作者 | 梁秀杰 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨
行业寒冬不是终局，而是新一轮价值重估的起点。
当房东们咬牙降价20%仍难觅租客，当传统金三银四的“返工季”首次缺席，当保租房批量入市冲击租金下行——2025年北京租住市场正在经历一场前所未有的深度调整。
7月11日，在睿和智库与首程控股联合举办的“2025上半年北京公寓市场分析闭门会”上，一个共识正在形成：行业寒冬不是终局，而是新一轮价值重估的起点。
在这样的“寒冬”中，有人看到风险，也有人发现机遇：
创新者突围：城家公寓用“酒店+公寓”创新模式实现空置率有效降低；
资源派布局：首创和园通过政企合作储备百万方项目；
深耕者求生：乐乎等中小运营商靠“一亩三分地”的精细化运营顽强存活。
这场变革正在重塑行业规则：政策红利与市场规律博弈、资本诉求与运营逻辑碰撞、传统模式与创新业态交锋。本文将揭示10个关键市场转折点，拆解16个实战破局策略，带你看懂这场大洗牌中的生存法则。
租住市场的
10个关键转折
韩玮烨
睿和智库创始人、地产资管Plus总编
1、当前住房租赁市场面临的核心矛盾，是政策驱动的供给增加与实际需求之间的结构性错配。
2、数据与现实的差距：政策完成度≠市场满意度，保租房供应并未缓解租金下跌压力。
3、2025年上半年，北京租赁市场往年春节后的“返工季”需求今年完全没有显现，这在一线城市中实属首次，反映出当前就业市场的严峻形势——就业压力加大，工作岗位减少。不过，毕业季的需求仍然保持稳定，北京高校毕业生的刚性需求支撑了这部分市场。
4、面对市场下行，北京散户房东在普遍延长了2-3个月的挂牌周期后，选择降价20-30%，这种价格战对整个市场体系造成了冲击。
汤若季
首创和园市场营销负责人
5、当前北京市场已经进入“内卷”阶段：一方面需求持续收缩，另一方面供给不断过剩。在这种环境下，机构需要聚焦核心区位，强化租约管理，同时警惕政策风险。比如针对毕业生这一特殊群体，首创和园制定了灵活的政策：提供3个月短租选择，并允许押金退还。
孟月
自如资管总经理
6、企业需通过动态数据研判和细分市场深耕（如北京产业商圈）应对波动，避免盲目扩张或低价竞争。
7、北京部分细分商圈仍存在结构性机会，尤其是产业聚集区，关键在于能否精准匹配需求，比如低价策略无法满足客户品质需求，需要“优质产品+合理定价”组合。
8、成都作为新兴市场代表，虽然表面呈现供需两旺态势，但其分散式供给占主导、集中式供给刚起步的特点，使得市场是否具备真正的重资产逻辑仍需验证。
罗意
乐乎集团创始人&CEO
9、北京没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。在合作模式上，亟需打破上游“刚性兑付”思维，业主方要跟运营方共担市场风险。
10、在这个寒冬期，企业必须聚焦核心地段和产业带资产，通过极致精细化运营寻找生存空间。我们正在重新审视每一个运营环节，从租约管理到成本控制，力求在这轮深度调整中存活下来，并为下一轮市场复苏积蓄力量。
16招
破解租赁困局
楚楠
城家公寓北方区开发总监
11、基于华住集团的酒店管理基因，城家公寓一直在持续探索长短租结合的创新模式，近期又开发出了“城家公寓酒店”这一战略级产品，实现了三大突破：收益结构优化、产品服务升级、投资人价值重构。
12、长租自带日租流量，约20%的长租客户存在临时性短租需求，比如访友接待、短期过渡等场景，这部分增量收益将有效提升整体投资回报率。
13、标准化的“公寓+酒店”产品线，解决了传统公寓在短租服务上的明显短板：服务人员缺乏酒店运营经验，硬件设计也无法满足短租客户的即时需求。
14、“公寓+酒店”的模式特别契合当前投资市场转型需求，既为酒店投资人提供了收益更稳定的替代方案，又帮助传统公寓投资人突破了收益天花板。在显著提升资产灵活性的同时，有效降低了空置风险。
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
15、市场竞争格局正在发生深刻变化。一方面，保租房入市和业主直租比例回升，对品牌公寓形成挤压；另一方面，90后、00后租客群体呈现出鲜明的个性化需求特征，这对传统标准化产品提出转型要求。
16、市场分化趋势下，单纯依靠传统长租模式已难以为继。我们建议行业关注三个转型方向：建立动态收益管理系统应对市场波动，开发模块化产品满足个性化需求，以及构建“公寓+酒店”的复合型人才梯队。
陈雪
北京昌发展产业运营管理股份有限公司总经理助理
17、在行业周期调整阶段，标准化产品往往更难穿越周期，而个性化、非标的产品更能精准触动消费者需求，反而更容易实现突围和成功。
18、当前租赁行业的获客格局正在经历深刻变革。传统流量霸主贝壳、58同城依然保持优势，但小红书、抖音、闲鱼等新兴内容平台正在快速崛起，这种流量迁移与电商行业从淘宝向抖音的转变如出一辙。
19、平台间的用户心智差异巨大，比如消费者天然不会在美团平台寻找租房信息，这种认知壁垒短期内难以突破。
孟月
自如资管总经理
20、住房租赁获客渠道变革带来的最大挑战是转化链路的断裂。虽然新媒体渠道带来了可观的流量，但缺乏配套的运营体系将这些流量有效转化为成交。我们900万月活的自如APP证明，构建完整的客户运营体系比单纯获取流量更为重要。
21、未来竞争的关键，在于能否构建从流量获取到最终成交的完整闭环，这需要大数据分析、内容运营、客户服务等多维能力的系统化整合。
22、面对这些挑战，行业需要重点关注三个方向：首先是加强视频化内容建设，特别是高端产品的可视化呈现；其次是构建细分客群的精准运营体系；最后是推动组织能力升级，培养既懂内容运营又精通租赁业务的新型人才团队。
罗意
乐乎集团创始人&CEO
23、当我们坦然接受”乐乎难以规模化”的现实时，反而能够卸下包袱，更聚焦于项目本质——回归常识，专注打磨每一个产品的品质，实现更扎实的成长。
24、作为中小型运营商，我们坚持“内外有别”的原则：对外注重品牌形象塑造，对内强化务实运营。这种双轨并行的做法，既保持了市场声量，又确保了运营质量，也让我们在细分领域逐步建立起比较优势。
25、任何模式创新都需要建立在对细分需求的精准把握之上。
26、地方国企更强调运营安全，因此运营团队执行要聚焦实效，以强执行力为核心，确保战略与资源投入精准落地到项目层面，确保目标高效达成。
资本与运营
如何重构租住生态？
27、对于手握重金的保险等机构投资者而言，最大的困境不是资金规模，而是单个项目的管理颗粒度要求与资金体量难以匹配。实践中可行的解决方案，是建立深度绑定的长期合作伙伴关系，通过充分授权将运营管理权集中交给专业团队。这种“专业的人做专业的事”的模式，或是破解当前困局的关键。
姚远
首程控股执行董事
28、在市场调整过程中，投资人与运营方的博弈关系正在重塑。投资人持续关注回报率的需求，推动产品向极致户型方向发展；而运营方则更强调居住属性的本质和长期经营价值。这种张力促使行业思考如何建立新型合作模式，在保证投资回报的同时，实现可持续运营。
29、作为险资的长周期视角决定了我们格外重视产品力的持续培育。当“面积越小效率越高”的固有观念被打破，我们强调回归客户本质需求，通过精准定位、功能优化和体验提升来打造真正具有长期竞争力的产品。
30、当前租住行业仍处于VC培育阶段，成熟投资标的稀缺，这要求投资者必须具备双重能力：既要准确判断市场趋势，又要深谙运营实务。
唐沛然
大家保险不动产投资部投资业务董事
31、当前长租公寓行业的金融创新面临独特挑战，其核心矛盾在于：运营商多为轻资产模式缺乏足够资本实力，而开发商又将公寓视为非核心资产缺乏运营意愿。这种“双重脱节”导致金融创新陷入僵局，亟需突破性解决方案。
32、资本与运营的关系正在经历深刻重构，对抗性博弈正在被协同共生所取代。新型合作关系强调：共同争取政策支持、建立收益共享机制，形成发展合力。这种转变预示着行业将进入更成熟的发展阶段。
10大
生存指南
33、冷周期下的生存法则：市场分化阶段，需强化对定价权与区域统治力的掌控，避免同质化内卷。
34、对于运营商来说，面向未来三个发展方向尤为关键：首先，构建差异化产品矩阵，避免同质化竞争；其次，完善风险收益分配机制，促进资本深度参与；最后，培育“投资-产品-运营”的全链条能力。
35、在运营策略上，首创和园正进行双重调整。一方面深耕大型租赁社区运营能力，特别是在北京这样的核心市场，通过政企合作模式开发集体土地项目；另一方面试水轻资产运营，以分散风险。
36、租住产品的组织结构仍显粗放，对客户群体的分层与需求理解不够精准，需加强数据分析和场景化研究，提升产品适配性。
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
37、未来竞争将围绕三个维度展开：首先是数字化能力，通过智能系统提升运营效率；其次是产品创新，针对年轻客群开发智能家居、静音客房等差异化产品；最后是服务深化，超越基础居住需求提供增值体验。这些能力的构建，将决定企业在细分市场中的站位。
38、面对下半年的市场环境，风险管控尤为重要。价格波动已非主要威胁，真正的挑战在于同质化竞争和运营成本压力。
39、建议采取“双轨策略”：对存量项目实施精益化改造，提升运营效率；对增量项目则强调差异化定位，避免陷入价格战。这种“守正出奇”的策略，或将成为穿越周期的关键。
40、区域布局上，在深耕北京、上海等核心市场的同时，需要密切关注二线城市的机遇。不同能级城市的发展阶段和需求特点各异，这就要求企业必须建立灵活的区域策略体系，避免标准化方案的简单复制。特别是在政策红利区域，更应提前布局，把握结构性机会。
41、学生公寓等细分赛道因其独特的竞争壁垒展现出特殊价值——不仅客源稳定，更具备定价话语权。这提示我们需要从“广撒网”转向“精耕作”，在特定领域建立深度竞争优势。
42、运营优化需要双管齐下。一方面要严格控制成本，通过组织精简、流程再造提升人效；另一方面要坚持产品创新，在智慧办公、宠物友好等特色服务上形成差异化。这种“节流”与“创新”并举的策略，既能保障短期生存，又能培育长期竞争力。
（本文根据“2025上半年北京公寓市场分析闭门会”的圆桌对话整理而成）
特别鸣谢
与会嘉宾
韩玮烨
睿和智库创始人、地产资管Plus总编
孟月
自如资管总经理
罗意
乐乎集团创始人&CEO
楚楠
城家公寓北方区开发总监
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
陈雪
北京昌发展产业运营管理股份有限公司总经理助理
汤若季
首创和园市场营销负责人
唐沛然
大家保险不动产投资部投资业务董事
姚远
首程控股执行董事
杨海波
雅诗阁中国华北区业务拓展总监
（以上嘉宾排名不分先后）
参会企业
首创和园、金茂酒商、自如资管、乐乎集团
金唐丽控、百瑞纪集团、北京昌发展、雅诗阁中国
大家保险、平安不动产、城家公寓、金地集团华北
中海地产北京公司、首旅如家酒店集团
华润有巢、高和资本、国贸公寓、木棉集团
金茂、中交城市更新、中建投资基金
中关村朝阳园管委会、汇瀛恒业、阳光保险
信悦资管......
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