最近我们在梳理2016-2025年上海各板块房价数据。

发现市区大部分板块对比2020年房价还是有涨幅的。

但市区也有几处地方，明明地段不差，配套成熟，房价却一直支棱不起来。

这些地方目前已经跌回2020年，有的甚至比2016年还低了。

10年时间，房价不涨反跌。

对于买房人来说，这样的板块，基本都是劝退。

下面就跟大家逐个盘点下，这些板块，为什么不建议买。

静安永和

目前永和的挂牌均价是5.4万，跌回2020年。

这个板块大家可能听的少，周边的阳城、大华，名头都比它响亮。

这里最拿得出手的，是新静安硬塞进来的“市北高新”总部园区。

除此之外，这个板块并没有多少亮点。

空有“静安区户口”，却一点没有静安区的腔调。

地铁虽然有1/7号线，但最近的地铁站点也要1.5公里以上。

板块腹地居民，地铁通勤还是很难受的。

永和的学校、医院、商业都平平无奇，日常消费全靠蹭宝山的日月光。

一个静安的板块，商业还要靠宝山的“接济”，未免有点太丢面。

更惨的是，永和四周全是“难兄难弟”，想抱大腿都难。

东边是虹口的凉城和江湾镇，也是虹口区的老大难板块。

凉城至今连个地铁都还没有，肯定指望不上。

西边是宝山的大华和大场，性价比尚可，但自身造血能力都不足，都眼巴巴等真如副中心带飞呢。

北边是一条南何铁路，直接把北向发展摁死。

南边的阳城自己还在抱大宁大腿呢，根本管不了永和。

“不幸”的永和出身老闸北，本来底子就薄，再摊上这么个区位，想起飞难于登天。

在永和买房，还是需要谨慎。

不要看大宁金茂府冲到了14万，就把永和当洼地往里冲。

错过了上海高速发展的黄金期，洼地很难再翻身。

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静安彭浦

2016年彭浦板块的挂牌均价是4.9万，目前彭浦的挂牌均价是4.8万。

彭浦的房价已经跌穿两个上涨周期，直接回到了2016年。

彭浦虽然地处上海市区，但历史底蕴和内环内的众多板块有着天壤之别。

这里最早的定位是偏远郊区，一百年前广东人在此设广肇公所，收葬客死沪上的同乡。

建国后彭浦成了首批工业区，拥有上海的第一批工人新村。

也奠定了这里老公房扎堆的基础。

整个老闸北历史上都难，而彭浦又属于老闸北鄙视链的最底端。

只能靠挂着“静安区”的名头，维持一份体面。

这里的客群，基本都是板块内部的，丝毫不见外区买家的踪影。

次新的成交和板块直接绝缘。

唯一的次新小区闻喜华庭，上一次的成交记录还停留着在7年前。

彭浦和永和一样，都和静安区的气质不搭。

板块内老房子扎堆，城市界面老旧，反倒跟宝山的气质很接近。

虽然彭浦的房价跌回了2016年，但买这里的房子还是要谨慎。

虹口曲阳

曲阳，在楼市里一直没什么热度，如今房价也回到了2016年。

虹口是一个南北差距很大的区，曲阳正好处在中间地带。

但好歹是内环内，8号线曲阳路5站到人广，这个地段绝对可以拿出来吹一吹。

板块周边配套也很成熟，教育医疗商场都不缺，副中心五角场近在咫尺。

板块内的学校在虹口也是一二梯队，排名靠前，但虹口一梯队的含金量，自然要打个折扣。

曲阳的主要问题，还是房子太老。

上世纪八十年代形成的曲阳新村，是上海资格最老的工人新村之一，板块内的玉田新村甚至是五十年代的房子。

整个曲阳板块几乎没有15年房龄以内的商品房。

只有复城国际，曲阳豪庭两三个次新小区，独木难支，形不成高端的社区氛围。

不过曲阳的老公房美丽家园有口皆碑，算是弥补了一些缺点，但不解决根本问题。

曲阳还有个大问题是，老龄化太严重，这也是整个虹口区的问题。

在虹口走走，你遇到的三个人里面就会有一个60岁以上的老人。

整个区域居民平均年龄大，消费欲望和消费能力会低，商业配套也会慢慢衰落。

而因为缺少年轻人流入，这里的学校和教育配套渐渐也会跟不上主流，房价自然也涨不起来。

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杨浦鞍山

杨浦区房价跌回五年前的，不是最偏的中原板块，而是鞍山。

鞍山位于杨浦内环内，地理位置可以说非常优越，但却是上海市区房价跌最狠的地段之一。

和其他几个地方相比，鞍山的情况有一点特殊。

整个鞍山板块不大，却有3条地铁线贯穿，8号、10号、18号线。

地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。

居住氛围也非常好，地铁上盖就是旭辉MALL。

除了中型购物中心，沿街的底商多不胜数。

整个板 块兼具了商业气息与人间烟火。

最重要的是，杨浦一梯队的小学鞍山就占了3所：打虎山路第一小学、第二师范学校附属小学、以及控江二村小学。

以及五六所二梯队的小学。

放在其他教育匮乏的区域，简直逆天的资源。

板块内社区医院、三甲医院，也应有尽有。

就是这样一个看起来没有任何短板，非常适合上车的板块，房价却实惨。

密云小区，对口二师附小+铁岭中学；

对比20-21年历史最高成交价近14万，一房的成交单价降至6万多，2房成交单价降到5万多。

单价腰斩都不止，首付款都亏没了！

鞍山其他小区也没好到哪里去。

之前炒学区房泡沫太大，后面落户年限收紧，而且单小学学区也越来越不吃香。

再加上板块内都是品质差的老房子。

种种不利因素叠加，鞍山板块的房价是一泻千里。

鞍山板块的没落，就如同这里老旧的城市界面一样。

除了能够提供升学挂户口的价值外，已经没有产业和资源的进一步支撑。

虽然不想说鞍山被时代抛弃了，但这确是不争的事实。

小结

上海市区一直是楼市价值的高地。

但“市区”两个字不是一把万能钥匙。

无法解决所有的问题，也无法阻挡没落的脚步。

这些没有增量资源倾斜的板块，错过了上海高速发展的黄金期，再想翻身也很难了。

能维持现状就已经是保留一份体面。

而仗着市区两个字虚高的房价，最终也会在周期调整中回归理性。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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