2024年4月，山东某市的蔡先生家房门前突然被贴了一纸《催告书》。61岁的蔡先生捏着这份文件反复确认：“5日内办理拆迁签约，交回宅基地使用权。”末尾警告：“逾期不交将申请法院强制执行。”

住了近30年的房子，突然被要求“交还土地”。更让他难以接受的是，社区居民委员会在5月7日直接下达了《收回宅基地使用权决定书》——这份文件将决定他房子的命运。

30年多的宅基地突然要被居委会“收回”

1996年10月，蔡先生拿到盖着红章的《村民建房审批表》，在村里建起了房屋。他清晰记得当时每平方米支付60元建房款，共6120元。这张泛黄的收款收据，至今还保留在蔡先生家中。

2023年，旧村改造项目启动。社区居委会提出两种补偿方案：置换172.8平方米安置房，或领取193万元货币补偿。看着周边房价已水涨船高，蔡先生认为补偿标准无法保障原有生活水平，始终未签协议。

僵持中，居委会突然转变策略。2024年4月，一份依据《土地管理法》第六十六条作出的《收回宅基地使用权决定书》送达，认定其房屋所在是“集体土地”，要求五日内搬离。

“住了半辈子的家，突然就不是自己的了？”蔡先生委托盛廷律师时，语气里满是困惑。蔡先生的诉求很简单，就是保住自己的房屋，不让自己付诸半生心血的房子不明不白的就被“收回”了。

为此，盛廷律师团队紧急介入该案，并指派#钟常鸣律师、#杨阳律师 和#张琳律师 主要承办。

居委会可以随意收回宅基地?

旧村改造本无可厚非，但社区居委会引用的《土地管理法》第66条的规定，却存在着“以收回代征收”的嫌疑，即居委会通过收回土地使用权程序，企图规避法定的征收补偿标准。

土地管理法

第六十六条

有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农村集体土地所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

这就说明，适用该条法律规定的前提是，该收回土地是农民集体所有的土地。但蔡先生的土地早在2000年就不再是集体土地了。

律师经调查发现，2000年山东省政府曾经作出《农转非批复》，同意将蔡先生所在村的农户户口转为城镇户口，对相关集体土地进行了登记造册，并且由所在区、市土地管理部门代政府收归国有，统一管理。

盛廷律师团队做出的代理意见

“农转非”的政策意义在于：如果农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原集体土地自动归国家所有，就像户口本，身份变了，土地性质也随之转变。而土地变更成国有土地，收回主体应当是自然资源主管部门，而非社区居委会。社区居委会的这一做法，实属越俎代庖。其根本目的就在于规避法定的征收补偿程序。

成功撤销收回土地使用权决定

想要保住蔡先生的土地，当务之急是撤销居委会作出的《收回土地使用权决定书》。根据行政诉讼法第七十条的规定，撤销行政行为的情形可以是行政行为缺乏充分的事实依据、适用法律法规错误等。

随即，律师向法院提起诉讼，请求撤销该《收回土地使用权决定书》。

2024年9月，某铁路运输法院庭审现场火药味十足。居委会坚称土地仍是集体性质：“居民仍持有集体土地证，社区从未收到征收补偿款！”

律师则当庭出市自然资源和规划局的答复：该地块为“农转非国有土地，无需办理土地征收”。并援引1999年版《土地管理法实施条例》第二条第五项：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原集体土地属国家所有。”

居委会的辩解也被律师质疑：“2000年批复已启动土地国有化程序，而你们依据集体土地收回条款，法律基础何在？”

2024年12月，一审判决落下法槌：居委会提交的证据“不足以证明相关土地仍属农民集体所有”，收回决定“主要证据不足，依法应予撤销”。

居委会上诉后，2025年4月3日某铁路运输中级法院终审维持原判。

判决书明确写道：“农转非程序已启动，不再适用集体土地收回条款。”

律师的介入，终于帮助蔡先生保住了房屋。

公共利益不能侵犯公民权利

杨阳律师解读判决时表示，1999年《土地管理法实施条例》已规定集体成员全部转非后土地归国有，2000年省政府批复正是执行该条例。“居委会错把‘未完成补偿’等同于‘未转变性质’，这是根本法律误判。”

“程序正义不是技术问题，是安居底线。”张琳律师在胜诉后感慨。当居委会试图用简化程序绕过征收补偿时，法院用判决重申了常识：即便为了公共利益，也不能剥夺公民的法定程序保障。

如今，蔡先生家门口的“封条”已被法院胜诉判决撕去，但真正的较量并未结束，但至少此刻，蔡先生守住了最重要的阵地——法院的判决也重新确认了他的土地的身份。

下一轮谈判将会围绕着新的标准展开，盛廷律师也将持续关注蔡先生的情况，随时准备启动法律程序，维护被征收人的合法权益。

——杨阳律师