北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我北京人，还有两年退休（妻子已退），所以想买套能养老的房。总价控制在1000万之内，不贷款了，用现在的西城老房换。我目前看上的是田村的大宛海淀名著，房子新，环境好，但是这里挺贵，三居的话至少得添200多万才行，不知道值不值？另外我儿子马上18岁了，我用他的名字买行不行？

A：

1、海淀名著是挺好的，不过这里也有学区溢价的，考虑好居住的性价比。不在乎这溢价的话就是值，或者说能用的上海淀的学位也值，但用不上的话就看自己的感受了。

虽然说田村的学区不算太热门，但毕竟是海淀，学籍价值还是存在的。我估计溢价率不高，又是这么高的总价，比例能在10%左右就差不多了。不过既然是有溢价，那就降低了这个比例的居住体验，过了高峰期也有少许的保值风险。

2、其实也可以看看旁边石景山的，这就没有学区溢价了，居住的性价比更高。

3、一般不建议用孩子的名字。毕竟这是人家的资格，父母代替使用的话相当于包办婚姻，将来他满意还行，不满意的话有可能受埋怨。因为北京的限购经常反复，如果等他想自己买房的时候政策挺紧，那就等于失去首房首贷的资格了。

再有一点，如果孩子将来要进入体制内，那提前在名下有房也不太好，有可能让领导同事的有议论。因为公务员是每年都要公示财产的，这么高总价的大房子，让寒门子弟怎么想啊？

讲个小故事吧，某拆迁户家庭，把所有回迁房都登记在儿子名下了。儿子考上了公务员，单位要求每年都得公示财产，还得念。那就挺尴尬呗，虽然房子的价值不太高，但也挺别扭的。尤其他家房子的地址还挺长，几套房能念十分钟，想想都替他煎熬。这对仕途应该没影响，但也没帮助。

4、所以我一般不建议太早把房子落孩子名下，要给的话也最好父母留点儿份额，哪怕1%呢，也避免孩子能独自处理房产。不是说孩子缺乏经验，而是这年头儿惦记别人财产的太多。

仅供参考。

二

Q:

请问，租金越高的房子，不是应该售价越高吗？因为收益率高啊。那如果售价低，就应该是价值被低估吧，价值投资也应该选这种房啊。

A：

1、您说的还是国际公馆这套房是吧？那我还是这观点，房子是用来住的，真要是喜欢就买在自住，租金高就代表着性价比高，挺合适的。至于其他方面没必要太纠结，都是副产品。

2、至于价格和租金的关系怎么说呢？我打个不恰当的比方吧。比如民国时代，中国有一种女人叫“名媛”，一出道儿就风情万种，引无数二代累折了腰，身价非常的高，一夜千金也有的是土豪愿意掏钱。钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污。五陵年少争缠头，一曲红绡不知数。

但是，别看名媛这种身价非常高，但是如果让二代娶他们，那就未必有大家闺秀的彩礼高了。尤其是暮去朝来颜色故，徐娘也就年老色衰了，虽然春风一度的价格仍然不低，但如果是老大嫁作商人妇，彩礼就更未必有多少钱了。因为这欢场中永远有新名媛出道儿，一代二代们更愿意花大钱去追捧新人的。

3、老公寓就相当于这种名媛，居住很舒服，租金也不低。但是一旦让人买下，那出的价格就不太高了。而且还有一点，名媛的日常消费都是很高的，就相当于公寓的物业费，通常都7/8块钱每月每平，摊在租金里时无所谓，但却影响出手时的价格。

4、简单就是这情况吧，上次我说的也挺多了，您能认可就认可，不同意也无所谓，自己判断就行。

仅供参考。

三

Q:

请问，我正在男二环开阳桥和右安门桥之间的开阳里看房，单价都6万左右，直观感觉这二环边的房价是不是太低了！为什么啊？这里算不算价值洼地？以后的升值情况会怎样？

A：

1、开阳里可以算偏低，但“太低”算不上，旁边老房还有5万多的呢。

2、为什么偏低？一是北京楼市一直是北高南低，南城的价格走势普遍不太强，所以才有了“南三北五”的说法。

其二是开阳里属于危改小区，当年的“三区四片”重点项目，时间紧任务重，需要安置的住户又太多，所以给规划设计造成了很大的压力。那为了多安置人，于是砍掉了很多应有的配套。最典型的就是绿化，连个公园都没有，这既是因为当年缺乏这意识，也说明土地太紧张了。

那造成的后果就是塔楼多密度大，休闲配套设施不全，使得这里就成了刚需居住区，改善的功能不强。可既然不是改善盘，愿意出高价的买房人就不多了，所以价格整体不太高。

3、算价格洼地，不算价值洼地，一分钱一分货。

4、以后的升值情况大概率就是跟随南城大盘呗，不太可能走出独立行情，不吃亏也占不到便宜。

仅供参考。

四

Q:

请问，我名下有一套昌平房子，婚前的，一直自住。现在孩子四岁了，考虑有必要换到海淀吗？因为一旦换房就算婚内财产了，我倒无所谓，主要是当初这是我父母给买的。另外就是都说孩子少了，将来没必要再内卷，花挺多的溢价买学区房有意义吗？

A：

1、这问题都只能自己决定，外人没法儿建议。

2、房子产权的话我觉得不难办，就说是父母的意思，按资金比例占有份额。比如这套房卖300万，新房要600万，那这50%算父母的份额，在协议上写清楚就行。实在不行就再做个公证，打着老人的名义呗。

3、是否换学区房主要看孩子天分和自己的期望值。天分非常高的话没必要换，在昌平也能得到最好的资源，肯定不耽误孩子考清北。天分很一般的话也没必要换，海淀的普高率没比昌平高太多，渣校也不少，换不换的最终效果都差不多。

中等的话那就看自己期望值了。想上好学校就去海淀，毕竟资源多。但无论将来孩子多少，好大学都不会好考。打个比方这就跟世界杯似的，无论多少支球队参与，能参与最终角逐的名额都有限，是否愿意往里挤就看自己了。

4、如果期望值不太高那就甭换了，确实挺高的溢价率，居住的性价比也下降不少，犯不上。

仅供参考。

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