在2017年，上海首次划定了中央活动区（CAZ）的范围：

划CAZ是一件大事，标志着一个城市核心区从单一商务功能（CBD）向金融、文创、消费、居住等多种业态综合发展的进阶。

CAZ作为城市最高能级的功能承载区，范围并不是一成不变的。

随着上海2035总规推进与更多城市功能板块的职能完善，扩容CAZ是未来的一个趋势。

如果未来上海的CAZ继续扩大，那么哪些板块会率先被划进去呢？谁的身价要涨？

看过CAZ地图的都觉得奇葩，徐汇的斜土路片区直接被抠出来了。

这么一大片“空白”真的是一个视觉痛点：

斜土路是以动迁老破小为主的居住区，因功能单一被初版CAZ规划排除了。

日晖新村

不过这个地方却恰恰是CAZ西拓的一个关键节点。

从地图查漏补缺和徐汇动迁力度大的角度考量，斜土路未来可能第一个被划进CAZ。

徐汇的城市更新力度非常大，去年拆迁预算233亿居全市第二；

今年徐汇的拆迁预算大幅提高到430亿，已经是全市第一的水平了！

前不久，东安一二村火速被动迁掉，释放出黄金地块后，这里将建设一幢195米高的地标建筑。

得益于徐汇北部丰富的医疗资源，东安地块规划了一个医药城，总开发面积超过18万方，涵盖办公、商业、研发（医药城）、豪宅、学校等多种业态。

东安新村地块开发效果图

紧接着，东安新村一旁的江南新村也启动拆迁了（范围涉及一村、二村及小木桥路511弄2-6号），房东、中介们集体欢呼。

江南新村正是属于斜土路街道，徐汇这么快的动作让人们对斜土路其它老破小都充满了想象空间。

这不，斜土路部分小区已传出动迁消息，成交价被拉到了10万元/m²，出现了很多搏动迁的买家：

斜土路的老破小要是集体动迁掉后，肯定也会建一些商办，这个地段成为CAZ的可能性很大。

这样徐汇滨江、徐家汇CAZ就能连起来了，功能被整合到了一块。

如果斜土路老破小都动迁的话，那么龙华的老破小也有很高的机会。

如机场新村、龙南新村等，更新潜力很大。

等到枫林路街道、斜土路街道、龙华街道都更新完成，徐汇滨江CAZ具有向西拓展到南站的潜力。

随着徐滨最后一块住宅进入上市议程，西岸金融城的开发也进入尾声。

徐滨基本上开发饱和了，需要向西扩容，有可能直接扩到南站附近。

上海南站动车化改造完成后，商务、枢纽功能都有所提升，为未来承担CAZ功能打下了基础。

徐滨CAZ向西延伸衔接上海南站后，还能辐射华泾，对徐汇的发展意义非常大。

因此斜土路成为CAZ、徐滨CAZ继续西扩的可能性是非常高的！

上海CAZ如果向西北拓展的话，普陀的真如、长风可能会率先被划进去。

普陀是上海六大中心城区中唯一遗憾失去CAZ的一个，全区挂0。

普陀内环最好的地段都开发成了住宅区，挤压了商务功能的发展。

从长寿路开始，到过去长期被耽误的真如，再到尚在起步阶段的桃浦智创城，以及失败的第一个市郊CBD南翔银翔湖畔。

整个上海西北都“塌方”了，迫切需要把真如上升为CAZ带动整个西北方向的发展。

真如发展规划

真如定位上海城市副中心，下一个进阶目标就是转正为CAZ，像徐家汇那样。

现在真如的一些商办已经建起来了，这个副城虽迟但到。

真如新面貌

最近真如还新规划了真如之心、真如翠谷两个项目，这个副中心变得更“逼格”了：

这两个项目的开发，将为真如带来新的改善住宅、商业和地标建筑，加快普陀城市界面更新。

如果真如划进CAZ，长风生态商务区更有可能。

长风是普陀的天花板地区，商务楼和豪宅最聚集、城市界面最漂亮，还有一江一河规划利好。

在真如被耽搁的期间，长风早就靠着临近长宁的优势成功开发出了商务区，成了普陀的商务高地。

长风生态商务区

如果上海的CAZ向西北方向拓展，那么普陀的真如、长风最有资格划入。

但这个要解决的问题是，CAZ是否一定要互相连接呢？“飞地式”划分是否可行？

普陀的长寿路、中远两湾城、武宁、曹杨、光新都是密集的住宅区，没法成为CAZ。

单独地把真如、长风划成CAZ，没法与静安、长宁的CAZ连接起来。

不过参照临港模式，临港在规划独立CAZ系统，为“飞地”CAZ创造了可能。

或许可以用直线连接的方式把真如、长风与市区CAZ连起来，这就要看绘画大师的技巧了。

上海CAZ如果往东拓展的话，顺着黄浦江方向杨浦滨江东段、陆家嘴北滨江可能会率先被划进去。

黄浦江最先开发的是外滩和陆家嘴核心段，杨浦滨江、陆家嘴北滨江都是属于核心江段的拓展。

杨浦占据了超长的滨江岸线，只把东外滩列入CAZ是满足不了杨浦的欲望的。

杨浦希望CAZ从东外滩开始继续向东拓展，一直到复兴岛，所以提前启动了复兴岛的开发。

咱们这就来看看，杨浦滨江东段、复兴岛都在为晋级CAZ做哪些准备？

杨浦在滨江东段拉来了不少大企业，如在建的哔哩哔哩新世代产业园、美团上海科技中心等。

这里还规划了一幢320米超高层地标，杨浦滨江创智中心、滨江合生汇等都在这里：

复兴岛最近突然火起来了，早前规划过“世界级科创岛”，不过2035年之前是战略留白区。

现在为了拼CAZ，杨浦已经迫不及待了，提前启动了复兴岛的开发。

从杨浦7月8日印发的《上海城市空间治理领域人工智能应用暨量子城市空间智能建设工作实施方案（2026—2027年）》可以看出，复兴岛要出道了：

该文件强调要加快编制复兴岛及周边地区规划并推动规划落地实施，开展城市空间智能治理领域的市重点实验室建设，研究制订创新复兴岛专项支持政策，举办高能级品牌活动、搭建复兴岛时空创新路演平台。

按照上述文件精神，“世界人工智能大会量子城市分论坛”“全球设计大赛”“世界工业设计大赛”等有望落地复兴岛。

这个曾经默默无闻的岛屿一下子“亮”了起来！

不止如此，首条沪昆低空交通航线“昆山-杨浦复兴岛-浦东机场”也在日前（7月16日）试飞成功，其中复兴岛成了上海市中心低空航线重要的枢纽站！

连小红书也要“登岛”了，同日宣布将在复兴岛打造全球首个开放世界冒险岛活动“RED LAND”，并于8月8日-8月10日落地复兴岛。

这是小红书首个面向游戏、二次元爱好者推出的超大型线下IP：

可以预见，杨浦滨江东段、一直到复兴岛，将是未来上海CAZ东扩不可或缺的主战场之一。

陆家嘴北滨江、金滩同样具有看点，都是核江段CAZ东扩的主阵地。

北滨江盖了不少商务楼，如中企未来世纪大厦、宽洋滨江中心、浦发壹滨江、陆家嘴滨江中心、上房滨江富今广场等。

其中著名的社交软件Soul总部就在这里：

北滨江因为本身发展的一些原因，在上一波CAZ划分中错失了机遇。

这里一度被造船厂、码头和粮仓占据，部分属于军产地块不好动，很晚才得到开发。

再加上滨江纵深窄、南部老破小多，可开发地块不大，形成的商务功能不强。

让北滨江的办公楼空置率比较高。

不过总算赶上滨水商务区的潮流，北滨江的办公楼都建起来了，没有烂尾。

如果北滨江的办公市场运营得足够好，加大力度吸引优质企业入住，在下一轮是有可能划入CAZ的。

长远来看，洋泾滨江、金杨滨江、金桥滨江（金滩）都有入围机会，全是滨水商务区概念。

其中跟复兴岛隔江对望的金滩，浦东也在加快开发进度了，生怕被杨浦超过。

金滩即原沪东中华船厂地块，今年5月该厂正式乔迁长兴岛新址，标志着浦东最后一块滨江宝地迎来了开发的日程。

关于金滩的具体规划方案，也流传出了三个版本：

从效果图可以看出这里将建设一个集合商办、住宅、船厂文化的新兴滨水社区，值得期待！

杨浦和浦东的滨江隔江相望，大家都是下一个CAZ拓展的潜力区。

上海CAZ如果向东南拓展的话，浦东的塘桥-南码头滨江、花木-龙阳路地区、新杨思可能会率先被划进去。

塘桥、南码头都在黄浦江沿岸，与陆家嘴、世博CAZ相连，都有办公楼开发，进入下一轮CAZ规划是很有资格的。

其中塘桥滨江是陆家嘴滨江的延伸，建有陆家嘴滨江办公楼，办公视野直视“三件套”：

而南码头滨江早前传言是上海新市府预搬迁圣地。

因此给了很多资源，商务能级开发并不低，划入CAZ很有潜力。

南码头滨江聚集了十几个市政管理机构：

上海市民政局、上海市卫生健康委员会、上海市商务委员会等都在这里。

还有一些金融职能机构，如中国银联中心、新开发银行总部大楼、浦发银行大厦等。

一直到世博央企总部，这一滨江沿线全是办公楼，具备成长为CAZ的特质。

在真如、长风开创飞地式划分CAZ后，浦东的花木-龙阳路、新杨思地区也有可能入选CAZ。

花木-龙阳路是浦东的城市副中心，下一个晋级方向自然是CAZ。

花木-龙阳路处在陆家嘴、张江两大地区的连接中心，成为CAZ后对助推浦东向东南发展具有重要意义。

这里正在建设龙阳路大型TOD，在行政文化中心的基础上补足商业商务短板后，未来有向CAZ看齐的趋势。

龙阳路TOD占地2.5平方公里，规划的商办体量之大非常让人震撼：

龙阳路TOD规划

其中商业42万㎡，比正大广场、国金中心商场加起来还要大！

尤其是长1200米、宽30米的商业步行街较南京路步行街的长1033米、宽28米更胜一筹。

而办公达到了104万㎡，超过陆家嘴三件套上海中心、环球金融中心、金茂大厦写字楼规模之和！

花木-龙阳路副中心号称浦东版徐家汇和人民广场，成为CAZ也很有资格，大家都对其发展充满了期待！

新杨思已经有了MCAZ（微型中央活动区）的定位，如果那些商办能够落地的话，是有可能转正为CAZ的。

新杨思也规划了超级的商办：

1、200米双子塔商办×2

2、180米商办地标×1

3、160米商住综合体×1

4、140/120/100米摩天楼群若干

新杨思规划

但是这个商办很难回本、缺乏产业定位，是单线地铁缺乏枢纽支撑，操盘手也不行。

如果改规划的话就无缘CAZ了。

综合来看，上海CAZ的边界是随着城市能级的提升和板块功能的完善不断动态演进的。

从斜土路片区依托徐汇强大的城市更新势能“填补空白”、缝合徐汇滨江与徐家汇，到真如、长风重整上海西北发展格局；

再到杨浦滨江东段、陆家嘴北滨江沿江向东拓展，以及东南方向塘桥-南码头、花木-龙阳路依托滨水或枢纽优势蓄势待发。

这些CAZ区域的拓展，并不是简单的地理延伸，而是城市核心功能升级、空间结构优化和区域活力重塑的关键一步。

CAZ的扩张是上海迈向卓越全球城市进程中，核心引擎持续进化、辐射能级不断放大的必然之路，意义非常大。

你觉得上海哪些区域还有可能划入CAZ？