文：泽平宏观团队
2025年7月14日-15日中央城市工作会议在北京举行。本次会议是继1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召开全国层面的城市会议。
本次会议传递五大信号：
1、城镇化转向稳定发展期，都市圈城市群时代正在到来。
2、城市更新写入总体要求，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。
3、加快构建房地产发展新模式。
4、推动“好房子”建设，释放改善型需求。
5、土地供应“控量提质”，优化城市空间结构。
本次中央城市工作会议，以“坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质，加快构建房地产发展新模式”为主基调。
房地产稳则经济稳，未来“三招可救地产”：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
按照达利欧的债务大周期理论和辜朝明的资产负债表衰退理论，日本之所以会落入失去的三十年和低欲望社会，是因为让居民和企业部门独自化解房地产大泡沫破裂以后的债务。
根据日本和美国的经验教训，房地产大泡沫破裂后的出路在于“债务大挪移”。如果由居民和企业部门独自化解债务，将导致债务通缩循环、资产负债表衰退和低欲望社会。由政府和央行扩张资产负债表来减轻居民和企业债务压力，就有望恢复消费和投资的活力。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
1 总基调：坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质
本次会议总体要求：坚持稳中求进工作，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
本次会议是继1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召开全国层面的城市会议。时隔10年再次召开中央城市工作会议，凸显中央对城市发展新阶段的高度重视。本次会议7位政治局常委均出席，且2015年、2025年分别是“十三五”“十五五”规划的谋划之年。
2 城镇化转向稳定发展期，都市圈城市群时代正在到来
会议提到：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期” 、“着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”
中央对城镇化判断发生重大变化，从快速增长期转向稳定发展期。2015-2024年我国城镇化率从57.3到67%，近年城镇化进程放缓。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S型”曲线，大致分三个阶段：缓慢发展期（30％以前）、快速发展期（30％-70％）、稳定发展期（70％之后）。
城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台，其中京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、创造57%的GDP，是国家重要的区域增长极。2015年中央城市会议就提到“要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。”截至2023年末，我国城市达到694个（其中，地级以上城市297个、县级市397个）。总体看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2020年，全国19个城市群土地面积占全国39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。
未来人口、产业、资本将进一步向核心城市集聚。预计2040年中国城镇化率将达78.6%，未来20年超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，超九成位于城市群内部，其中近五成来自五大城市群。
除延续城市群建设外，特别提到县域建设，目前，超50%县级市、超9成市辖县城镇化率低于60%。在1564个城镇化水平较低的县域行政单位中，居住6亿常住人口，平均城镇化率约45%，此部分城镇化将催生结构性机会。
3 城市更新写入总体要求，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”
会议提到：“以推进城市更新为重要抓手”、“着力建设富有活力的创新城市。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新。”、“稳步推进城中村和危旧房改造。”
城市更新写入总体要求，定调从2015年“加快城镇棚户区和危房改造”转变为2025年的“高质量开展城市更新”，本次侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部长提到从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。2025年5月，国务院发布《关于持续推进城市更新行动的意见》提到：到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，表达为一项偏长期的工程。与2015年提出棚改三年，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造有一定区别。从资金看，城市更新偏向中央财政，区别于棚改中的以货币化安置为抓手，同时在政府举债、融资平台等多维度融资机制。6月，财政部、住房城乡建设部组织开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选。拟支持20个城市：北京、天津、大连、哈尔滨等。2024年我国首次启动城市更新示范工作，6月第二批城市更新行动评审后，城市更新队列扩围，共计35城被纳入。
4 加快构建房地产发展新模式
会议提到：“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式。”
我们在《中国住房存量报告》提到：经过多年发展，2023年中国城镇人均住房建筑面积约35.9平方米；城镇住房套户比为1.07，一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12，一线城市住房供给阶段性达到静态平衡。
近年，房地产发展新模式被反复提及。2021年中央经济工作会议提到：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。2024年住建部提到构建房地产发展新模式，概括为四个方面：1）理念上，建设适应人民群众新期待的好房子。2）体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。3）制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。4）要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
房地产新模式，包括长租房、保障房，城市群战略，人地挂钩，租购并举和房地产税，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。预计未来更多新模式配套政策将进一步完善和落地。
5 “好房子”建设按下加速键
会议提到：“着力建设绿色低碳的美丽城市、建设安全可靠的韧性城市”、“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。
我国的住房发展已经进入了新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念以来，中央多次定调引领“好房子”建设。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善性住房特别是好房子供给；2025年3月，“好房子”首入政府工作报告，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2025年3月，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，为“好房子”建设明确了层高、电梯配置等要求。2025年7月，住建部调研组赴广东、浙江调研，再次强调：加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，推动房地产市场止跌回稳。
通过“好房子”供给迭代，释放改善型需求。当前，中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。在“好房子”加速推动发展背景下，我国近期各地核心区域、小面积或低容积率的高品质地块集中出让，高品质第四代住宅项目也持续去化热销。我们认为，改善型需求是未来需求的最大支撑，“好房子”将有望率先企稳回升支撑新房市场成交。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。
6 土地供应“控量提质”，优化城市空间结构
会议提到：“着力建设舒适便利的宜居城市”，强调“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”、“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力”。
楼市迈入稳定与存量阶段，土地供应将维持稳定适度水平。中国城镇化“正从快速增长期转向稳定发展期”，而城市发展则“正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。近几年不少城市或地区明确提出了建设宜居城市或城区的发展目标，在去库存的大背景下，土地市场“控量提质”供应的核心方向也十分明确。我们预计，未来新增土地供应或进一步向人口集聚、产业集聚的核心城市的核心区域倾斜，且土地出让总量不会太大，其中配套好、低容积率、核心区域的优质地块占比有望提升。
从土地市场高频数据来看，各地方对土地市场“控量提质”的调控思路依旧明确。2025年上半年，我国月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成。但2025年土地出让溢价率持续回温，2025年6月百城土地平均溢价率达到了5.5%，其中二线城市平均溢价率达到7.2%。成都、武汉、天津等热点城市推出优质地块，均在6月上演激烈的土拍大战。北京、上海等核心城市则在5月成交了多宗高溢价地块，5月一线城市平均溢价率达到6.4%。
7 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期
1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。2025年一季度GDP同比5.4%，较去年同期高0.1个百分点；二季度GDP实际同比5.2%，较一季度下滑0.2个百分点。
居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年5月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别3.4%、-0.1%，同比分别为3.9%、-3.2%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。
8 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购
本次中央城市工作会议，以“坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质，加快构建房地产发展新模式”为主基调。
房地产稳则经济稳，未来“三招可救地产”：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）
2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
房地产大泡沫破裂后的出路在于“债务大挪移”。如果由居民和企业部门独自化解债务，将导致债务通缩循环、资产负债表衰退和低欲望社会。由政府和央行扩张资产负债表来减轻居民和企业债务压力，就有望恢复消费和投资的活力。
调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
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