北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请教一下换房的事。目前家里有二套，有一套一居小孩今年上学用了名额。计划卖掉换到牡丹园。针对我现在的情况，一居北向，买房上学的比较多，如果名额占用了，只能降价卖了，是否合适？
该房目前出租，换租到牡丹园，加不了多少钱，很合适。如果换房，每个月月供大的多。就目前市场行情，你建议要不要换？
现在一居的房子相对降价比较多，目前单价7w，再降的空间不会很大吧？而打算置换的房子，目前报价8-9w，相对而言总价降价空间更大，现在一居也不好卖，是不是再等等？
A：
1、房子是用来住的，学区房是用来上学的。尤其是占坑儿房，常规建议是如果用完了学位+不自住，那就在高峰期过去之前置换。
2、换租还是换房这没标准，只能看自己的感受。能接受租房就换租，用较低的成本解决居住问题。不接受住别人的房子再换房，加多少钱看自家的经济情况。行情怎么说呢，既然感觉学区房都不会再降了，那牡丹园这种没什么溢价的板块就更没的可将了呗。
3、是否再降看溢价高低吧，溢价低就无所谓，高的话等过了高峰期就没谱儿了，只能看政策是否支持。这跟单价无关，只看溢价比例+学区级别+是否宜居。一般来说占坑儿房不占优，尤其是带硬伤的。
单价和是否降价无关，黄金比废铁贵，羊肉比猪肉也贵的多，我比隔壁老王的工资也高，能说贵的东西降价空间大吗？垃圾股比茅台便宜的多，是不是更有投资价值？北京随便老破小都比鹤岗的豪宅贵，北京是不是该崩盘了？所以别拿单价高低说事儿了，还是看价值吧。
4、未必是一居不好卖，更大的可能是您这北向的不太好卖。带硬伤的本来就流动性弱，除非等到很火爆的行情，否则都不会太好卖。
5、总之我建议算算溢价率，如果还是不低就趁着高峰期置换，没什么溢价就留着。但别以这套北向的为标准，因为带硬伤的数值一般都不准，还是看平均值吧。
仅供参考。
二
Q:
咨询一下关于房子的问题：我现在的情况是，有一套40平米的东城区民旺园的老破小学区房在住，这套房目前没贷款，孩子现在5年级。还有一套附近朝阳区砖角楼南里，可2改3的两居室正在出租中，房子总价470万，月租金7300元，有房贷220万，月供9800元。
关于核心区的老破小学区房，我看网上的大V目前主要有两种观点：
其一是随着出生率的下降，入学人数的逐年降低，老破小学区房的价格将逐年降低，溢价逐渐消失，不建议持有或买入，学位用完了之后应该及时出手；
其二是由于好房子政策的实施，未来北京核心区有大量的老破小需要改造、拆迁或者原址重建，建议手里有老破小的坚持住不要卖。
我现在也在纠结，我手里的这套老破小学区房究竟是卖了还是留着。卖了的话，就能一下子把朝阳房子的贷款全部还清，压力就会小很多，还能剩下一些钱，然后我就不租了，可以装修一下搬进去住了，能够改善居住条件。
不卖的话，可能要5~7年的时间才能把贷款还清，生活压力有些大，但如果将来，比如说10年、20年之后拆迁或者原址重建的话，搏一搏，单车变摩托。所以，上述两个观点究竟哪个是对的，麻烦章哥给分析一下。
A：
1、我认为两个观点都是对的，只不过第一个观点说的是近期三五年的事儿，第二个观点说的长期十年以上的事儿。第一个观点说的是现实，第二个观点聊的是预期。或者说第一个观点是大概率事件，第二个观点则有很大的不确定性，也就是有赌的成分。
既然您也知道原址重建是赌，那就看自己的投资偏好呗。相信自己的财运就赌，图个稳妥就不赌。都是正确的选择。
2、不过多说一句，“改造”对房价有所帮助，但帮助不大，因为对质量和居住体验没有本质的改变，只是相当于二手车做了个保养而已。也就是即便改造了未必能抬高多少房价，也未必能对冲学区溢价。
拆迁则是根本不可能的事儿。除非是政治任务征地，否则没人拆的起。这参考宣武的“虎坊路小区”吧，也叫“楼房院儿”，号称是人民大会堂剩余建材盖的，知道多少年房龄了吧？这小区从N多年前就有拆迁规划，我都看过好几个版本。但最终结果是拆不起就不拆了，定性为文保小区了。
3、至于原址重建则一看质量，得是检测达到D级的才行，也就是没有维护的价值了，这才有资格参加排队。
但是何时重建还得看资金来源，有原产权单位且愿意配资的才好说，再让业主们集资一部分就行了。没有原产权单位，或原产权单位不掏钱的就不好说了，指望着让政府出钱太多的可能性不大，地主家也没有余粮。
民旺园看您是哪个院儿的吧，这里产权比较复杂。我印象中有回迁房，也有水利部+商务部+中纪委的央产房，航天福利房的应该也是央产房。这么多的单位，即便是符合了原址重建的条件，到时候也得看怎么出钱吧，挺麻烦的。
4、总之我认为俩观点都对，赌不赌的看您自己的选择。但我也认同“房子是用来住的”，还是多考虑眼下居住的问题吧，以后的事儿没谱儿。
仅供参考。
三
Q:
请教一个问题。目前阶段，如果手里有闲钱，有没有合适的投资机会，是提前还房贷呢？还是留着现金等机会呢？
有很多房产大V说，绝对不应该提前还房贷，因为房贷是普通人这辈子能从银行拿到的最大的福利，而且现在货币以每年大约14％的速度在贬值（计算依据是2013到2020年货币发行量增加了一倍，换算下来就是约等于货币每年增加14％也即意味着货币购买力每年贬值14％）刨去给银行的贷款利率4％，实际个人从银行贷款上面净赚10％。
但我觉得大笔现金拿在手里，没有投资渠道，不也在每年贬值14％吗？再加上付给银行的4的利息，就更亏了，是不是？这事情我现在琢磨不明白了。所以想恳请您帮我解解惑。
A：
1、如果有稳妥的高收益理财渠道就投资呗，实在没辙的才提前还房贷呢。是否等机会看自己，我家反正没提前还，主要是我没太看重那点儿利息，感觉手里拿着钱感觉更灵活，是否有机会则看运气了。
2、房贷谈不上最大福利，而是普通人这辈子能借到的最多的相对低息的贷款。银行不是干慈善的，不会给普通人发福利，福利也轮不到普通人。
3、货币贬值没那么邪乎，理论上是不能超过3%，现实中平均5-8%吧。货币增加了，但GDP也在增长啊，也就是实体财富在增加，只有超出真实财富的货币发行量，那才是真实通胀呢。
别幻想从银行贷款上赚钱了，人家才是玩儿钱的专家。或者说套利交易轮不到普通人，更轮不到外行，内行都未必玩儿的过银行。还是这话，躺着赚钱的生意轮不到大多数人。
4、没有投资渠道就存银行呗，我家也存呢，暂时没其他的渠道。存银行当然肯定是被动的贬值，但没有14%那么邪乎，扣除利率之后一般就是5%左右。
手里有钱还贷款，从财务角度肯定是不划算。但这就是个“机会成本”的问题。机会多+敢于投资的（高风险高收益），那就持币。没什么机会+胆儿小的，那就提前还款。
仅供参考。
四
Q:
请问，我现在看了**公寓的200多平大户型，优势是单价低，5万一平。劣势是都说升值不好，否则不会这么便宜。我因为也看您这么讲过，想再咨询一下您的建议。
另外纠结一个横厅的问题。目前是两个窗户的横厅，但咨询过物业，这套房是可以把窗户打通做成落地窗横厅的。但是问过不少人都反对，理由一是改造成本高，玻璃就得十多万。二是北京的天气不适合，大玻璃的话冬天冷夏天暴晒。第三是确实不太好分区了，只能永远保持大客厅，而且将来卖的时候不好卖。想听听您的看法
A：
1、老公寓的优劣势就是如此，而且是可以转换的。单价低从居住角度来说是优势，从投资保值角度就是劣势了。以后价格走势的最好成绩就是不再落后大盘，不太可能有逆转。但毕竟房子是用来住的，所以还是多考虑自住吧。
2、横厅的这些问题我觉得不太算问题，或者说能用钱解决的就都不算问题。比如改造成本高就高呗，再高也是有数儿的，高不到哪儿去。温度问题也是能用钱解决的，安装大空调不就得了。
既然是为了改善，那就是消费为主，必定是要付出成本的。所以您这俩问题都不算什么问题，跟1000多万的房价相比小儿科。
3、不太好分区是个人感受的问题，或者说是设计问题，这看自己的喜好吧。将来不好卖怎么说呢，就跟现在挺好卖似的，可真要好卖的话就不会5万多的价格了。也就是说这种大户型公寓本来就不太好卖，改了横厅之后也无非是更不好卖一些而已。
4、我没什么太多的看法，只是说房子是用来住的，看自己的喜好吧，但这些问题都不是太大的问题。
仅供参考。
五
Q:
请问，北京老人的退休金大多数都花哪里了？据统计大多数北京人的退休金是3到4千元，有些低的甚至每月只有2000元，但是这每个月几千元的退休金可是要面临每个月500元甚至1000元的物业费支出。
看看这张物业费标准图，北京物业费低的5元/㎡，高的38元/㎡，全北京按一千万户，每家100㎡，一年6千元物业费算帐的话，全北京市一年的物业费高达惊人的600亿至1000亿。
通过数据分析，可以这样说，北京人退休金的四分之一都用来养活物业公司了！我们不禁要问：北京三百多家物业公司，每年收取几百亿，上千亿的物业费，真正用在小区保安，绿化，维护上的能有多少钱？北京的物业公司造就了多少个亿万富豪！北京市的物业费是不是到了应该降的地步？
A：
1、您这问题说不好听的就是胡搅蛮缠不讲理，故作危言无事生非。
2、大多数北京人的退休金3/4000，少的只有2000。这我不跟您抬杠，看看社保局的统计表吧。我承认北京有部分老人的退休金很低，甚至有的还没退休金呢，但您这所谓“大多数”就属于胡扯了，太看不起北京老人了。
3、每个月500-1000的物业费，100平米就是每平每月5-10块钱，合着您认为所有的北京老人都住豪宅？您这是喝了多少啊，能是现实情况吗？这么敢吹的话还是再加盘儿花生米吧。不过提醒您一句，新税法马上出台，吹牛逼上税了。
北京物业费最低的才5毛钱，老破小社区您收个5块钱试试，不揍您个满脸桃花开您就不知道花儿为什么这样红？高的确实能到10块甚至30多，但这种小区全北京也没多少，跟普通人没关系，甭拿这说事儿。
这就相当于说有个北京老头儿说自己爱喝酒，但拿着3000多的退休金，不够买两瓶茅台的，请问他是太痛苦了呢，还是太装X了？明明有便宜的二锅头，干嘛非得跟茅台较劲啊？有病啊？
4、另外北京确实1000万户，但您这算账的模式是跟司马南学的吧？睁眼说瞎话的胡算啊。编造这种谣言有意义吗？真觉得北京人都不识数儿+没常识啊？还600-1000亿，您知道这么多钱什么概念吗？摞起来多宽多厚多高啊？张嘴就开，喝美了吧？
5、还北京人退休金的四分之一交物业费了，谁信啊？而且您这算法也不对啊，官方数字北京60岁以上的老人500万，按每人3/4000的退休金一年4/5万，合计2000亿，那就不是四分之一了，而是一半以上交物业费了，然后都坐门口喝西北风呢吗？您也太恶心北京老人了。
还300多家物业公司，您拿北京当小县城了吧？太瞧不起大北京了。全北京的住宅总量是接近2万个小区800万套房，真要是只有300多家就好了，早把他们都累死了。
6、总之我不跟您抬杠，就是拿您逗个乐儿吧。欢迎您跟我抬杠，我这儿有的是各种数据，咱们可以慢慢儿的掰扯。降不降物业费的我管不着，但我觉得您真挺好玩儿的，大爷常来找我玩儿啊，我等您等到桃花开。
仅供参考。
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