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项目情况

振业天境云庭位于光明中心区科学公园旁，深圳国际美术馆、深圳科技馆新馆、科学城体育中心、光明文化艺术中心等市级文体配套环绕。

该地块是光明罕见的纯住宅地块，2023年3月振业以10.29亿+竞配3000㎡竞得，限售均价为49300元/平方米（不含室内装修价格）。

总占地面积约1.22万㎡，总建筑面积约8.9万㎡，计容建筑面积约5.8万㎡，容积率4.5，绿化率32%，共由3栋总高32-38层高的住宅组成，其中1栋住宅38F，2栋住宅33F，3栋住宅32F。

总规划480户，其中商品房375套，公租房71套，企业自持租赁住房34套。

项目基础信息

【开发商】深圳市振业（集团）股份有限公司

【占地】12222.58㎡

【建面】55002㎡

【容积率】4.5

【可售套数】375户

【楼层】32/33/38层

【车位比】1:1.7（800个停车位）

【户型】建面约89㎡3房2厅2卫、113㎡4房2厅2卫、141㎡4房2厅2卫

【物业公司】振业城服公司

光明科学公园头排封面藏品

建面约89-141㎡品质臻作

仅375席 2024年3季度呈现

在售户型：

建面约89-141㎡品质臻作

目前加推2栋楼王

01户型113㎡折后总价约501-530万！

02户型114㎡折后总价约456-516万，

03户型113㎡，折后总价约462-520万！另有少量1栋141㎡南北通透，顶豪户型，折后总价约630-750万

折后单价4万起，带装修

付款方式：首付1.5成，贷款30年

周边环境情况

一、本项目东侧为华夏路，该道路为城市次干道，目前该道路正在建设中，施工时可能涉及噪音、震动、粉尘等影响，投入使用后可能涉及噪音、汽车尾气等影响，道路通车时间与本项目最终入伙交付时间有差异，以政府部门公布的通车时间为准。市政道路在施工过程中,可能会对住户出行造成不便。

二、本项目北侧为光辉大道，该道路为光明城市次干道，南侧为翠辉路，该道路为光明城市支路，西侧为马鞍山路，该道路为城市支路，可能涉及噪音、汽车尾气、粉尘等环境影响。

三、本地块于翠辉路上设置一处车行出入口，于马鞍山路上设置一处车行出口兼消防出入口，来往车辆可能会对小区车辆通行产生一定的干扰。本地块于华夏路上设置有一处常闭式消防出入口。

四、本项目地块西侧是中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学，可能产生噪音、人流、交通拥堵等影响。

五、本项目北侧有社区儿童游戏场地、南侧翠辉路上设有人行出入口可能存在噪声、人流等影响。

六、本项目北侧有规划公园绿地，可能涉及噪音、人流等影响；公园可能节假日人流、车流较多，对周边有一定影响；公园可能存在部分夜间活动、灯光照明、噪音等可能会对周边产生一定影响；公园可能存在马术等其他运动活动场地，可能会举办活动或比赛，可能会一定噪音、气味等影响。公园未来存在改造的可能，施工时可能涉及噪音、震动、粉尘等影响。公园实际标高、景观方案均以最终政府审批为准。

七、本项目东侧华夏路正在建设中，可能产生噪音、震动、粉尘等影响；本项目北侧科学公园正在建设中，可能产生噪音、震动、粉尘等影响。

八、本项目东侧为有一栋正在建设中的写字楼，有可能存在玻璃幕墙的光污染影响。

九、本项目东南侧有圣亚达工业园，西北侧有大通工业园、金骏工业园、西南侧有云智科园，可能涉及人流、电动车、异味、噪音等影响。

十、本项目东南侧约900米有中国石化（光明加油站），可能涉及安全隐患等影响。

十一、本项目南侧规划有商业，北侧规划有商业及公共配套，待商业经营、公共配套启用后，可能涉及噪声、油烟、异味等影响。

十二、本项目东侧为深铁睿著广场，南侧为安联尚璟府，西侧为中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学、联发悦尚居，可能对本项目部分楼栋的视线遮挡。

关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。

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