2025年下半年的楼市，我给大家做五个判断吧。

有人说，楼市这几个月是时间在空转，类似当一天和尚撞一天钟。因为924的救市已经不灵了。此刻，大家对楼市的信息，甚至对再救市的信息都很匮乏了。但这个路我们还要继续走。

眼下，在经济、地缘政治、关税战，以及救市政策效力等处于全方位承压和不确定的时期，尤其房地产已经到了由自身说了不算的时刻。此刻，大多数人都在深切地关注经济，关注楼市下一步怎么走。在如此背景下，我给大家讲一下下半年一个核心的走向。

判断一：

7月的大会会不会有大招？都说最近7月会有大招，路透社也发了小作文，所以地产股大涨。的确，房地产也好，中国经济也罢，眼下都变成了妥妥的政策市了。比如当下的房地产下行和经济的承压态势，大家密切关注经济会议的新定调和救市。因为这是经济和楼市未来走向的一个顶级牵引。

不过，大家可能会失望，7月的经济会议大概率会维持一个温和的基调，不会有更明确的政策调整，或者说政策加码。估计还是之前老政策的一个重复强调和讲解。通俗地说，7月的经济大会大概率没啥大招，原因有3。

首先，从官方的视角看，25年上半年的经济GDP，单从量的角度来看，达到了预期的目标。即2025年一季度GDP增长5.4%，二季度预计在5%左右。如此看，2025年上半年GDP的增速预估达到了5.2%到5.3%，这是略高于2025年确定的全年5%的目标的。所以，7月份再度推出新的救市政策大招，迫切感和必要性不强了。

其次，本身25年的上半年就在加速落地大刺激，其中7月就没必要再出新的大刺激了。

另外，顶层的政策还要保留一定的灵活性，也忌讳跨月之后的这种变化，要留空间。

判断二：

救市大招预计会在三季度或者在9月。如果25年上半年，无论是经济，也就是GDP5.4%的超预期，还是楼市小阳春的这种炒预期，都还OK的话，那么市场普遍的担忧是经济或楼市会在三季度普遍地显著下行。比如野村证券预测，中国经济25年下半年将出现这个转折点，需求端可能断崖式下跌，三季度的压力显然是巨大的，也是全方位的。即一旦三季度的GDP增速从量的角度回落到4.5以下，可能会给9月底加码财政政策提供一个支撑点。

判断三：

最担忧的是，楼市四季度的数据会难看。下半年，市场普遍担忧房地产会二次探底。这核心源于926房地产救市基本上大招已经出尽。而即使在如此大招组合拳的威力下，房地产止跌回稳，也就是上升了5个月就开始出现跳水。继从2025年的3月冲高之后，4月、5月、6月，房地产的销售跳水一下子到了低位。如此救市的大招才管了四五个月，然后楼市又回到了向下的状态，这让大家信心丧失，毕竟救市也不是万能的，对不对？

甚至7月乃至9月的房地产新一轮救市大招，新一轮可能也就管个两三个月，药效就又没了。在期待救市大招，又对救市大招失望的双重心理下，楼市的心理防线开始失守。一旦7月没有房地产大招“打鸡血”，三季度的销售显然会很不好看。但事实上，仅仅从同比销售下滑的幅度看，真正的数据不好看可能是四季度。

原因很简单，一则是去年的94救市后，楼市整体四季度的销量开始大增长。这也就意味着25年四季度同比24年四季度的高基数后，可能下滑得会更明显。二则是对比24年二三季度而言，那时的基数偏低。所以说对比之下，2025年的房地产销售数据最难看的季度可能就是第四季度了。而且，这还是在9月底可能出现救市大招既出后的一个判断结果。

判断四：

下半年可能会再降息10个基点。房地产呢，你说还有大招救市吗？其实924这个救市组合拳已经用完了95%以上的大招了，留给2025年的房地产救市大招已经很少，或者说没有了。

有人说放开一线城市限购。其实这个所谓的大招在我看来意义真的不是太大，因为那是最后的底线，也是最后的面子。

其一，一线城市全面放开限购，只是加剧虹吸效应。比如说，上海会虹吸杭州、苏州等，这是转移而非增量，好懂吧。

其二，中国293个地级市，而北上广深就4个，城市数据占比仅仅为1.3%，房地产全国止跌回稳，要靠的大多数是二线城市和强三线城市。

其三，北上广深不代表全国，只是楼市的金字塔尖的一个存在。即使不放开限购，北上广深这一轮，尤其是上海已经事实上证明，率先相对止跌回稳了。

所以说，全面放开一线城市限购，只会加剧楼市的分化强度，并且还会拉仇恨。另外还有一点，那万一放开后，楼市还是不涨，那你是不是更心慌了？所以，这个不太可能。

有人说还有降税呀，且不说现在全国各地的财政收入吃紧，国家和地方愿不愿意进一步加大房地产的退税呢？退一步讲，即使降税了，如今老百姓买房的核心还是月供无信心，首付不足，甚至没有，而不是差那一丢丢的税。降税会刺激一小部分的购买增量，但不会对楼市整体止跌回稳带来质变。最核心的还是大力度的降息，甚至是继续降价，这才是楼市的大招啊。你降价吧，降到老百姓敢买，认为房价不跌的时候，流量就回来了。

判断五：

房地产分化进入深水区。眼下，房地产的分化已经是共识和现实。那占比市场超过七成的下沉市场，基本上绝大部分在三四五线城市。而未来，它的出清周期会变得非常非常漫长，未来房地产的价格还可能继续调整、回归，还有下行的空间。无非是经济基本面好转一些，房价螺旋式的下行就会慢一点；经济的基本面如果更差，房价下行的速度会更快一些。

中国三四线城市目前楼市积累的库存问题，或许需要十年，甚至更多的时间才能全面化解。

那核心的一二线城市下半年的走势是更好还是更差呢？核心在于中国核心一二线城市，尤其是沿海城市，很多都依赖外贸出口。而这一轮关税战，尤其是8月暂缓期过了之后，大概率更严峻的关税会导致一些高能级的一二线城市的出口严重受损，那经济的GDP开始高度承压，进而抑制当地楼市的信心和购买力。

另一方面，当下房地产无论是投资还是销售，都已经高度聚焦在不到10个城市或者15个高能级城市。在经济承压、楼市下行、出口压力这个多变的时代，高能级城市即使面临出口等压力，但它有一点，它拥有巨大的购买力、产业的制高点、人口的净流入，区域资源的超密度，给予了房地产止跌回稳一个最大的底牌。

一句话，眼下的房地产，也就那唯独几个核心的城市、核心的地段，才叫资产。即使是资产，也不会像以前那样出现高速的暴涨了，可以理解成不贬值的资产，而不是向上型的资产，而其他地方的，也只能称之为房子而已了吧。