6月，北京楼市数据有点超预期，出现了少见的新房、二手房成交量同环比上涨。数据不会撒谎，所以，是不是代表市场真的企稳了？为啥不少业内表示数据与体感不太一样呢？

那我们先来看几组网签数据。

一、北京新房住宅市场2025年6月网签3977套，环比上涨1.53%，同比上涨2.76%。1到6月，网签18563套，同比上涨23.89%，网签面积和金额同比分别上涨了23.39%、29.7%。这说明成交价格有上涨，这从统计的成交均价6.12万元/方同比上涨5.1%得以验证。

二、北京二手房住宅市场。2025年6月，网签15139套，环比上涨6.04%，同比上涨1.01%，这个数值也是近4年新高。1到6月，网签88575套，同比上涨18.45%，也是近9年来的第二高。如果仔细看，每月的成交基本都会比去年同期要高。

因为数据很不错，尤其是二手房成交量的同比大涨，所以市场有了一种观点，认为前一段时间的价格回调触发了市场自我调节功能启动，市场的内生动力已经形成，意思就是已经触底，市场已经稳住了。

但是，这个数据和观点似乎和我们近期从市场一线暗场中介门店了解到的体感不太一样。

数据背后的体感分析：

首先，看新房销售的冰火两重天。从3月开始，大多数一线暗场的来电来访就已经开始下降，复访降得更厉害，买房变得越来越不着急，卖旧买新的周期也越来越长。

那为什么新房成交均价会上涨呢？

很简单，这是结构性上涨。我们知道今年海淀供应成交放量，成交价10万+的占比比较高。好房子项目的入市，新房的内卷加剧。非好房子的在售楼盘，尤其是五环外大部分区域的库存高起，去化难度进一步加大，促销降价是常态，渠道提高点位也是常态。只不过这已经无法解决根上的问题，反而让营销的生态环境更为恶化。

二，二手房的以价换量一直持续，一线城市二手房价格指数下跌。国家统计局数据显示，5月北上广深的二手房指数分别下降了0.8、0.7、0.8、0.5。四个城市二手房月环比集体下跌，在今年也是首次。

其实，北京的二手房市场近两年就一直处在以价换量的状态中。今年上半年，成交量虽然同比上涨了18%，但成交价格却一直走低，挂牌量仍在高位，挂牌价在走低。截至7月1日，北京大中介前台的挂牌量14.08万套，后台房源高达16.16万套，相比年初的15万套仍是年内的高点。

自2025年1月第一周开始，大中介的挂牌边际价格也一直在往下走，卖方的难度加大，卖房周期加长。买方不着急，卖方就更容易崩溃失手。好房子对二手房中的次新改善房源影响较大，包括成交速度和价格。反过来，也会影响到新房市场中占主流的以旧换新。以往挑大龄的学区房高光不在，价格也并未回到高位。所以，上半年成交量的上涨只能说算是开了一个好头。

三、下半年市场会怎样？至少要关注到这三个数据：

一看总体成交量是否持续稳中有升。

二看市场分化的扩大是否逆转。

三看价格能否稳住，尤其二手房。

四、接下来的7到9月会不会出台较大的刺激政策？初步判断，进一步刺激需求端的政策不大会有，补丁类政策该有会有，降息降准是否有力度，怎样，主要基于宏观和外围环境，与楼市表现无关。不过，和好房子有关的进一步政策落地举措，支持房企端的融资化债、城市旧改更新方面的政策应该会有。

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