前两天（2025年7月14~15日），一场不常见的、又备受瞩目的中央城市工作会议召开了。作为全国最高规格的城市工作会议，它所讨论的主要议题内容的分量都是顶级重要的。

回望上一次的中央城市工作会议，还是在2015年，那时候中国城市还正处于大发展时期。众所周知，从那场会议之后的2016年，中国开始了一波“以棚改为核心”的加速城镇化的过程。

时隔10年，中央城市工作会议再度召开。

那么，这场会议到底为未来数年工作，奠定了怎样的发展主线？未来中长期工作会又有怎样的战略重心的调整？对于相关的行业从业人士，又会面临怎样新的格局和机遇？

下面，我来尝试从实际工作角度，给大家解读一下，供大家参考。

1、这场会议对国内城镇化的格局做了一个定性的判断，那就是：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

注意这里的两个关键词：稳定发展、存量提质增效。

当前，全国人口增长放缓、老龄化加剧、环境压力增大，这都使得传统外延式扩张难以为继。

从我线下走访的很多城市经验来看，确实很多城市蔓延式的扩张问题比较严重。大量城市存在着老旧区域的衰败与新城区的大量空置并存的现象。也有部分3、4、5线城市，随着人口流失和新出生人口的减少，未来面临着城市收缩的态势。

我们如何去面对城市收缩？如何去处理过剩的基建？这些问题，都是曾经扩张时期，很少考虑的问题，但在未来这些问题都将成为一段时期的主流。

中国城市从增量时代，转向存量时代，这意味着一个发展底层逻辑的转变，也将深刻重塑行业商业模式与盈利逻辑。曾经，靠增量房地产销售去平衡产业投资的成本的模式，已经无以为继。

算运营帐、算产业账、算税收帐，而不是算土地财政账，这在未来就是最重要的底层逻辑。

2、会议还提到，“转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展”。

如果我们实地走访全国各地，就不难发现，当下很多城市的产业园区、商业地产和文旅产业项目，普遍存在着供给过剩的局面。前些年盲目投资建设、超速发展带来的各类过剩的空间和基建，都需要去优化盘活。

那么，如何做到集约高效？

我想，未来一些地区的过剩的各类产业载体不可避免地存在关停并转的可能性，至少在一些不良项目上，不会进一步盲目投资，造成更大的载体过剩和效率过低。

实际上，今年各地方政府平台公司已经开始收缩投资，业绩考核的重点也从原先的“资产规模”变为了“资产收益能力”，这样的一种考核方式的变化，也是抓“集约高效”的一种表现。

3、会议提出：未来工作以推进城市更新为重要抓手。

城市更新是这两年的老话题了。

这次定调，也决定了在未来相当长时间内，城市工作的核心重点围绕城市更新展开。

但需要注意的是，这轮的城市更新不是上一轮“货币补偿、大拆迁、大建设的棚改模式”，而是以优化居住体验和运营服务为导向的更新模式。因此，这样的更新注定是局部的更新和微更新为主的。

老旧社区、废旧厂房、文化历史街区、存量商业和公园、景区的更新，是未来城市更新的重点。

但这样的更新，难度高、成本高、运营复杂，收益相比开发模式要更加微薄，这也是当前“微利时代”的一个常态现象。

因此，城市更新项目需要仔细论证。

从我们接触的实际案例来看，受制于人口、市场规模、投资成本、运营难度等诸多因素的影响，很多项目从投资收益和运营的可行性角度来看，不具备更新的基础。如果再针对这类项目进行盲目的更新，势必带来一种新的投资浪费。

我认为，并不是所有的老旧城市资源都值得更新，有很多前期上马的不具备市场化生存能力的项目，该叫停应叫停，该去产能要去产能。

因此，大量城市更新项目的前期可研工作是前置条件，而运营团队的能力也是至关重要的因素。

4、会议提出：坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构。

城市发展跟着交通走、跟着人口走、跟着产业走，这样的增长模式符合客观规律。

但在此之前得快速城镇化阶段，很多地方的城市发展仍然是无序蔓延，导致了大量的城镇化的投资浪费。

东京都市圈的以新干线高铁为核心的交通走廊的发展模式，是值得广泛参考的模式。没有TOD式的城市节点，盲目摊大饼的空间模式，不适应未来的城市发展模型。

5、会议提出：大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

从业态门类来看，城市的社区养老、托育、家政、即时零售、文化休闲、教育医疗等基础服务，都是未来的重点。

如果生活性服务业能发展成功，那么通过优化供给，变成为“供给—消费—优化供给”的正向增长螺旋。

要知道，生活性服务业的就业拉动作用是非常明显的，生活性服务业的就业拉动系数约为制造业的3-4倍，比生产性服务业高 50%-100%。

因此，在未来，各类社区中心的发展功能将进一步提升。社区商业的内涵和外延，也会在新的时期有所发展，一些标杆的社区商业型的项目和模式都将被推广。

上述几点分析解读，只是本次会议工作的一部分。

总体来看，我认为相比10年前的扩张时代，进入稳态增长后的城市工作难度会更高、相关的市场机会更少。如果大家还期待用新的城镇化模式来拉动经济大规模增长，那么这样的可能性是基本没有的。

未来对于大多数人而言，城市是一种稳定的民生保障，是安家落户的根本。但这样的稳定能否长久，还是取决于产业。

只有产业转型成功，新质生产力发达的城市，才会有更加美好的未来。

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