1#，5#，8#，9#，12#，总计 291 套，其中 140-179 平湖东洋房仅 87 席4。
价格信息：星湖均价 36067 元 /㎡，整体备案价 35820 元 /㎡，总价 340 万起145。

小区规划

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建筑设计：保利天汇星湖主入口高约 6 米，宽近 30 米，以石材照壁 + 金属铬栅 + 跌水涌泉组合，很有高端奢华的感觉。外立面采用大面积铝板 + 玻璃组合，公建化的外观吸睛56。

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建筑苏州保利天汇
景观布局：景观布局为 “一轴十景，四时园居” 四季绿化植被，通过书、棋空间中轴会客厅、智识糅合亲子游乐场、宅间运动场地等，与大部分楼栋一层设置全龄活动架空层，营造静谧舒适的沉浸式社交场7。

配套信息

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交通配套56
地铁：周边直线 3km 范围内有 9 个地铁站，包括方湾街、苏州园区火车站等，距离最近的地铁站是方湾街，小区边上就是方湾街地铁站，业主出门就可抵达。
公交：周边直线 1km 内有 7 个公交站，公共交通较为便捷。
主干道：距离娄江快速路、中环东线都非常方便，交通优越。
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教育配套56
幼儿园：直线 3km 范围内有 21 个幼儿园，如苏州工业园区至和幼儿园、苏州工业园区新娄幼儿园等。
小学：有苏州工业园区跨塘实验小学（唯新路）、苏州工业园区至和实验学校、东沙湖小学（星塘街校区）。
中学：苏州工业园区星澜学校、苏州工业园区星海实验高级中学、苏州工业园区星湖学校。
医疗配套56：楼盘直线 3km 范围内有 2 个一级及以上医院，其中上海交通大学医学院苏州九龙医院距离楼盘 1.9km，苏州工业园区星湖医院距离楼盘 2.3km。
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商业配套56：楼盘周边 3km 范围内有 21 个商场，包括景城邻里中心、苏州协鑫广场、新光天地、玲珑邻里中心、龙湖苏州星湖天街等购物中心，商业配套成熟，可满足日常购物需求。
休闲配套56：楼盘周边生态环境优越，周边 3km 范围内有 50 个公园，距离最近的仅 630m，方便日常休闲使用。

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【项目基础信息】

所属区域：苏州·工业园区·跨塘板块

占地面积：约18.5万方

户型面积：109㎡、127㎡，140㎡、179㎡

层高：8F-10F-26F

总套数：共995套

装修：全精装修交付

车位：1:1.55

【项目地址】

苏州园区跨春路239号（园区至和实验学校对面）

【开发商品牌】

『保利发展控股集团股份有限公司』保利发展控股集团股份有限公司简称保利发展控股，是中国保利集团控股的大型上市公司。公司致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资开发、资产营运、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

『江苏水利房地产开发有限公司』千亿国企淮安市投资控股集团有限公司全资子公司。稳健发展18年，秉承“精工筑家，创享幸福”的使命，布局长三角，累计开发项目达43盘。

『保利物业』

物业行业规模和品质的军示范企业，曾是北京冬奥会、博鳌亚洲论坛、三亚财经国际论坛、夏季达沃斯论坛、第七届世界军运会、第十四届全运会等大型论坛、国际赛事服务商。

【区位简介】

官方盖章湖东CBD2.0，阳澄南岸创新城

阳澄南岸创新城发展规划，将阳澄南岸创新城重点打造为城市副中心，全面履新“湖东2.0”时代。整体规划范围约73.1平方公里，板块定位上不仅是园区北部发展重点，更是沪苏同城的先行区。

当金鸡湖板块高度饱和，湖东2.0正火速崛起，成为园区CBD第3极崛起的理想单元，与湖西、湖东组成鼎足而立的园区CBD“金三角”。

超60栋总部地标群，高达300亿总投资体量

在约1.5平方公里的蓝图上，规划了超60余栋企业总部大厦，形成自贸区的城市地标群。一个更强大的园区副中心，正在加速兑现中。

【多维纵横交通】

约500米星湖街

约300米地铁三号线口方湾街站，1站即达园区站，3站时代广场，6站直达东方之门

向西约1公里的园区站，约15分钟通勤上海，约1小时内到达长三角核心城市

【荟萃繁华商业】—近邻湖东CBD久光商圈

在约3公里的CBD黄金圈里，近揽园区高端城市地标，于此速达各大繁华场

【保利发展苏州「天字系」作品】

作为保利发展的最高端产品系列，保利天字系仅择址于上海、广州、天津、成都、重庆等一二线城市。

CBD掩映下的低密洋房住区

光感建筑阔绰间距-健康人居书香之境-全龄社区智能配套

舒心、运动、健康、智慧、科技、互联，六大顶层设计理念

景观布局为“一轴十景，四时园居”四季绿化植被

通过书、棋空间中轴会客厅、智识糅合亲子游乐场、宅间运动场地等，与大部分楼栋一层设置全龄活动架空层，营造静谧舒适的沉浸式社交场

【全龄教育资源】—最终学区以政府规划为准

幼儿园：至和幼儿园、新娄幼儿园；小学：至和实验小学；中学：至和实验中学

国际现代化造景手法，社区里配置400㎡中央客厅、约500㎡亲子游乐场、活力跑道等社交场地。

项目外立面为香槟金铝板、暖灰色铝板、米白色石材、暖灰色质感涂料、米白色真石漆、米白色铝板线条，这是一个现代化的住宅社区

精装三大件，保利天汇高配装修标准，东芝中央空调+迈迪龙新风+菲斯曼全屋地暖或同等品牌。

厨房是德国西门子油烟机、燃气灶、洗碗机，卫浴是德国唯宝洁具，汉斯格雅龙头、花洒，摩恩五金或同等品牌。

【户型鉴赏】

园区金鸡湖商务区北TOP天字系社区

3开间朝南，南北通透，大横厅设计，开间约5.5米；

北房间空间较为灵动，可设计为书房或者儿童房；

主卧带有内卫，且设计了浴缸，南次卧带独立衣帽间；

项目的最大户型，4开间、3卧室朝南；

大横厅外接阳台，餐客厅一体化；

双套房设计，主卫双台盆+浴缸+淋浴；

南北双阳台，厨房带家政间及小阳台。

新手必看！2025选房秘籍之楼盘篇：关键指标与核心术语全揭秘

看懂这些指标术语，轻松拿捏理想户型。

经常有粉丝过来咨询，买房选房时会遇到很多专业词汇，比如：公摊、绿化率、容积率、梯户比、使用率、实用率、得房率、架空层、避难层……

听起来好像都差不多，稍有不慎就易被销售糊弄。

那么这些词到底是什么意思呢？使用率又跟实用率有什么差异呢？

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不急，接下来给大家一一解答。

公摊

公摊=首层大堂+机房+设备层+避难层等

大家经常说公摊面积，但实际上很多人并不清楚，公摊到底是分摊了哪些东西。

除了每一层的公区，公摊还包括首层大堂、屋顶机房、服务于该楼栋的设备房、超高层的避难层等面积。

而且公摊面积还是按照户型面积大小来分摊的，所以同样面积的房子，选个大户型邻居会更有利哦！

绿化率☎官方售楼处电话/地址：400-877-8334√√【营销中心预约☎】

绿化率=绿地面积÷用地面积

绿化率是衡量小区品质的重要指标，绿化率越高，代表景观园林越多。

一般住宅规划要求小区的绿化率≥30%，但各地对绿地面积的认定和计算标准不一，部分地区屋顶绿化、水景也能算作绿化面积，而部分地区则不能，所以绿化率不一定等于植被率。

容积率

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容积率=计容建面÷用地面积

容积率越高，土地开发强度越高。

一般高层小区容积率为2.5～3.5，而超高层小区可去到4.5～6，甚至现在深圳还有容积率超过10的超高层小区。

梯户比

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梯户比=电梯数量÷楼栋总户数

梯户比越低，意味着这栋楼每层的户数越多，每户分摊的面积越少，但也意味着以后等电梯的时间会比较长，特别是高峰期的时候等待期过长可能会让人抓狂。

实用率

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实用率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公摊）

高层住宅的实用率通常约75~80%。

实用率越高，代表公摊越少。但实用率是并不是越高越好，也要看公区品质。

否则一味提高实用率，却选了两梯八户或三梯十二户的房子，就得不偿失了。

使用率

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使用率=套内使用面积（即刨除墙体和公摊）÷（套内建筑面积+公摊）

很多人搞不懂使用率和实用率的区别。

可以简单理解为使用率是刨除了套内墙体面积的，是你实际得到的使用面积与你支付的建筑面积的效率，所以使用率会更为直观。

得房率

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得房率=（套内使用面积+飘窗/阳台等赠送空间）÷（套内建筑面积+公摊）

得房率就是加了赠送面积以后的使用率。因为飘窗、阳台、设备/结构平台、独立电梯厅这些通常属于不计算或者半计算面积的空间，把它们的全部面积也都算上。

总体来说，得房率越高，赠送面积就越多，意味着买得越实惠。

所以很多开发商在宣传时，往往声称实用率高达90~100%，其实是偷换概念，他们说的实际是得房率。

偷偷曝光一下设计师们通常怎么选房的：

一般他们会用电脑软件测算，得房率≥85~95%，他们认为就非常满意了。

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也就是说，建筑面积89㎡的房子，设计师们理想的套内实际使用面积在75.6~84.6㎡。

架空层

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很多人并不了解架空层是什么意思，因为目前市场上有架空层的住宅并不多见。

架空层简单来说就是建筑楼房中的一楼用柱子架空，四周没有墙体围护。

架空层的正常层高是3米，有的可以达到6~9米。

那么，为什么要设计架空层呢？

有的是为了通风和美观，架空层可以将底层潮湿的一层隔离开，房子的通风透气性更好，也能解决楼层间相互遮挡线不好的苦恼。

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有的是为了充分利用空间，架空层可以设置成设备间、物业管理用房、会所、车库等。

还有些是为了提高住宅的安全性，这样就不需要围墙隔离防护了，也有利于小区内人车分流。

不过架空层也有缺点，冬冷夏热特别明显，低层住户很难捱，这也是架空层小区低层价格便宜的原因。

避难层

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避难层是指在发生火灾时用来紧急避难的楼层。一般超过100米的超高层建筑，都会设置避难层。

为什么要设置避难层呢？

因为超高层建筑不但高度高、功能复杂、人员密集，而且现代化程度高，通信设施、空调系统、机电设备和可燃装修材料多，竖向管井也很多。一旦发生火灾容易产生烟囱效应，火势蔓延迅速，扑救困难。

避难层其实就是一个空置的楼层，不能住人，也不允许办公，但可以作为设备层放置水泵等设施，还必须设置消防栓、紧急电话、喷淋灭火装置和应急灯。

它是一个相对安全的场所，有防烟控烟的设施，发生火灾时人员能进入避难层休息或者等待救援，而不至于受到烟雾的侵害。

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自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，一般不超过50米。之所以这么规定，是因为大多数消防云梯的救援能力在50米左右，这个高度一般是15层左右。

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小区绿化率多少合适？标准是多少。小区绿化率高，会让业主觉得置身于自然之中，空气新鲜，满眼绿色，心情也会舒畅很多。同时绿化率较高的，容积率也相对较低，建筑密度也会低，这样住的也会舒服。那么，容积率和绿化率是什么？对居住有什么影响？

容积率和绿化率指的是什么

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容积率

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率

绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比；而与之相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这是两个不同的概念。

容积率和绿化率多少好

房屋容积率一般是由政府规定的，在现在执行的城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划。一般而言，独立别墅的容积率为0.2～0.5；联排别墅的容积率为0.4～0.7；6层以下，多层住宅的容积率为0.8～1.2；小高层住宅的容积率为1.5～2.0；高层住宅的容积率为1.8～2.5；19层以上，住宅的容积率为2.4～4.5。

小区的绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，但小区的绿化率只是小区开发商宣传楼盘绿化时用的概念。

容积率太低，有什么影响

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1、居住的舒适度高

容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

2、房子的价格贵

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容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。

容积率太高，有什么影响

1、人口密度高，居住显拥挤

容积率高，说明小区的建筑面积比较大，意味着小区内建的房子比较多，也说明住户的数量也比较多。小区的人越多，意味着每个人可以分享到的公共资源有限。

2、小区绿化变少，影响居住舒适度

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容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。

以上便是小编为大家介绍的关于容积率和绿化率的一些相关知识了，如果您现在正在选购房子，就看看小编的文章吧，希望小编的介绍能给您带来帮助！

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