从乡土中国到城乡中国：乡城流动人口住房选择变迁及其影响机制

吴开泽

华东理工大学

社会与公共管理学院

副教授

从乡土中国到城乡中国：乡城流动人口住房选择变迁及其影响机制

来源 | 《社会学研究》2025年第3期

作者 | 吴开泽

责任编辑 |何钧力

本文在经济社会双重转型背景下构建“宏观—中观—微观”多维度研究框架，研究乡城流动人口住房选择变迁及其影响机制。宏观的经济社会转型、中观的制度变迁与人口流动转型、微观的家庭诉求与经济能力分别影响乡城流动人口住房选择的可能性、可及性和可为性。在乡土中国向城乡中国转型进程中，中国城乡社会发展经历了乡村工业化、工业城镇化、土地城镇化和人口城镇化“两阶四段式”进程，乡城流动人口的住房选择经历了回乡建房、城租乡建、城乡梯度化住房和城镇多元化住房的变迁。

一、引言

中国现代化的起步和发展是一个从“乡土中国”向现代都市逐步发展的过程（费孝通，2016/2002：488），是经济体制转轨和社会结构转型同时进行的过程，也是巨量农业转移人口安居乐业实现市民化的过程（蔡昉，2001；李培林，2021）。中国的城镇化也是在经济社会双重转型驱动下的快速城镇化，城镇化发展道路是经济和文化等多种因素相结合的产物（周飞舟等，2018）。一方面，经济体制转轨与社会结构转型驱动中国城镇化跨越式发展，吸引大量农业转移人口向城市迁移（李培林，2022）。中国城镇化的发展过程是农业经济向工业经济的一般转型和计划经济向市场经济的特殊体制转型交织在一起的“双重转型”（辜胜阻等，2009）。国家的经济发展策略和经济体制选择外生地决定着农民就业空间的容量，深刻地影响着普通劳动者及其家庭的经济命运（周其仁，1997）。另一方面，乡土社会和家庭文化形塑着人口城镇化特征，影响农业转移人口的流动空间与城市适应策略，为大规模人口在城乡之间往返流动却未带来社会失序提供了有力解释（杨典、向静林，2022）。

住房不仅是居住空间，也是具有消费和投资功能的商品，住房权更是人类的一项基本权利（吴开泽，2019）。在以儒家伦理为基础的传统社会中，住房是家庭整体绵延传承的重要物质载体，长期没有住房的“家”则被视为一种不完整的、难以接受的生活状态（许弘智,2025）。买房是居民最看重的项目化消费之一，体现儒家“成家立业”的价值观，居民不论房价多高都要买房（王宁，2024）。住房还是大部分乡城流动人口安居城市的核心问题，在城市拥有住房是“体面进城”和稳定居住的重要标志（夏柱智、贺雪峰，2017）。

中国过去三十多年高度依赖房地产拉动经济增长，乡城流动人口是支撑房地产发展的主要力量。随着房地产市场供求关系发生重大变化，房地产和住房政策亟需调整优化。深入研究乡城流动人口住房选择变迁才能更好地推进住房制度改革，构建房地产发展新模式。既有乡城流动人口住房选择研究主要采用微观和静态视角，本文在宏观背景下构建多维度研究框架综合考察乡域流动人口的住房选择变迁及其影响机制。

二、理论分析框架

乡城流动人口住房选择深受经济社会双重转型的影响。经济社会以及制度环境变化决定了制度变革的进程和方向，影响劳动力流动的未来趋势（蔡昉，2001）。本文基于乡土中国和城乡中国的经典研究，在经济社会双重转型背景下构建“宏观—中观—微观”多维度研究框架，从纵向历史维度综合研究乡城流动人口住房选择变迁及其影响机制。乡城流动人口是指在城镇化发展进程中从农村流动到城镇的人口，住房选择主要指住房区位和住房类型选择。

宏观的经济社会双重转型增强了住房选择的可能性。中国的经济模式转轨是指从农业经济向工业经济的转变（辜胜阻等，2009），社会结构转型是指从农业社会、乡村社会、传统社会向工业社会、城镇社会、现代社会转变（李培林，2021）。经济模式转轨为乡城流动人口提供了更多元的职业类型和谋生手段，增强了他们的财富累积能力和置业能力。社会转型包括结构转换、机制转轨、利益调整和观念转变，呈现结构转换与体制转型同步进行、政府和市场的双重启动、城市化过程的双向运动等特征（李培林，1992）。社会结构转型扩展了乡城流动人口在城乡的住房区位选择空间。中观的制度变迁和人口流动转型提升了住房选择的可及性。国家的户籍制度、土地制度、财税制度和住房制度限定了乡城流动人口住房选择的机会和途径，制度变迁提升了住房选择的政策可及性。制度变迁形塑了人口流动模式，推动乡城流动人口在职业选择、生活方式和家乡观念等方面的转型。制度变迁还影响乡城流动人口落脚城镇类型和流动距离，进而提升了住房选择的空间可及性。微观的家庭诉求与经济能力内生影响住房选择的可为性。从家庭文化维度来看，住房位于家庭责任伦理与家庭经济安排的交汇点，拥有住房与“家”的安定和归属等生命体验相联系，中国家庭对拥有住房有着超越经济层面的内在动力（许弘智，2025）。从家庭诉求来看，乡城流动家庭有追求住房资产的经济诉求，以及追求子女教育、婚房筹备和家庭团聚的社会诉求（吴开泽等，2024）。在不同层级城镇房价的过滤作用下，乡城流动家庭的经济能力内生影响住房类型和区位选择，形成不同阶段的住房选择模式。论文研究框架如图1所示。

从经济模式转轨来看，改革开放早期中国在农业繁荣的基础上推动乡村工业化，工业化又促进了农业的繁荣和发展，形成工农互促的经济模式（费孝通，1984a）。1992年以来，乡镇企业出于转型升级的需要迁往城镇（费孝通，1993），外资企业也加大在中国的投资，形成了工贸互促的经济模式。1998年以来，中国以低成本劳动力优势深度融入全球分工体系（刘守英、王一鸽，2018）。中国为应对席卷全球的经济危机，通过大规模的基础设施建设和房地产开发维持经济平稳健康发展，形成外贸投资拉动的经济模式。2012年以来，国内外环境变化促使中国更加重视内需对经济发展的支撑作用，中国提出“以人为本的新型城镇化”，形成了外贸内需驱动的经济模式。

从社会结构转型来看，乡土中国的乡村人口占比在70%以上，城镇中国的城镇人口占比在70%以上（徐勇，2016），中国在2003—2010年从乡土中国进入城乡中国时期（刘守英、王一鸽，2018）。在城乡社会变迁方面，中国具有“双重城镇化”的特殊性，在城市形态上不仅表现为城市的扩大和向乡村的辐射，而且表现为乡村自身的城镇化（李培林，1992）；在人口城镇化方面表现为流动人口的异地城镇化和农村人口的就地城镇化（辜胜阻等，2009）。学者们提出了从工业城镇化、土地城镇化到人口城镇化（周飞舟等，2018），以及从波动城镇化、农村城镇化、土地城镇化到新型城镇化等观点（吴莹，2019）。在社会转型时期，人们的行为方式、生活方式、价值体系和迁移方式都发生明显变化（李培林，1992）。

社会结构转型和制度变迁影响人口流动模式。1978年以来，政府在消极应对农民进城的同时逐步放松农民在集镇居住和经商等限制，推动了乡镇企业和小城镇发展。1992年邓小平南方谈话强调加快改革开放和现代化建设步伐，国家随后推动财税制度和住房制度等经济体制改革。1993年的分税制改革重塑了地方政府与乡镇企业的关系，县乡镇政府兴办乡镇企业的动力减弱，促使乡镇企业转制和转型升级（周飞舟等，2018）。1998年以后的住房和土地出让制度改革使房地产成为支撑地方财政和经济增长的重要手段（周飞舟，2010），政府逐步放宽非户籍人口在城市的购房限制。国家基于城乡融合和区域协调发展等多重考虑，推动农村劳动力就地就近转移就业，逐步放宽中小城市的落户限制。2012年以后，国家政策转向积极引导农业转移人口的城镇化。在制度变迁影响下，乡城流动人口经历了乡村工业化阶段“离土不离乡”（费孝通，1984a）、工业城镇化阶段“离乡不背井”、土地城镇化阶段“城乡两栖”（朱妍、李煜，2013），以及人口城镇化阶段新生代“进城不回乡”四种流动模式（刘守英、王一鸽，2018）。

本文基于1992年邓小平南方谈话、1998年住房制度改革、2012年提出新型城镇化等重要时间节点，将中国城乡社会发展划分为“两阶四段式”进程。“两阶”指乡土中国向城乡中国的转型，“四段”指以农促工的乡村工业化（1992年及以前）、工贸互促的工业城镇化（1992—1998年）、外贸投资拉动的土地城镇化（1998—2012年），以及外贸内需双循环驱动的人口城镇化（2012年至今）。

本文的分析建立在各类统计年鉴和普查数据等宏观数据，以及2011、2013、2015、2019、2021年中国社会综合调查数据（Chinese Social Survey，简称CSS）等微观调查数据之上。本文在CSS数据中保留地区类型为城区和镇的样本，且删除了社区类型为农村的样本。本文将乡城流动人口操作化为调查时在16岁以上，居住地点为城镇，农业户籍或出生时为农业户籍后来转为城镇户籍的人口。研究显示，乡城流动人口的住房区位选择从回乡建房、城租乡建，逐步过渡到城乡梯度化住房和城镇多元化住房模式，住房类型选择从早期的自建住房为主逐步发展到购买商品住房为主（见图2）。

三、乡村工业化阶段乡城流动人口的住房选择

改革开放以后，中国在城乡二元制度下实行内生驱动为主的乡村工业化，乡镇企业获得了前所未有的发展。大量农村劳动力到乡镇企业就业，推动集镇和小城镇复兴，他们过着离土不离乡的生活，仍将乡村作为自己的归属。由于当时政府限制农民在城镇购房，那些从经济发展中获益的农民回乡建房，掀起了农村第一波建房高潮。

（一）以农促工：农业繁荣推动的乡村工业化

改革开放以后，农村的包产到户政策促进了农业生产的复苏和农村集市的恢复，家庭工副业随之兴起，政府逐渐解除了农村自由经营小工商业的禁锢，为乡镇企业的崛起和繁荣提供了必要的条件（周其仁，1997；渠敬东等，2009）。当时受制于城市体制的锁闭和国有工业体制的低效，农民参与工业化只能在乡村突围。得益于国家政策向农民开放利用集体土地搞工业的权利，乡镇企业得以崛起（刘守英、王一鸽，2018）。1980年实施的“分灶吃饭”财政包干体制也在很大程度上刺激了地方政府发展乡镇企业的积极性（周飞舟，2006）。各地凭借自身的比较优势发展乡镇企业，形成了各具特色的发展模式。苏南地区植根于农工相辅的历史传统出现了“离土不离乡”的乡村工业化模式（费孝通，1984a）。温州基于经商传统形成了以商代工、以工扩商的“小商品、大市场”模式（费孝通，1986）。珠三角地区得益于香港小企业向内地的扩散，产生了“前店后厂”的经营模式（费孝通，1996）。

20世纪80年代到90年代初是中国乡镇企业发展的黄金时代。1978—1993年，全国乡镇企业数从152.42万个增长到2452.93万个，其中1984年和1985年的增长率达到350.48%和101.55%（详见图3）。70%的乡镇企业分布在行政村所在地，12%分布在乡镇所在地，只有1%分布在县城及周围（辜胜阻，1994）。乡镇企业成为劳动力转移的最重要渠道，有力推动了中国的城镇化进程，也有效防止了困扰其他发展中国家的过度城市化问题（Yeh et al.，2015）。

（二）小城镇复兴：城乡二元制度下的乡村城镇化

乡村城镇化是在城乡二元制度约束下由乡村工业化推动的就地城镇化模式。小城镇是在国家限制农民工进城，以及乡村工业化和乡镇企业发展的基础上出现和形成的一种新型社区（费孝通，1996）。改革开放初期，国家严格控制农村劳动力进城做工和农业人口转为非农业人口，加上城市相当严峻的就业形势，农民向城市迁移的通道尚未开启，农民进城的冲动刚刚萌芽就迅速地被压制下去（张海鹏，2019）。国家对农民进城的抑制造成了“工业化超前、城市化滞后”的现象。

随着城乡集市贸易的开放和发展，集镇作为农村商业中心成为农民向城镇流动的首选地，小城镇因具有拦阻和蓄积人口流量的功能而得到国家的大力支持（费孝通，1996）。1984年1月，中央一号文件提出“农村工业适当集中于集镇……各省、自治区、直辖市可选若干集镇进行试点，允许务工、经商、办服务业的农民自理口粮到集镇落户”。1984—1986年国家推行“撤社建乡”，放宽建制镇的设置标准以促进小城镇的兴起，1978年全国有建制镇2850个，1986年达到9755个，1990年达到11392个（武力，2002）。

小城镇的发展还依靠乡镇企业和乡村中各种非农产业的专业化、社会化和集中化（李培林，1992）。乡镇企业发展现代工业所需要的制造技术、管理知识和市场信息要从城市引进，所以靠近城市的乡村比较容易发展乡镇工业（费孝通，1993）。乡镇工业生产对能源、仓储、运输和市场等条件的需求使其寻求农村中交通便利、易于集散的中心地带，这使得传统小城镇得以复兴和发展（费孝通，2016/1998：336）。新型小城镇的形成和发展标志着农村城市化的开始，它冲破了原来只作为农副产品贸易场地的性质，逐步变成农民集体或个体兴办工厂、商店和服务业的中心（费孝通，1996）。小城镇也从乡村性的社区变成多种产业并存的、向着现代化城市转变的过渡性社区（费孝通，1996）。

（三）离土不离乡：村镇之间的潮汐“摆动”

随着乡镇企业和小城镇的快速发展，农民以“离土不离乡”的方式在村镇之间潮汐“摆动”。1978—1992年，全国乡镇企业就业人数从2826.56万人增长到10624.59万人，其中1984和1985年分别增长61.01%和34.00%（详见图3）。乡镇企业地处乡镇和村庄，企业的劳动力主要依靠家里仍然有承包地的农民，这造就了奇特的“离土不离乡、进厂不进城”的工业化和城镇化方式（周飞舟等，2018）。1985—1990年，全国共有1909.81万人由乡流动到镇，其中离土不离乡的人口有1527.51万人，占比为81.0%（丁金宏，1993）。以苏锡常地区为例，1989—1992年苏锡常的建制镇数量从148个增加到237个，集镇人口增加80万人，每个建制镇约增加9000人，建制镇几乎把农村入镇的人口吸纳了（费孝通，1996）。

由于乡镇企业的经营情况往往受国家政策的影响，农民工的收入与工作并不稳定，农民不愿轻易割断他们与乡土社会的传统纽带（马戎，1988）。乡土社会是一个生活很安定的社会，以农为生的人具有“安土重迁”的观念，世代定居是常态，迁移是变态（费孝通，1998:7）。农民白天去镇上或村里做工，晚上回村住宿，或短期单身寄宿在镇上（费孝通，1984b）。1986年离土不离乡的农民总数达到7000万，他们绝大多数是村镇之间“摆动人口”，“摆动”的距离大概是5~10公里，骑自行车往返时间在1小时以内（马戎，1988）。乡土社会中的人和土地有着强烈的情感联系，农民潮汐摆动现象既是乡村工业化的特征，也是传统人地关系和乡土关系的延续。摆动现象也是农民从传统农业社会生活方式到城镇生活方式的过渡，乡镇企业推动形成了新的城乡互联互通关系。

（四）回乡建房：城镇限制下的住房选择

在中国“家本位”文化传统的影响下，人们对于“家”的延续非常执着，住房成为家庭绵延的重要根基（许弘智，2025）。国家的经济体制和城乡政策限定了农民的住房选择空间。国家通过户籍制度、口粮制度和劳动就业制度对农村劳动力的转移和流动进行人为限制，牢牢地将农民捆在土地上（中国农村发展问题研究组，1986）。农民工职业和身份两种转变的分离是城镇有限开放、宏观控制人口迁移的结果，是乡村人口转变的一种过渡形态（马侠，1990）。农民在集镇落户的一个前提条件是必须在集镇有固定住所，但农民在城镇建房的约束甚严且无权购买城镇住房（马戎，1988）。因此，尽管政府允许农民在非户籍登记地点找工作，但真正迁到镇上居住并落户的农民数量很小。

在城镇限制和农村宅基地管理宽松等因素的影响下，农民回乡建房的热情随着收入提高而高涨。农民的“建屋热”不仅是解决居住问题的需要，而且是为了满足家庭副业生产投资和“实物储存”等方面的需求，这部分农民受传统心理影响，要把收入变成不动产才放心，这构成了新建住房的一种动力（费孝通，2016/1984：214）。农民在人均收入三百元时开始改造住房，人均收入四百元时开始拆旧房、造新房，人均收入六百元时开始造两层小楼（费孝通，1984b）。农民在小城镇建设的住房往往是生产经营和居住的统一体，设摊经商、办厂生产和出外供销等商品经济的环节有机地结合于各个家庭之中（费孝通，1986）。

20世纪80年代既是乡镇企业和小城镇的快速发展期，也是农村第一个新建房屋的高潮期，农村新建房屋数量与乡镇企业及其就业人数呈现相同的增长趋势。1980—1989年中国农村每户家庭新建房屋间0.27间，其中1983和1985年大于0.30间（详见图3）。CSS数据显示，乡城流动人口住房选择具有明显的阶段性特征。乡村工业化阶段乡城流动人口回乡建房数量明显增长，在建制镇以上城镇购房数量极为有限，回乡建房是最主要的住房区位选择方式，自建住房是最主要的住房类型选择方式（详见图2）。

四、工业城镇化阶段乡城流动人口的住房选择

1992年以来，对外开放和分税制改革使中国形成工贸互促的经济发展模式。分税制改革推动地方政府通过改善营商环境等方式吸引各种投资，乡镇企业的转型升级推动农村的工业和人口向城镇集中，继而促进了小城镇的崛起。在城镇有限开放的背景下，乡城流动人口形成了“城租乡建”住房选择模式。

（一）工贸互促：工业城镇化与外贸快速发展

1992年以来，改革开放推动对外贸易快速发展，分税制改革重塑了政企关系并推动乡镇企业转制，中国形成外贸驱动的沿海工业化和乡镇企业转型升级推动的工业城镇化相互促进的模式。1993年的分税制改革将税种划分为中央税、地方税和共享税三大类，其中规模最大的企业增值税被划分为共享税。分税制改革改变了央地税收比重，1993—1994年地方财政收入占比从接近80%下降到45%左右，地方财政支出比重升至70%以上（周飞舟，2006）。

分税制重塑了中央和地方政府在企业经营上的权责关系。由于中央不分担企业经营和破产的风险，地方政府经营企业的收益减小而风险加大了（孙秀林、周飞舟，2013）。乡镇企业不再是县乡镇政府可以依赖的税收来源，但乡镇企业经营不佳导致的银行呆坏账正在变成县乡镇政府的沉重负担（渠敬东等，2009）。乡镇企业被关闭或者转卖，到20世纪90年代末几乎都转制成了私营企业（周飞舟，2006）。乡镇企业也积极向现代工业转型发展，开始迁往工商业较发达的城镇（费孝通，1993）。地方政府则通过改善营商环境、提供廉价工业用地等措施吸引央企和外企等各类投资。在外资推动下，沿海地区短时间内从农业经济向出口导向型工业经济转型，并与世界经济紧密融合（Sit & Yang，1997）。

（二）小城镇崛起：工业与财税驱动下的城镇化

地方政府通过建设小城镇和经济开发区来推进城镇化，通过农民提供廉价的劳动力和土地等乡村资源来支持工业化（武力，2007）。1992—1994年全国开展撤区扩镇并乡，全国新增加4247个建制镇（武力，2002）。1988年《土地管理法》修订以后，全国城镇的集体土地必须通过征收才能进入一级市场，县乡镇政府垄断了小城镇建设用地供应。地方政府在财政与税收激励下以低价甚至零成本供应土地，大规模推行园区工业化，全国范围内发生“开发区热”（刘守英、王一鸽，2018）。国家对“开发区热”进行整治以后，一些地方提出“以地生财、以地兴镇”的口号，县乡镇政府通过农村土地非农化获取土地增值收益。在工业发展与财税激励的驱动下，工业和乡镇企业向城镇和园区迁移，人口和经济也向小城镇集中。1997年全国小城镇达到1.82万个，有100多万个乡镇企业聚集在各类工业园区和小城镇里（武力，2007）。

（三）离乡不背井：乡土联结为特征的乡城迁移

乡镇企业和第三产业发展、农民进城谋生是工业城镇化阶段的重要趋势（李培林，1992）。农民以乡镇企业为就业目的地的就地转移，形成了改革开放以来第一次乡城流动浪潮（辜胜阻等，2009）。1992年后全国十多个省先后试行“蓝印户口”，即本地进城农民或外来人员在城镇缴纳“增容费”或购买商品住房后能获得加盖蓝色印章的户口凭证（刘祖云、胡蓉，2005）。由于“城市化抑制”在小城镇一级松动，农村劳动力先在小城镇积聚。1997年国务院转批公安部《小城镇户籍管理制度改革试点方案》，提出允许已经在小城镇合法稳定就业、有合法固定住所的农村人口在小城镇办理城镇常住户口，许多小城市基本放开了户籍限制，不少大中城市也放松了外地人口进入本市的限制（武力，2007）。随着进入大中城市的制度性限制松动，乡镇企业和小城镇的相对吸引力减弱，城市化逐渐成为容纳农村劳动力流动和就业的主要方向（张海鹏，2019）。1993年跨省流动打工的有6000多万人（“外来农民工”课题组，1995），1994年全国有5000万农民工在县城和县城以上的城市就业（周其仁，1997）。

小城镇是乡镇人员、货物和信息的关键枢纽，也是城市工业产品向农村的扩散地，因而成为传统农业社会与现代工业社会的重要交汇点。小城镇使乡村与现代性充分接触，使走出乡村的人与乡村维系着有机联系，因此工业城镇化推动的乡城迁移具有明显的乡土联结特征。乡土社会强调“落脚于土”与“叶落归根”，老一代农民工对土地有割舍不掉的感情，他们不会轻易失去承包土地，也不轻易离开乡土或“故土”，即便离开了也通常努力希求归来（刘守英、王一鸽，2018）。1994年珠三角调查显示，83.6%的农民工由家里其他成员耕种责任田，72.4%的农民工明确表示不打算长期留在务工地（“外来农民工”课题组，1995）。

（四）城租乡建：城镇有限开放下的住房选择

在安土重迁文化传统下，乡城流动人口对土地的依恋转变为对住房的执念。住房是中国人生活的核心问题，建房或买房是儒家注重家庭价值的消费实践（王宁，2024），这些住房大多是为子女结婚准备的（周飞舟等，2018）。由于城乡分割的二元户籍制度仍顽固存在，乡城流动人口的住房选择受到收入水平和户籍制度的双重限制。20世纪90年代，国家支持房地产业发展，鼓励居民购房，但只有个体户和私营企业主等收入较高者有能力购房（吴开泽，2017）。乡城流动人口主要居住集体宿舍或租赁城乡结合部的农民房，在城镇的居住区域从中心城区向边缘地区扩散。1994年珠三角调查显示，农民工居住单位宿舍的占82.9%，借住在亲友家的占1.3%，租房居住的占15.8%（“外来农民工”课题组，1995）。1997年中国农民工由单位提供集体宿舍的占68.7%，租用私房的占19.6%，居住临时工棚的占11.7%。1986—1997年，上海流动人口居住在城乡结合部和远郊区的比例从62.4%上升到76%（吴维平、王汉生，2002）。

大部分乡城流动人口的工资通常在支付完房租之后所剩无几，他们主要是寄钱回村、建房成家（刘守英、王一鸽，2018）。在城镇有限开放的环境下，他们大多选择在集镇和农村建房。图2显示，乡城流动人口的住房区位选择仍以回乡建房为主，农村建房数量整体上呈波动式增长趋势，建制镇购房、地/县级市城区和县城购房（简称县城购房）数量也有所增长，农村建房数量高于建制镇及县城以上层级城市购房数量；从住房类型来看，乡城流动人口购买商品住房的数量有所增长，但自建住房数量持续增长且仍是最主要的住房类型。

五、土地城镇化阶段乡城流动人口的住房选择

1998年以后，中国继续深化住房和土地等领域的改革，形成外贸投资拉动的土地城镇化模式。中国以大规模廉价劳动力的优势深度融入全球分工体系，沿海城市的劳动密集型制造业蓬勃发展并吸引大量农村劳动力就业。三位一体的土地城镇化模式推动城市快速发展，基础设施建设和房地产开发成为拉动经济增长的重要驱动力。住房选择的制度限制性因素减弱，政策引导性因素和不同层级城市梯度房价的影响显现，乡城流动人口形成了城乡梯度化住房选择模式。

（一）外贸投资拉动：沿海工业化和大规模建设投资

1998年以后，中国凭借大规模廉价劳动力的优势深度融入全球分工与贸易体系，外资和港澳台企业踊跃在沿海城市进行工业投资，中国迅速崛起为“世界工厂”。随着沿海地区和城市权利的逐渐开放，中国形成了国企、外资和民营多种市场主体共同发展格局（刘守英、王一鸽，2018）。中国继续对城镇住房、土地和财税等重要领域进行改革，推动形成了外贸投资拉动的增长方式。1998年国务院提出停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，2003年房地产业成为国民经济的重要支柱产业，2004年国土资源部要求所有经营性土地使用权实行“招拍挂”方式出让，地方政府垄断了城市建设用地供应（吴开泽，2019）。土地出让收入成为弥补地方公共财力不足的主要来源，土地经营成为城市建设资金筹集的重要渠道，城市进入了以地生财的土地城镇化阶段（周飞舟等，2018）。2002年的所得税分享改革将企业所得税和个人所得税由地方税变为共享税种，强化了地方政府对营业税的倚重（周飞舟，2006）。由于建筑业是营业税的第一大户，地方政府通过发展建筑业来寻求新的财源，进而催生了“经营城市”模式（孙秀林、周飞舟，2013）。2008年底，中国政府为应对席卷全球的经济危机启动以拉动内需为主的改革，出台了“四万亿”的经济投资计划，由此带动地方政府十几万亿的投资（周飞舟、王绍琛，2015）。

（二）城镇扩容：土地财政推动下的快速城镇化

土地财政是驱动城市扩容和城市蔓延的“助燃剂”。地方政府通过土地财政和土地金融推动了城市基础设施建设和城市规模的迅速扩大，形成了“土地—财政—金融”三位一体的土地城镇化模式（周飞舟、王绍琛，2015）。地方政府以最大化财政收入为目标，一方面通过协议出让方式低价出让工业土地以招商引资和扩大税基，另一方面通过限制商住用地供应并以“招拍挂”制度最大化土地出让收入（陶然等，2009）。“中国制造”的竞争优势从改革开放初期以廉价劳动力为基础的工业化转变为以廉价土地为基础的城镇化（周飞舟、王绍琛，2015）。土地征用、土地开发以及由此带动的建筑业和房地产业的兴盛是这个阶段城市扩张与城镇化发展的主要推动力（周飞舟，2010）。

三位一体的土地城镇化助推中国城市进入了历史上建设速度最快、景观最为繁荣的历史时期（周飞舟等，2018）。在政府直接运作下，中国通过城市扩展、建设新区和新城、旧城改造等方式，推动城镇化高速发展（李强等，2012）。1996—2007年，城市和建制镇居民点用地年均增长3.66%，农村居民点用地年均增长0.12%（李裕瑞等，2010）。这种以城市化为核心动力带动的增长模式为中国的经济社会发展开辟了崭新的发展道路，带来了规模巨大的财富，使东部地区的城市生活进入了与一些发达国家相媲美的阶段（渠敬东等，2009）。

（三）城乡两栖：城乡联结的大规模乡城迁移

随着外向型经济的快速发展，沿海地区散布着无数工厂，提供了数百万个就业机会（Liang，2016）。这些劳动密集型、低技能的制造业吸引了大量农村人口向沿海城市迁移，形成了“孔雀东南飞”现象（Sit & Yang，1997）。梁在（Liang,2016）将这种长距离和跨地区迁移称为中国的第一次流动转型，它使中国农民能够参与全球生产链中的制造业。2000年中国流动人口总数达1.44亿，其中跨省份流动人口4242万，从乡村流出人口为8840万人，占总流动人口的62%（刘守英、王一鸽，2018）。2009年全国外出农民工总量为1.45亿人，其中跨省流动农民工占51.2%，东部地区吸纳了62.5%的外出农民工。

2005年以来，中国政府着手推进城乡融合和区域协调发展，出台推进新农村建设的系列文件以推动农村发展、解决城乡发展不平衡问题。中国还提出通过大力发展县域经济、引导相关产业向中西部转移、积极稳妥地发展小城镇等措施以促进农村劳动力就地就近转移就业，逐步解决长期在城市就业和居住农民工的户籍问题。但在全国绝大多数的大中城市中，户籍仍然是主要的制度屏障，长期户籍制度塑造的农民生活预期和生活目标并未因短暂的户籍制度改革而发生变化（李强，2003）。农民工表现为“半城市化”特征，即尽管他们在城市工作和生活，但城市只把他们当作经济活动者（王春光，2006）。农民工未能获得在城市长期居住的权利，他们在城市工作的权利也是不明确的，以致工作与居住都是不稳定的（蔡昉，2001）。大量农民工形成了外出打工挣钱、子女留守乡村的家庭分离模式。

老一代农民工进城是对利益反复权衡的理性选择，他们表现为进城又返乡的流动特征，形成了依赖城市的市场和技术来获取经济回报、赚钱以便荣归故里的“两栖化”发展道路（朱妍、李煜，2013）。社会变迁常发生在旧有社会结构不能应对新环境的时候（费孝通，1998:77）。大量农民工聚集到沿海城市，遥远的乡村通过外出务工这一纽带与沿海城市产生了经济联系。外出务工也对传统社会关系和乡土关系产生了深远影响，由于外向型经济与家乡农业几乎没有内在联系，农民工在远离乡土的同时也在一定程度上脱离了乡土关系。中国的城乡关系由根植于土的乡土中国，转变为乡村变故乡、城乡互动的城乡中国（刘守英、王一鸽，2018）。

（四）城乡梯度化住房：房价过滤下阶梯式住房选择

拥有住房是一种建立于家庭稳定延续的责任伦理基础之上的家计模式（许弘智,2025），乡城流动人口在城镇化进程中对住房选择进行不同程度的调适。随着城镇户籍和住房等制度性限制逐步放松，城乡发展政策等政策引导性因素、不同层级城市的房价等市场性因素、家庭文化和经济能力等家庭因素成为影响乡城流动人口住房选择的重要因素。由于基础设施建设和房地产开发成为拉动经济增长的重要驱动力，引导农民工到城镇购房成为政府拉动内需的重要策略。政府通过撤点并校等方式将城乡公共资源向城镇倾斜，同时通过对城镇购房的倡导和补贴引导农民工到城镇购房。“六普”数据显示中国有近1亿儿童受到移民潮的影响，其中有1500万是处于义务教育阶段的儿童（Liang,2016）。乡城流动儿童在城市得不到公平的教育机会，在入学方面遭受不利影响，入学率低于城市当地儿童和农村户籍儿童（Wu & Zhang,2015）。“养育出色的孩子”支撑着中国城镇化中外出农民工的基本意识，他们努力到城镇购房以使子女能到城镇上学 （周飞舟等，2018）。此外，以城镇住房为关键因素的婚姻交换、村庄内部愈演愈烈的攀比等因素也推动农民工到城镇购房（刘燕等，2015）。乡城流动人口在流入地城市以租赁住房为主，在流出地沿着城乡层级链条阶梯式购（建）房，形成了城乡梯度化住房选择模式。

在土地城镇化阶段，城镇房价按城镇层级梯次增长，高层级城市房价增长更快、房价更高，房价成为乡城流动人口定居城市的主要斥力因素。1999—2012年，全国城市、31个大城市和一线城市的房价分别上涨1.92倍、2.64倍和2.91倍。高房价使得乡城流动人口难以在大中城市购房，他们往往租赁最差的住房以尽可能降低在城市的居住成本，呈现为居住边缘化、生活“孤岛化”和社会认同“内卷化”（王春光，2006）。2009年全国外出农民工中居住单位宿舍占33.9%、居住工地工棚和工作场所占17.9%、租房居住占34.6%、在务工地购房仅有0.8%。为了兼顾工作和租房机会，乡城流动人口以地缘或血缘为纽带，在城乡结合部和“城中村”等城市边缘地带形成集中居住地（吴维平、王汉生，2002）。

由于不同层级城镇的房价存在梯度差异，乡城流动人口凭借经济能力沿着农村—建制镇—县城及以上城市的城乡层级链条阶梯式购（建）房。1998—2012年城乡住房竣工面积数据显示，农村住宅竣工面积呈现先降后升趋势，2007—2009年是农村第二个建房高潮期；乡住宅呈平稳下降趋势，建制镇住宅呈波动增长趋势，商品住宅呈快速增长趋势。1999—2012年，农村住宅、乡住宅、建制镇住宅和商品住宅竣工面积年均增长率分别为1.0%、-4.6%、3.9%和12.2%（详见图4）。

由图2可知，1998—2003年乡城流动人口住房区位选择仍以回乡建房为主，县城购房数量快速上升。2003—2010年以后回乡建房的数量仍保持高位，县城购房数量超过回乡建房数量，建制镇和省会以上城市购房数量也呈现快速增长趋势。2010年以后回乡建房数量快速下滑，建制镇购房数量基本接近回乡建房数量，县城购房成为最重要的住房区位选择。住房类型选择情况显示，1998—2012年自建住房数量呈现“M”型增长趋势，2000年和2008年是两个峰值年份，2009—2012年自建房数量下降但仍保持较高的水平。1998—2012年购买商品住房数量整体上呈快速增长趋势，2006年超过自建住房数量，小产权房也呈稳定增长趋势。以上宏观和微观数据表明，土地城镇化阶段乡城流动人口的住房类型选择从自建住房为主过渡到以购买商品住房为主；住房区位选择上表现为沿着城乡层级链条阶梯式购房。尽管回乡建房仍然是重要的住房选择，但建制镇购房、县城购房成为越来越重要的住房区位选择。

六、人口城镇化阶段乡城流动人口的住房选择

2012年以来，中国提出以人为本的新型城镇化，政府通过降低落户门槛、扩大住房保障覆盖面等方式积极引导农业转移人口市民化。随着三位一体的土地城镇化模式在全国扩展，各地大力发展中心城市和城区，积极引导乡城流动人口到城区和县城购房。新生代成为乡城流动人口的主体，他们具有进城不回乡的特征。在政策引导和房价过滤等因素影响下，乡城流动人口形成了城镇多元化住房模式。

（一）外贸内需驱动：乡城流动人口市民化与双循环发展

中国在全球化时代深度融入世界经济，人口流动同时受到全球经济波动和国内政策的双重影响。在劳动力和土地成本提升等因素影响下，沿海城市加快产业升级步伐，将劳动密集型产业逐步向中西部和欠发达地区转移。2012年以后，国家政策从消极应对农民进城转向了积极引导农民实现“城镇化”和“市民化”。2014年，中国提出“三个1亿人”战略，包括促进约1亿农业转移人口落户城镇，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。2015年的中央经济工作会议提出允许农业转移人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，同时要求建立购租并举的住房制度。2018年美国发动贸易战后，中国面临更严峻的外贸环境，国家更加重视内需对经济发展的支撑作用，并于2020年提出构建国内国际双循环的新发展格局。

（二）城镇梯级发展：城镇资源集聚下的城镇化

在人口城镇化阶段，以城市为中心、以土地为核心的城镇化战略进一步强化，城市依地方政府的行政级别形成了梯次发展格局。国家政策具有明显的城市中心主义倾向，优先考虑城市的发展，城市中心主义的极端表现是城区中心主义，即地方政府把发展权集中在城区及其开发区（熊万胜、袁中华，2021）。地方政府在用地指标、财政和公共资源投入等方面采取偏向城市的方式，城市优先获得各种发展资源（周飞舟、王绍琛，2015）。县级和地级城市经历了一轮快速且规模宏大的土地城镇化历程（白美妃，2021）。

（三）进城不回乡：乡城流动人口的层级分流与沉淀

在人口城镇化阶段，1980年及以后出生的新生代成为乡城流动人口的主体，新生代和老一代在流动方式和职业选择等方面存在明显的世代差异。2013年，新生代农民工占全国农民工总量的46.6%，新生代中87.3%的人没有从事过任何农业生产劳动，80.3%的人选择外出就业；33%的人受教育程度在高中及以上，比老一代高19.2个百分点；初次外出的平均年龄为21.7岁，比老一代低14.2岁。他们倾向于与配偶一起迁移到城市，在城市地区消费更多，寄回家的钱更少，他们努力减低家庭分离对子代教育的伤害（刘守英、王一鸽，2018）。在制造业收入高于生活服务业的背景下，他们为了照顾家庭在就业选择上出现了“去工业化”与“去制造业”的趋势（魏万青，2021）。

乡城流动人口的世代转换推动流动转型，他们的“落地”按城市等级呈现“层级分流”的特征（周飞舟等，2018）。较高学历的新生代毫不犹豫地选择进城，如果沿海地区的城市生活成本大幅攀升，他们就继续在省内市县谋求城市非农就业机会（纪竞垚、刘守英，2019）。乡城流动人口的返乡深受国家政策和家庭理性选择等多重影响，呈现“层级沉淀”（周飞舟等，2018）。由于大城市高昂的居住成本和日趋严格的城市管理，大部分农民工始终处于流动状态而不能“落地”（周飞舟、王绍琛，2015）。但越来越多的新生代农民工有更强烈的意愿留在城市，他们不把回到农村作为未来的选择。新生代回乡也是到本地中小城市和小城镇，他们可能是中国历史上最大规模的一批离开村庄的人群，他们的进城不回乡正在令乡土变为“故土”（纪竞垚、刘守英，2019）。

（四）城镇多元化住房：租购并举与阶梯式购房

乡城流动人口的流动转型形塑了新的居住需求，推动住房选择模式转变。新生代乡城流动人口的城镇化取向更为明显，他们更多选择出村进城买房，把资本和家庭都留在城市（刘守英、王一鸽，2018）。新生代对家庭团聚和安居乐业的诉求更为强烈，他们希望可以自由选择居所或拥有自有住房，而不是居住在单位宿舍等临时居所（Liang，2016）。新生代的住房选择持续受教育医疗等资源向城镇集聚的拉力、城镇房价的斥力等因素的影响，中国独特的家庭文化和代际关系是他们得以承受高昂房价的文化根源（杨典、向静林，2022）。乡城流动人口以多元化住房选择模式化解市民化难题，即在流入地城市以租购并举的方式落地安居，在流出地沿着城镇层级链条以阶梯式购房的方式实现居住城镇化。

在人口城镇化阶段，各层级城市房价的梯次增长趋势更为明显，高层级城市房价上涨更快，购房更为困难。乡城流动人口在房价和住房政策上面临一种“时间累积性”的排斥，在住房获取中处于弱势地位（方长春，2020）。在房价的过滤作用下，乡城流动人口的住房区位也具有“层级沉淀”的特征，只有少部分高收入者能在大中城市购房。国家逐渐将大中城市住房保障的重点转向新市民和青年人，提出要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，建立租购并举的住房制度。《2018年农民工监测调查报告》显示，在进城农民工中，租房和单位提供住房的占74.2%，购房的占19%，其中购买商品住房的占17.4%，享受保障性住房的占2.9%。乡城流动人口形成了多元化居住模式，其中在流入地以家庭团聚形式购房的比例为15%，在流入地以家庭团聚形式租房的比例为37%（吴开泽等，2024）。

在流出地，县级政府通过县域城镇化战略集中了全县优质的教育和医疗等公共服务资源，乡镇与县城的教育和医疗差距进一步拉大，这促使乡城流动人口在县城购房以获得相对优质的教育资源，全国普遍出现了农民到县城购房、向县城集聚的现象。图4显示，2012年以后农村住宅竣工面积持续下降并于2016年被商品住房竣工面积超越，建制镇住宅竣工面积整体上呈稳定增长趋势，这反映了乡城流动人口阶梯式购房的趋势。由图2可见，人口城镇化阶段乡城流动人口选择不同区位住房的数量均呈现下降趋势，回乡建房数量下降得最为迅速，建制镇购房数量接近农村建房数量，县城购房成为最主要的住房区位选择。乡城流动人口选择不同类型住房的数量也呈下降趋势，自建住房数量自2010年起就快速下降，购买商品住房成为最重要的住房类型选择。

七、结论与讨论

本文在经济社会双重转型背景下构建“宏观—中观—微观”多维度研究框架，基于宏观和微观数据综合研究乡城流动人口的住房选择变迁及其影响机制。乡城流动人口住房选择变迁是经济社会双重转型等宏观因素，制度变迁和人口流动转型等中观因素，以及家庭诉求和经济能力等微观因素综合影响的结果。经济社会双重转型通过提供更多元的职业类型和更广阔的住房选择空间，增强了乡城流动人口住房选择的可能性；制度变迁和人口流动转型提升了住房选择的政策可及性和空间可及性；家庭诉求和经济能力内生影响住房选择的可为性。

改革开放以来，中国从根植于土的乡土中国逐步转变为城乡互动的城乡中国。城乡社会发展经历了农业繁荣基础上以工促农的乡村工业化，乡镇企业转型升级和外贸发展背景下工贸互促的工业城镇化，沿海工业化和大规模投资共同拉动的土地城镇化，以及外贸内需双循环驱动的人口城镇化四个阶段，形成了中国特色的“两阶四段式”城乡发展模式。从中观层面来看，国家对户籍、土地、财税和住房等领域进行改革，政府对乡城流动人口的政策经历了从限制、逐步放开到积极引导市民化的变迁。制度变迁推动中国的人口流动转型，乡城流动人口经历了老一代离土不离乡、离乡不背井、城乡两栖，以及新生代进城不回乡的变迁。乡城流动人口住房选择的制度限制性因素的影响减弱，政策引导性因素、市场性因素、家庭因素的影响增强。乡城流动人口经历了乡村工业化阶段的回乡建房，工业城镇化阶段的城租乡建，土地城镇化阶段的城乡阶梯化住房，以及人口城镇化阶段的城镇多元化住房选择模式的变迁。

乡城流动人口在不同阶段的住房选择体现了竞争逻辑和底层逻辑，反映了中国人的生存韧性与生活智慧。乡城流动人口努力在流入城市或家乡城镇购房安居，反之则在老家建房让自己“有退路”，形成了进退有据的“链式城镇化”（吴开泽等，2024）。乡城流动人口在阶梯式购房的同时保留农村的土地与宅基地，他们形成了在大中城市就业、在县城置业、在乡村留地的分布式生计模式，这种“两栖”或“三栖”的城乡关系具备了城乡融合的特质。乡城流动人口高度依赖大中城市提供的就业机会和生计来源，家庭生计和家庭团聚是人口城镇化面临的主要难题。由于农村住房不具备完整产权，乡城流动人口多年劳动所得建设的住房难以形成有效资产。乡城流动人口在小城镇和县城购房耗用了大部分收入，还往往背负着贷款或债务，随着房地产市场供求关系发生变化，这些住房的保值和交易都面临困难，乡城流动人口有可能陷入“不稳定城镇化”。

长期以来，乡城流动人口是房地产发展的主要支撑力量。本文的数据分析显示，2018年以后不同类型城镇的住房竣工面积和购房数量均明显下降，2022年农村住房竣工面积处于1985年以来的最低值。随着中国进入老龄化和城镇化成熟阶段，人口流动趋势和住房需求将发生深刻变化，中国有可能进入一个较低消费欲望的社会。这些新变化既关乎乡城流动人口的家庭财富变动和城乡社会结构变化，又关乎小城镇和乡村的命运，还关乎房地产发展新模式的构建和城镇住房制度的优化完善。这些新趋势和新问题亟待深入研究，这既可以扩展费孝通等学者开创的中国城乡发展道路研究，也是揭示中国式现代化和中国社会发展运行逻辑的重要研究切口。