最近社交媒体上有一张对比图片很火，两套同面积同户型的套二房子，2018年初夏的成交价格是230万，2025年6月跌至67万。

7年跌掉70%，有网友评论说：房价跌成这样，应该叫残值吧？

在会计术语里，残值就是卖废品的价格，通常低于原值的5%。你家里的沙发、柜子乃至冰箱、彩电，不想要了，拉板车来收走的那个人，出的价钱就叫残值。

不过才十几年的房子，就有人不想要了吗？

这就要从安子片区的特点说起了，图中的房子位于西海岸的海尔山海湾小区，有地铁有海景，虽说与传统意义上的青岛市区隔着海峡，但是不管坐地铁还是开车走海底隧道，十几、二十分钟就能到栈桥。

而且小区所在的安子片区商业配套也很成熟，生活足称便利。

还是品牌开发商，海尔的物业管理不算很好，但是肯定在基本水准线之上。

这么多优点，是谁不想要了呢？

有时候是优点，有时候就是缺点。安子片区本来定位是市区刚需的外溢，没想到其优点同时也被外地炒房客看中了，两大波需求迎头相撞，就把房价抬起来了。房价一高，产权年限短、教育配套差、户型老旧这些缺点就显眼了。

花两百多万在主城之外买一套又老又小的两居，教育和产权还不足，刚需不能干。

炒房客，当然也不能叫炒房客，其实就是内陆地区工薪阶层的梦想外溢，这些年的青岛海景房销售，域外购买力占比很大。这些购买力中，有钱的买崂山，没钱的买乳山，中间的就买两翼：东边蓝谷西边黄岛。

有海景还要交通便利，方便坐火车赶飞机嘛，当然是安子最好。

但是这些人最不扛跌，又不是刚需又不是富豪，止损的念头最为强烈。遇到下行，就容易形成践踏出逃的景象。

为啥山海湾跌得这么狠，一是体量大，二是旅居者多。

跌到什么时候是个头呢？

我觉得现在就差不多到底了，因为此长彼消，房价足够高的时候全是缺点，房价足够低的时候，可爱劲就出来了。

东望市区南临金沙滩，有地铁有隧道，品牌开发商的房子，6、7千的价格它不香吗？

商人最知道香不香吧，前些日子去看又贵又老户型又差的尚嘉中心，发现新开了许多酒店，那些卖不掉的房子纷纷变成了酒店。

足够多的游客，就是安子房价的拦阻索。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事儿。

1

大局、大局，啥是大局？

青岛星某湾5号园项目的建设一直拖拖拉拉，城阳区住建局回复业主说，项目未能全面复工的原因是开发商与总包单位之间存在经济纠纷问题没有解决，目前该局正在督促星某湾集团加紧协调化解双方纠纷问题，从保交房大局出发，化解争议赶紧把房子盖起来。

说起大局，处于谷底才是眼下的楼市最大局，是历史唯物主义所言的经济基础，其他的大局都是局部的、衍生的，是被经济基础决定的上层建筑。

忽略上述“决定”的决定性而图局部苟全、向隅独笑，就是空中楼阁，无异于缘木求鱼。

说这些奇怪的名词没有指责谁的意思，只是想表达一个朴素而又硬朗的观点：

慎买期房，无论开发商曾经多么牛！

2

房产证办出炼狱感！

拿着购房合同去第一次仲裁，判断合同是否有效，然后第二次仲裁判断合同是否履行了，最后还要打一次官司，依照结果才能办理房产证。

不是开玩笑，这西海岸唐岛湾某小区54、58号楼的业主们办理房产证的程序。

还有更惨的，同楼业主尹先生于2008年以总价84万元购买了一套134平方米的房子，2016年迁户口的时候发现，房子于2015年被法院查封，原因是开发商与他人纠纷。

心大的尹先生一直没有拿到购房合同，现在无法证明在法院查封之前就已合法拥有该房屋，因此多次诉讼均以失败告终。

房产证办出炼狱感，也是没谁了。

楼市蒸蒸日上的黄金二十年，不知道埋了多少雷，如今下行的时候怕是要踩爆不少。

3

星雨某府为啥这么乱？

2023年夏天，城阳区星雨某府小区召开业主大会进行成立业委会等事项，最终因为实际投票数等问题引发诸多争议。

本以为承担监督指导义务的有司能够厘清乱象，没想到，制造更多乱象的却偏偏是有司：城阳区高新便民服务中心先是认定小区业委会成立中存在违规问题，随后却同意给业委会做备案，最后又给小区业主发了告知书提示违规问题和风险隐患。

神奇吧，亲手将违规行为合法化，然后提醒业主们有风险。

可怜几千户业主都懵圈了，这唱的是哪一出啊？

某官媒对此的评价是：行政部门的错误不应由业主和物业企业承担后果。

4

楼穿孔咋办？

近日自述为西海岸博观某海五期业主的网友在社交媒体发文称，新房客厅地面出现一处直径约10厘米的窟窿。网友说，承建方虽然认领了责任，但是沟通似乎并不顺畅。

这里不了解详情，无意介入争议，只是聊聊“楼穿孔”该咋办。

先要确定是否损坏了建筑结构，如果危及了建筑物的整体结构安全，那就没什么好说的，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。

如果没有危及建筑物的整体结构安全，那就是赔偿和修复。赔偿包括修复费用和其他损失，比如导致房屋无法正常使用或产生其他损失（如租金损失、装修损坏等）。

5

地拿早了！

7月8日，崂山王家村二期地块被四家房企追逐197轮，最终以9.9亿元总价被君一控股拿下，折合楼面地价26500元/m²，溢价率17.78%。

为啥叫二期？因为西南侧就是去年6月出价364轮、以单价39516元/m²拿下青岛地王的一期地块，现在的项目叫柏悦府。

简单算一下，二期比一期打了67折。

不知道柏悦府背后的石油大亨有没有后悔去年的疯狂。

6

销售在前面跑，产品在后面追！

东李是前几年青岛楼市最出销售鬼才的地方，原因是竞争激烈，最多同时在售楼盘达到十余个！不说践踏出货吧，也是各种博出位的手段层出不穷，比如卖点就是随时随地降价的森林公园，比如拿“营销总监喜得千金”当降价理由的中海雲境，只有你想不到，没有他们拿不出的营销点子。

但就是这样一个各种“神方案”熠熠生辉的地方，也没有人能遮住天某湾的销售之光。

先是在2023年的秋季率先把价格杀破两万，谁料冬季就发声明鄙视价格战，说是会降低交付品质。然后又拍着胸脯，将原计划于2025年12月30日交付的日期提前到2025年7月30日。

东李降价泥潭里的同行们都惊呆了，有人装蒜有人不装，咋还有人装白莲花呢？

莲花好装果难结，当初许下的诺言，这个月就要到期了。

近日有业主参加项目交付开放日，发现自己买的新房，7个房间有5个房间漏雨严重。业主称，与开发商交涉也没有满意的结果。

销售当然要在前面跑，但别把产品甩下太远，不然交付就会遇到麻烦。

7

安子房价接力杀！

西海岸安子板块的西海瑞苑项目将一手房价格降到了八千出头，而周边稍微像样一点的二手房，价格都在9千以上，这让二手房还咋卖呢？

这已经是短短三个月内安子房价第三杀了，四月份的时候，金秋悦府和尚嘉中心就从一万七八降到了一万二三，后者甚至还把中介佣金提高到4%。

除了价格低于板块内二手房，西海瑞苑降价更大的杀伤在于信心，因为安子片区是邦达地产的大本营，除了瑞苑这几期，还有景苑、琪苑等一堆项目，可以说是坐地户的老大。

这是不过了吗？

编辑：周道