在行业从“规模竞争”向“精细化运营”转型的背景下，长租公寓企业如何突破租金收入天花板？结合头部企业实践发现，以需求洞察为核心，通过空间复用、技术赋能与服务升级构建多经生态，已成为提升收入的关键。

适用对象：公区面积较大、闲置率高、租客结构年轻化的项目

实践逻辑：通过分时运营与动线设计，实现“一空间多收益”

点位出租，租金收益：重庆渝中人才公寓·泊寓化龙桥店，利用门店入户旁的公区点位，引入一家早餐店。这家早餐店借助泊寓社区特色，命名为“TASTE OF BOYU——泊寓知味”。双方采取固定点位出租模式展开合作，泊寓按约定收取固定租金。

图：重庆泊寓化龙桥店早餐店现场图

场景再造，利润分成：如瓴寓国际、滨纷公寓、恒泰星寓、集贤公寓等品牌，利用公区会议室、自习室、路演大厅等空间的低频适用时间段，进行青年夜校课程。为客户提供职业晋升、创业培训、技能提升等培训。通过场地租赁费用和课时费用分成，提升营业收入，取得了不错的效果。

图："青年夜校"部分展示图

优化动线，实现引流：如贵阳筑巢公寓将咖啡店和超市设置于归家动线及公共活动区交汇处，有效的提升了购买率和经营时长。

适用对象：高端公寓、家庭型为主的社区、客户群体偏多需求多样化的项目

实践逻辑：从“基础居住”延伸至“全生命周期需求”

“服务包”绑定粘性：将资源与精力重点投入到租客高频、刚需的生活场景中，系统性地推出精细化、个性化的自有增值服务，针对租户群体提供专属优惠价格，在提升服务感知价值的同时，有效降低使用门槛，更高享受、更少负担，增强了服务的吸引力和实际转化率的同时，实现多元收入来源。

比如，今年5月招商伊敦公寓推出美好生活服务，涵盖日常保洁、油烟机清洗、挂机空调清洗、洗衣机清洗、上门喂猫、剪发服务等，进一步提升了服务的全面性和个性化。

图：招商伊敦公寓增值服务展示

新黄浦·筑梦城不仅提供家政保洁、纱窗定制、搬家搬运、迷你仓等若干项基础增值服务，品牌还开设“筑梦诚心选”栏目，臻选生活服务供应商和具有吸引力的生活方式商家，为社区住户推荐更优质和优惠的多维生活选择，今年其推出的家电清洗服务就备受欢迎。

图：新黄浦·筑梦城增值服务展示

会员生态：通过会员体系提供专属折扣，锁定长期消费。以招商伊敦公寓为例，品牌将“伊敦乐享家”接入了“One蛇口”平台，通过深度整合招商蛇口集团多元化资源，将会员体系从”单一租住场景“延伸至“住、商、娱全”。会员“荟豆”通积、通兑，获取方式更多样，使用范围更广，比如抵扣现金、兑换礼券/商品、线上线下等等；权益范围覆盖“衣、食、住、行、游、购、娱、养”八大领域，新增购房/物业权益，提供更多线下活动参与和数字化服务；同时，品牌跨界合作，如美团、星巴克，扩展福利范围。

图：招商伊敦公寓会员服务展示

适用对象：具备资源整合能力的区域型国企或全国规模化布局的品牌

实践逻辑：以租客高频需求为锚点，通过特色化资源嫁接实现“流量变现”

1.内部自营：刚需场景转化及“特产”加持

贵阳筑巢公寓为例，品牌打造“筑巢超市”、“筑巢优选”业态，以“即买即提、送货上门、铺送到家”为服务理念，同时线上超市可24小时配送生鲜食品、日用品等高频刚需商品；链接本土特产资源贵州酱酒集团，设立特色产品展示区，以绿色、健康果蔬、粮油等高频刚需农产品，满足“日常消费+伴手礼”双重需求。此外，贵阳筑巢公寓还通过植入集团自有的“筑巢咖啡”品牌，对位租客社交需求，结合咖啡文化及茶文化打磨产品体系，以商品盈利属性经营。

图："筑巢超市"、“筑巢优选”部分展示图

2. 外部合作：外部资源植入，获取多经收入

如郑州城发鼎盛美寓，项目在一楼公区引入“库迪”咖啡品牌，双方采用固定点位出租+经营收益抽成的模式展开合作。

图：郑州城发鼎盛美寓一楼引入库迪咖啡展示图

适用对象：适用于各类集中式公寓及大型租赁社区

实践逻辑：通过利润约10%的分成，有效的提升营业收入

企业通过在公区植入无人超市、快递柜、水柜等功能的方式，如有巢公寓留仙洞店、龙湖冠寓宁波宁南路店、群岛MOMA服务式租赁公寓等。既提升了客户便捷购物、快递收发等生活便利性，同时这些功能的引入满足了租客的多样化需求，提高了租客的满意度和忠诚度，使租客更愿意长期租住，对减少租客流失也起到了一定效果。

图：无人超市、快递柜等展示图

长租公寓行业正经历从“规模扩张”到利润精细化运营转型的关键阶段，运营企业以空间复用、增值服务、会员生态等手段来提升多元收入。未来陆续会催生更多的企业，通过多维手段，持续优化将“居住空间”进化为“生活解决方案平台”，实现周期穿越和利润的长期稳态增长。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）