上海拆迁全面提速！

上海拆迁，正在全面提速。

上海很多人，今年就能吃到拆迁红利。

最新官方数据，今年上海的拆迁又发力了。

“今年，上海加快推进“两旧一村”改造。截至6月底，全市零星旧改已完成3万平方米、1367户。旧住房成套改造截至6月底累计完成11.3万平方米、受益居民3512户。城中村改造项目已启动13个。”

再往深挖，这是上海城市发展路径的转变，从郊区大建新城，到市区大力更新。

具体到微观个人层面，越来越多的人，开始买老房子搏动迁了。

成本不高，以小博大。

对此我的看法是：

手头有余钱的人可以试试，但不适合刚需买房者。

因为你不能把全部身家压在一个不确定的事情上，很容易一败涂地。

另外我们观察到，徐汇的老破小，尤其是有几率动迁的，价格已经明显上来了，看来很多人已经在这么干了。资本毕竟是最聪明的。

而你要真想这么操作，也要认真了解一下消息源。

去年陆家嘴崂山、乳山片区的老破小拆迁的传闻炒的很轰动，房价从6万多跳涨到10万，结果后面等来的只是不成套改造的消息。

闹剧背后其实就有不少中介在以讹传讹，忽悠人接盘。

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分区来看，今年上海市中心拆迁的重头戏在徐汇，黄浦，虹口。

郊区则是多点开花，浦东以郊区城中村为主，城中村这种地方，拆迁的经济收益大。

另外就是地铁沿线，虹口一些在19号线沿线的老房子，也吃到了拆迁的红利；20号线沿线，也拆了不少旧房子。

1）先看徐汇，拆迁是真的猛。

2025年徐汇的拆迁预算高达430亿全市第一，对比2024年接近翻倍的水平。

所以继东安新村后，江南新村也开始动作频频。

据了解，江南新村这次征收范围涉及一村、二村以及小木桥路511弄2-6号，预计共征集1187张证件。

距离东安新村不远，整个片区持续注入利好。

还有徐汇的房价洼地，上海南站一带也传出旧改的消息了。

最有可能被拆迁的东动荡小区，价格已经明显高出周边同品质的老破小一截，必然是有人提前布局了。

2）第一富人区黄浦的拆迁也在发力：

之前的710、702街坊，最近的8街坊、788街坊，其中8街坊南块共涉及居民1000余证。

根据公开信息，702、710街坊最终补偿 评估单价或接近18万/㎡，叠加征收奖励后，综合补偿标准或超20万/㎡。

不过该区域多为老式里弄，面积都是建面约20-30㎡的超小户型，预计居民实际获得补偿总额约在约500-600万元之间。

还有最新的729街坊。

回头来看，这一轮房价回撤，徐汇相对坚挺，其实很大原因就是吃到了拆迁红利。

1.特别老的老破小，因为有人买入搏动迁所以房价涨了；

2.相对年轻点的老破小，因为有动迁户买入所以房价坚挺；

3.而一些市区的老商品房，则是因为大批动迁户入场，启动了徐汇内部的置换链条，所以房价也会得到一定支撑。

黄浦和徐汇的情况也差不多，但吃到的拆迁红利相对少一些。

所以买房人买二手房，尽量注意避开这两个区有拆迁溢价的地段和小区。

3）虹口区动作也不小，2025年6月一次性启动12个地块征收（如200、207街坊等），涉及2571户居民，今年征收预算超百亿元。

4）除了拆迁征收之外，上海针对老房子的更新措施还有原拆原还。

比如今年徐汇日晖六村部分楼栋原拆原还，改善居住条件。

对此爷叔阿姨也是很高兴的。

原本不成套，一梯六户，马桶合用的老房子，拆了重建。新房子独厨独卫，加了阳台，产证面积大了，有了电梯，装修交付。

最重要的，还是原先熟悉的生活圈子，熟人邻居。

而且周边看病不要太方便，年纪大了还是要。靠医院近一点。

那么对于上海的零星旧改地块，原拆原还和抽户改造的概率就大一些，拆迁征收的概率小一些，因为不容易开发。

什么又叫零星旧改？拿6月份上海旧改的几个地块举例：

静安芷江西路街道195街坊，仅有居民13户；徐汇襄阳南路383弄20、28号地块只有两户居民，襄阳南路450弄4、6、7、8号地块加起来也就13户居民。

这些位置“尴尬”，面积小，居民也不多的街坊被称为零星旧改地块，也是接下来的旧改重点。

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观观详细分析：

上海的房子是卖是留？

上海的拆迁，原拆原还，城市更新，美丽家园等等，有两个目的：一个是提上限，一个是保下限。

提上限提的是城市高度，把市区破烂的老弄堂老房子拆了建豪宅，建高端商场写字楼；

保下限保的是改善民生，改善一直住在老房子里的人民的居住条件。

比如小梁薄板，不成套住房改造等等。

尤其是原拆原还，就是典型的保下限的工程。

而所谓城市更新和旧改，并非只针对居民小区，其实是全方位的。

比如我们在之前的文章中聊过的，中环一带的商务单元的城市更新。

从楼市的角度来讲，上海为什么要发力拆迁？

很大原因是郊区新房不好卖了，所以市区要拆迁，腾出土地建新房和豪宅，卖给全国有钱人。

今天上半年上海住宅用地成交总额高达1506亿元（含非公开市场），同比大增124%。

不少地块溢价率超过30%，基本都是市区或者近郊的地块。市区土地来自拆迁，郊区土地很多则来自城中村改造。

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结语

今年是上海拆迁全面提速的一年，也是阶段性收官的一年。

“在大规模成片旧改收尾之后，上海零星旧区改造会全面提速。”上海市旧改办负责人表示，今年静安、徐汇等区部分地块将探索旧住房成套改造等多种方式。 根据最新公布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，上海将于今年内完成中心城区成片旧区改造。

不过这不是说上海的拆迁过完今年就不搞了，不是这样的。

上海的拆迁旧改和城市更新，会是一个持续性的此起彼伏的长期工作，

上海永未建成，而机会多在核心区。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比五六月份开始有量价双跌的趋势。

很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？

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