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最近，随着「北京宸园」的清盘，售楼处已经要拆了，拆除后原地改成黄杉木店地块的售楼处。

今天我们去售楼处的时候，施工团队已经在准备开工，项目就剩几套一层下跃，销售们已经赚够了，懒得伺候尾房客户。

不过，下一个豪宅项目又要原地拔起，6号线沿线的黄杉木店地块，产品还没亮相，前期工作已经是高配了。

1、朝阳区6号线新房竞争激烈！

今年的朝阳区新房市场非常精彩，地铁6号线沿线的保利朝观天珺、金茂满曜样板间都已经亮相，且热度不减。

毕竟，地铁6号线是北京年轻人的重要通勤路线，朝阳路、朝阳北路在20年前左右是国贸年轻人购买的主力区域，珠江帝景、国美第一城、华纺易城等聚集了大量的年轻人。

最近很多年，朝阳路、朝阳北路沿线都没有新地块出现，青年路、常营地区大量的15-20年前购房的年轻人现在已经到了改善需求释放的阶段。

所以保利朝观天珺、金茂满曜（平均楼面价5.15万/㎡）应该是冲着这一批客户去的。保利157㎡的四居、金茂139㎡的四居，主力区间在1100-1300万之间，金茂115㎡的总价最低可能到800万以内。

朝观天珺的前期热度很高，但真正看销售业绩，从5月23日到6月23日，一共才签了24套。

金茂满曜是在5月30日拿下预售证。比保利朝观天珺晚了一个星期，但现在网签已经达到了45套。

可见，朝阳群众差的不是钱，是好位置好地段的产品。

相比之下，位置在5环里，且位于地铁6号线沿线的黄衫木店地块，已经不想做普通改善了，直接对标酒仙桥豪宅改善盘。

粗略查了一下，黄衫木店地块，住宅用地约120亿，楼面价5.45万，如果把孙河的商业地块全部按自持来算成本，商业地块差一点到6万平，按1万元/平米建安计算，（126亿元+6亿建安）/120*5.45=6万元/㎡的楼面地价。

从这个角度讲，如果黄衫木店能多要点赠送面积，一部分户型做小，弄不好还真有一部分产品总价会与保利、金茂重叠。

但黄衫木店地块的位置有绝对优势，金茂满曜和保利朝观天珺都得快速去化，避免后期的压力。

2、黄衫木店再上豪宅！

有人拿黄杉木店地块和地铁6号线沿线的金茂满曜和保利朝观天珺比，其实黄杉木店和这两个项目压根不是竞品。

要知道，黄杉木店两个地块的装修成本接近于保利褡裢坡的两倍，成本甚至比香山樾和北京宸园还要高。

所以黄衫木店地块的对标产品，至少是北京宸园这种水平的豪宅改善房。

对标的客户，也是酒仙桥、朝青片区的二手房改善客户。

从北京宸园已经清盘来看，朝阳区的豪宅购买力依旧存在。

朝阳北的酒仙桥板块和朝阳公园板块一直是过去20年的“老钱”社区。现在豪宅群体们已经开始嫌弃20年房龄的房子老了，置换就需要新房子。

北京宸园和万吉玖序已经精准地把握了这个需求，并且快速清盘，可以说是大获成功。

北京宸园现在仅剩的几套尾房，只要房子符合居住需求，性价比还是很高的。

至于隔壁的万吉玖序，产品比北京宸园好，但也更贵。

这个项目目前还没有清盘，还有新房源入市。

6月24日，中海·萬吉玖序（备案名“万吉嘉苑”）再次取得预售许可证。

本次获批房源为3＃住宅楼1层至19层地上全部住宅38套，准许销售面积9410.54㎡，拟售均价约12.5万元/㎡。

加上4月27日获批的1#、2#、4-9#共8栋住宅楼332套房源，至此，萬吉玖序9栋楼全部370套房源取证完毕。

随着北京宸园的清盘，未来萬吉玖序和黄衫木店地块会成为比较直接的竞品。

至于谁能在这场竞争中胜出，就得看黄衫木店地块的产品力了。

不过2025年「好房子」政策出台后，新推出的项目，产品只会越来越好。

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