审时度势，看清三大事实书包房必须考虑均好性

恰逢开学季，教育又站在了聚光灯下。

每年这个时候，都有无数父母因为孩子入学操碎了心。学校能如期开学吗？学校品牌迟迟未定，会不会变村小……

还没上车的家长，也在面临新的挑战。

一边是各区频频发出学位预警，一边是普高录取率常年维持在60%以下，稍有差池，就会影响孩子一生。

2025年公办小学报名5月7日开始，4月30日前必须实现人户一致，倒计时58天，到底怎么选才更稳妥？

前段时间，“生育率下降”的话题铺天盖地，却丝毫无法熨平家长心中的焦虑。原因很简单：

其一：广州小学人数高峰期或将持续到2028年

2016年，二孩政策全面放开。随后的2017年、2018年，广州户籍人口出生为近10年两个高峰，分别为20.1万和17.1万。

按7岁入学年龄来算，对应入学年份刚好是24和25年。

根据广州市教育局数据显示，2026年小学在校人数将到达顶峰，2028年后才有明显缓解。

也就是说，今年孩子上学情况还是严峻。刚开年不久，已经有7个区，约76所学校发出学位预警。

学位缺口大，意味着如果学位不确定，被分流到弱校的机会，会骤然增加。

别忘了，作为全国人口流入第一的城市，去年广州还放低了落户门槛，源源不断的新广来此安家乐业，会进一步加剧优质学位的压力。

其二：生育率下降只能淘汰普校，优质教育资源依然稀缺

双减政策之下，校外补习班被团灭后至今没有回归。

课外培训撤退，广大家长对于校内优质教育资源的渴求，更加强烈。

因为高考制度依然存在，只要有升学，就会有竞争。所以从小学开始就选择好学校来打好基础，尤为关键。

而这也强化了家长们对名校的追求和执着，导致头部教育资源更加珍贵。

其三：中考分流，几乎一半孩子无法读高中

去年，广州中考普通高中录取率约为57.07%，意味着有将近一半孩子被中考分流到职校，读不了高中。

翻看过去10年，广州中考普高率基本维持在55%-62%。“学历通胀”倒逼竞争不断往前移，从高考下沉到中考，“普职分流”是最直观的压力。

因此，受教育程度越高的父母，越会存在不可遏制的鸡娃焦虑。

能不能录取优质高中，拿到重点大学的通行证，小学择优、小升初都会是一道坎。

九年一贯制，尤其是优质九年一贯制的含金量，还在大幅提升。

据不完全统计，目前广州在售楼盘超过510个，但配建九年制学校的却不多。

占比仅6.39%，平均每100个楼盘里，只有6个符合条件。

聚焦到九年制学校，可选范围一下子缩小了。不过，家长眼前依然迷雾重重

书包房是硬通货的时代已经过去了，事实证明，只有单一价值的房子在动荡期内根本不堪一击，强如越秀区，动荡期内书包房暴跌便是最好的例子，分分钟砸手里。

怎么才能确保我的书包房能够穿越周期？

很重要的一点，就是考虑均好性，其中涵盖居住体验以及书包的含金量。

第一，家长和孩子都要住得舒服。周边配套成熟，方便日常通勤、购物和遛娃，学校在小区里面再好不过了，接送省时省力。下楼有个大园林，增加亲子活动和陪伴。

另外，最好不要买内卷太猛的户型，三房或以上南向户型最稳妥，大家都有独立空间，使用周期长，符合当下多数家庭一步到位的需求，流通性更强。

第二，是贴牌校还是货真价实的品牌校，务必谨慎识别

老实说，现在的广州楼市，但凡有新盘官宣，都是有名校头衔的书包，但真实实力如何，在没上战场前，谁也不敢打包票。

事关孩子读书，不能有半点侥幸心理。选择已开学且成绩有目共睹的品牌校，更有保障。

既要又要还要

多维度考察，锁定最优选

最近就有宝妈向淘房君求助，随着二胎出生，大宝即将读一年级，小A今年必须落实好改善置换书包房的事情。

越秀、海珠、荔湾小升初主要以电脑派位为主，直升选择太少，再加上夫妻俩在天河做生意，所以小A将目光锁定在近期屡屡官宣名校的天河东。

打了个车，淘房君带着小A直奔天河东，第一站来到九年制黄广附（西校区）。

去年，黄广附有学霸考出788的高分 ，直接夺下广州中考状元。

学校一战成名，小A自然特别关注。

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新晋状元摇篮

九年制黄广附学位充足

在广州，混迹鸡娃圈的家长都有一个奋斗目标—“八大豪门”。

因为大家都知道，如果能把孩子送进去，名牌大学也就不远了。

而黄广附背靠的广大附中，正是八大豪门之一，相信没有什么比数据更有说服力的了。

2024年高考，广大附中战果辉煌，全省前50名3人，前100名6人，双一流大学录取率超60%。其中有8人被北京大学录取，7人被清华大学录取。特控率已经连续7年超过90%。

在五大学科竞赛上，广大附中夺下10枚金牌，跻身全省前三，仅次于深中和华附。

广附的牛，还体现在子弟兵团上。

2018年，广附系教育集团成立。此后广大附中充分发挥引领者作用，带动体系内成员校结下累累硕果。黄广附便是成功案例之一。

去年中考，状元花落黄广附，高优率高达85%以上。高考拔尖，中考胜出，广附系成为许多家长心中的白月光。

作为九年制公办学校，按照“一贯制”的原则，黄广附（西校区）小学拥有直升初中的优势。（具体以教育局当年公布为准）

相当于入读小学一刻起，便拿下直通牛校的门票，还省去了小升初的繁琐过程和压力，在小A看来，这是件天大的好事。

加之，广附系向来遵循“三位一体管理”，同教材、同教研、同考试，连贯性很强。若孩子从小在广附系内，未来进入广大附中的机率也会加大。

学校实景图

事实也确为如此，根据公开数据整理，2024年广附自招，集团内学生入围占比高达47.5%，概率远高于集团外学校。

至于家长们比较担心的学位缺口问题，在黄广附（西校区）也不用焦虑。

广州市教育局副巡视员曾做过一次测算，算下来户数跟小学学位之间应该尽量接近或者小于4:1，才算是合理的范围，再高就会存在学位紧张的现象。

黄广附（西校区）对口小区仅有富颐都荟，目前项目销售了近4000套。

学校设置有84个班，其中小学36个班，学位约1620个。按4000套整数计算，学位比约为2.5:1，远低于安全线4:1。

学校实景图

由于学位充足，一方面非常适合小A 这样的多孩家庭，哪怕计划生三胎，未来读书也不成问题。另一方面，也是很重要的，据悉今年有读书需求的孩子，凭购房合同就能入读或者插班，无须等待交楼。

另外，无论是黄广附（西校区），还是已经开学的公办幼儿园，都在社区内，可实现目送式上学，日后二宝读书，接送两个孩子都方便。小A已经疯狂心动了！

2

要繁华，更要近CBD，妥！

初步锚定了学校和小区，小A 便以富颐都荟为中心，对周边各大配套展开多维度的考察。

小A及其爱人在金融城做生意，由于工作性质，需要经常到珠城、琶洲等CBD进行商务会谈，所以交通是他们很看重的因素。

踩盘当天，小A从项目出发打车直奔珠城，耳机里周杰伦的歌曲才唱了四首，就到达目的地。金融城、琶洲、鱼珠也是一脚油门的事，出行效率很高。

项目直线距离珠江新城仅约10公里

遇上高峰期，也可以选择地铁出行， 5号线和13号线，一轨抵达珠江新城和新塘枢纽，链接湾区其他城市，对出差也十分友好。

平时工作压力大，小A喜欢买买买，没想到在商业方面，富颐都荟也给了惊喜。

周边有山姆会员、宜家家居、居然之家、优托邦购物中心（奥体中心店）、美林M·LIVE天地、M+PARK漫广场等多个商圈，吃喝玩乐购，都可就近解决。

项目自身还规划了约50万㎡的超大商业配套，总体量堪比3个天河城。

约35万㎡的商业体—鱼珠临港数创中心正在动工，两栋塔楼主体结构已封顶，日后轻松走几步就能享受到惬意的休闲时光，这样的生活值得期待。

楼下底商已经开业，兴旺又热闹。

方便日常之余，强资源配套的加持，也能为以后的流通性提供一定的保障。

3

难得大园林，高质量亲子陪伴

一个社区是否有温度，适合孩子成长，很大程度上取决于园林，对此小A 深有体会。

夫妻俩工作繁忙，每天能陪伴孩子的时间不多。去不了远门，现在居住的地方，园林又太小，只能窝在家里和孩子一起做做手工。

当得知富颐都荟有附近一带难得的中央大园林，小A忍不住停下了脚步。

项目规划有3,600㎡全龄段主题乐园、2,700㎡双阳光草坪、720米健康环氧跑道，充分释放孩子天性，并且多年龄需求都已经考虑妥当。

园林效果图

比如，0-3岁重点培养肢体、视觉、听觉和语言发育，于是设计了植说心语花园区，让孩子被自然包围，认知天地，感受四季。

而4-6岁，认知能力增强，友情开始培养，攀爬网、天空滑梯就有了用武之地。

6-12岁，乃至更大的孩子，悦跑、骑自行车、放风筝，各种体育活动是他们的至爱，阳光草坪、环氧跑道可供随意撒欢。

园林效果图

更贴心是，园林还设置有成人看护区，孩子玩游戏时，方便家长在旁边陪伴或指导。温馨的亲子回忆，这不就有了吗？

在了解过程中，小A 还看中了这里的“社交”功能。

作为黄广附（西校区）唯一对口，同学们基本都在同一小区，重视教育的家长们也聚在了一起。

孩子课后可约同学出来玩，彼此增进感情，锻炼社交能力。

家长之间也可以针对孩子学习交流下心得，增加获取信息的渠道，整体氛围比较纯粹。

Ultra级稀缺大平层

一出手就是满配水平

越是多孩家庭，越是渴望一步到位，因为拖家带口搬家实在太奔波和麻烦了。

所以，这次改善置换，小A对户型的第一要求是大，必须要大。

可惜天河东最近在卷刚需和刚改市场，少有大面积户型。

而富颐都荟新加推的R11栋，主推151-176-208㎡大平层，就很对她胃口。

“它就像最近的小米，造了一辆史上最强 SU7 Ultra，各方面性能都拉至满格，还给了我一个低于市场的惊喜价格。”

首先，是位置很不错，R11栋位于社区中央，妥妥的C位，楼间距达70米以上，前后瞰中央园林，无论是采光通风还是景观面，都是全盘最佳的状态。

其次，R11栋是南北板式设计，户户朝南更贴近南方人的居住习惯，而专梯专户，刷卡才能出入，既减少邻居的影响，又很好保护了隐私。

产品方面，小A 最心水明星户型208㎡四房。

二胎出生后，长辈过来帮忙带娃，上有老，下有小，想要每个年龄段都住得舒适，她要考虑的事情非常多。208㎡户型完美契合了她的所有需求。

LDKB一体化，将餐客厅、阳台、厨房串联成一个近85㎡大方厅，置放女儿的钢琴，儿子的棋桌，甚至可邀请10多位小朋友开party， 陪伴孩子度过每个纪念日。

样板间实景图

厨房是半开放式岛台设计，中西厨可兼顾每位成员的口味。在“洄游动线”赋能下，还多了许多家庭的场景交互。

例如在准备晚餐时，可与坐在旁边的孩子聊聊上学开心事，在客厅品茶的爸爸，又能和在阳台摆弄花草的爷爷唠嗑，家的氛围更浓了。

样板间实景图

南北双阳台对流，清风穿堂而过，对健康大有裨益。并且糅合了户型的实用性与舒适性，一边饱览美景，一边收纳生活。

双主套配置，主卧带衣帽间，酒店总统套房标配的双台盆、大浴缸通通搬进主卫， 晚上回到家可以卸下压力与疲惫。

样板间实景图

除此之外，还可以私藏兴趣功能区，主卧没有承重墙，随时可拆改连通次卧，将次卧改造成书房或工作室，拥有一方独立天地。

另一主套，可用作长辈房，晚上起夜，也不用担心其安全问题。

样板间实景图

值得一提的是，交标也是一大亮点。

比如引入了华为智能系统，中央空调+新风系统，全屋升级为国际一线品牌，足以看出项目诚意满满。

看到最后，小A基本敲定这里，但她还得跟家里人商量一下。

本来我以为她还会再考虑一段时间，没想到才过几天，小A就来告知已经下手了。

她坦言：“小孩上学实在不能等了，而且千万左右的预算，在老四区根本不可能买到各方面满意，且面积超200平的新房，富颐都荟可以说是这个赛道的天花板了。”

有这样想法的，不止小A 一个。据了解，R11栋加推以来，许多业主就是奔着广附这张明牌来，最后沦陷在无可比拟的居住体验里。

都说房子的所有价值最终都会折射在二手价格上，我们来看看富颐都荟（曾用名：富颐华庭）的成交情况。

最新出让的几套，单价都维持在4万+/㎡，有的甚至接近5万/㎡，与一手价格几乎平进平出。

大家都在挤水分，项目稳得一比，背后意味着什么，想必不用再赘言。

最后再提醒一下，距离公立小学报名已进入倒计时，有读书需求的朋友，抓紧时间来“抄作业”。