从单一地产开发向复合型转型，打造更有活力与韧性的社区。

吕颖雅/发自广州

随着城市发展进入新阶段，城市更新成为广州提升品质、优化空间结构的重要抓手。近年来，随着政策持续加码，广州正加快探索更系统、高效的更新路径。

在这场浪潮中，如何平衡公共利益与市场运作、传承文脉与功能提升，成为企业面前的重要课题。本期访谈，我们邀请广州市第十六届人大代表、力诚集团总经理张华强，探讨他对广州城市更新格局的理解，以及力诚在深耕广州过程中的实践，如何贯彻政策导向、践行企业理念，并分享其在产品打造方面的探索。

广州市第十六届人大代表、力诚集团总经理张华强

中国房地产报：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规。您如何看这一顶层设计对广州城市更新节奏和实施的影响？

张华强：《意见》推动广州城市更新从规模驱动转向质量优先，补齐城市功能“短板”成为核心任务。从实践层面看，主要体现为三方面转变：

第一，开发逻辑不再单一聚焦住宅或商业，而是同步完善各类公共服务设施。例如我们在荔湾区茶滘开发的诚汇新都项目，除住宅和商办地块外，还统筹规划中小学、幼儿园、公园绿地、市政道路与桥梁等，回应“功能完善”要求。

第二，改造模式从“拆除重建”为主，逐步转向“留改拆+微更新”并行的综合路径，中心城区更注重文化脉络保护与延续。如茶滘项目保留贯穿片区的广钢铁路，结合花地河生态资源与原生古榕，打造“榕树下的铁路主题公园”，实现文化记忆与景观融合。

第三，在机制层面，财政与金融工具组合发力，正重塑城市更新的资金通道。广州推广“做地模式”，由国企承担一级整备、政府统一收储挂牌，不仅提升征拆效率，也增强政策性金融机构参与意愿。

中国房地产报：去年以来，广州推行房票安置、发布《广州市城中村改造条例》，推进“依法征收，净地出让”的改造新模式。您如何看待这些政策带来的影响？

张华强：这些政策背后有着共同目标——提升城市更新的效率与公平性，为高质量发展奠定制度基础。

以房票为例，广州首张房票于去年在荔湾区落地，力诚集团成为纳入首批4家“定点入库”企业名录的唯一民企，体现区政府对茶滘城市更新工作的高度认可。

《条例》的出台为城中村改造提供法治框架，其39项条款涵盖改造流程、土地征收、纠纷解决与法律责任，明确城中村改造的公益属性，在保障村民权益、安置回迁、产业升级与文化保护方面发挥关键作用。

在操作层面，广州推行“做地模式”，打通融资、安置、土地收储与出让全流程，政策性金融机构更愿支持，因其背后有政府统筹与信用保障。依法征收也为“卡点”问题提供解法，以往常因“最后1%”受阻，如今通过《条例》可依法清零，加快项目落地。

中国房地产报：茶滘村作为旧模式下推进的城市更新项目，您认为在改造过程中面临的重点问题与难点挑战主要体现在哪些方面？

张华强：首先是融资难题。尤其自2022年以来，随着行业风险事件增多，银行对民企信贷明显收紧。不过，茶滘村项目在融资方面获得较好支持。银行对荔湾区城市更新工作持续关注，前期深入了解改造方案、安置进展及工地情况，最终将我们认定为“优质客户”，并在信贷上给予大力支持。

第二个难点是拆迁。为依法破解拆迁难问题，广州市住建局近日印发《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》，在荔湾、天河等四区13个重点项目率先试点争议处理机制，标志着城市更新法治化迈出关键一步，也为保障民生和争议处理规范化探索了新路径。茶滘村旧村改造项目（一期）被列为试点项目之一。

中国房地产报：在当前政策主张“公益性优先”的大背景下，您认为在旧城改造中应该如何平衡公共利益与项目运营？

张华强：要实现两者平衡，关键在于前期规划设计和整体开发节奏把控。以茶滘村改造为例，我们选择稳健推进路径，兼顾资金安全和村民权益保障。提出“安置房和公建配套先行”，商品房按照同等复建安置比例进行开发。虽增加前期投入压力，但换来拆迁效率和社区关系稳定，也为项目赢得良好口碑。

在运营层面，我们推动项目从单一地产开发向复合型转型。茶滘村历史悠久，拥有古祠堂、古民居、黄大仙祠等文化遗产，以及百年古树、河涌水景、花地河水岸等自然资源。我们在保护基础上，挖掘文旅潜力，通过创新改造、引入经营性收入，推动项目可持续运营，打造更有活力与韧性的社区。

中国房地产报：力诚集团自2006年成立以来，始终立足广州本地，能否分享一下集团创办初衷和发展历程？

张华强：力诚集团自创立伊始便深刻认识到，土地作为房地产企业的核心生产要素，其不可再生性决定了城市发展模式必将从增量扩张向存量优化转型。基于这一战略判断，力诚集团将城市更新确立为核心主业，通过系统性盘活存量土地资源和提升低效用地效能，不仅顺应了城市发展规律，更为企业可持续发展奠定了坚实基础。

更新的内涵是迭代和创新。城市更新，就是在城市建设中坚持将"为客户提供高品质生活社区"作为创办初衷。通过将园林街景、多元生活、全生命周期等理念融入存量土地的优化开发，不仅打造出宜居、实用、美观的好房子，更在有限的土地资源中兑现了理想生活图景，实现了企业发展与城市更新的有机统一。

集团深耕城市更新多年，自2006年成立，先后打造海珠花园、力诚凯怡大厦、力诚凯怡湾等优质项目。自2009年起推进茶滘村改造，累计交付超45万平方米、4100套房屋。集团旗下物业、酒店等板块与地产协同，依托专业服务体系融入全产业链，为品质人居与商业空间提供坚实支撑。

中国房地产报：“筑善以诚”是力诚长期坚持的企业理念。请问这一理念在城市更新项目的具体实践中如何落地？

张华强：第一，以诚为本。在旧改安置中，始终从回迁户角度出发，以改善居住环境为目标推进安置房建设、动迁洽谈与交付；在融资地块开发上，产品设计亦始终围绕客户需求展开。第二，力筑善居。全力打造好房子，倡导以“诚”与“善”为核心理念，营造优质生活空间。第三，力筑善境。不止于产品，更期望客户、员工、合作伙伴与企业共同成长，达成“大善”境界。

中国房地产报：作为广州中心城区规模最大的城市更新项目之一，“诚汇新都”整体规划的愿景是什么？同时，诚汇新都住宅组团“榕诚湾”如何围绕住建部提出的“安全、舒适、绿色、智慧”好房子标准，展开具体探索与实践？

张华强：“诚汇新都”命名寓意深远：“诚”代表“筑善以诚”的开发理念，体现对土地的尊重；“汇”象征资源与功能的多元融合；“新都”寄望通过城市更新，将茶滘旧村打造成为具备城市复合功能的现代都会生活载体。

项目位于白鹅潭CBD核心区，占地约58万平方米，总建面近200万平方米，遵循“一轴三脉”大城规划：以中心商务轴为核心，岭南风情水街、铁路历史文脉、花地河自然景观脉环绕，融合茶滘人文底蕴与现代规划理念，构建集总部办公、高端商业、星级酒店、高品质居住于一体的白鹅潭都会综合体。

诚汇新都实景图

住宅组团“诚汇新都·榕诚湾”坚持绿色节能标准，智慧化建设引入华为全屋智能家居系统，并与电信合作推广“光纤到房”技术，确保无线网络无死角。项目绿地率约47%，打造“一江四园”生态格局，住宅与公园比例近乎均衡，营造滨水生活氛围。

此外，项目还荣获美国TITAN国际金奖，是“广厦奖”候选项目、中国农业银行授予优秀项目。

中国房地产报：在诸多城市更新企业中，您认为力诚的差异化竞争力主要体现在哪些方面？

张华强：我们坚持“现金为王”的底线思维。去年项目以“低开高走”策略入市，此举既保障企业现金流，也让早期客户获得实际价值增长。

同时，对产品力坚持高标准。团队曾赴纽约，邀请贝聿铭弟子林兵、冈本博参与诚汇新都公共配套设计，希望客户走出家门感受力诚产品力。此外，广州计容新规出台后，涉及阳台、飘窗、天井等设计调整，第一时间应用于后续产品。

在营销体系方面，力诚不完全依赖中介渠道，而是自建“内场+外拓”机制，主动触达目标客户群。此外，集团采用扁平化架构，决策路径不超三级。