均价2.4万元/㎡，总价270万元起！

日前，位于梓州大道和中和大道交汇处的南星里取证，打破了高新南近半年无全新项目入市的局面。尽管由于开发商知名度不高，且项目规模较小，占地仅约11亩，在此之前并未引起广泛关注。但其单价和总价均创下高新南区域今年度新低，又让南星里吸附了一波市场目光。

南星里营销中心实拍图

据置业顾问透露，项目带装修的取证均价为30099元/㎡，但实际惠后均价约在2.4万元/㎡左右，并会推出部分特价房源。以此计算，建面约125㎡户型总价预计约300万元，建面约118㎡户型总价下探至约270万元。这一价格使其被冠以“高新南300万内唯一可买全新盘”的标签。

据介绍，项目将于25号（本周五）开盘，尽管暂不能得知购房者是否会为高新区“最后的温柔”买单，但低价背后，开发商品牌力较弱、社区规模局促、周边城市界面待提升等问题，都为这一项目蒙上了一层不确定性。

夹在“烟火”与“未来”之间的地段博弈

南星里，具体在哪儿？

看地理坐标：坐落于老中和腹地，与天府软件园、世纪城等隔锦江相望；

天府软件园实拍图

看生活坐标：对于熟悉中和片区的人而言，它有一个生动的参照物：项目北侧一街之隔即是中和最大的农贸市场——锦华市场。这个市场不只是周边居民的“菜篮子”，连吸引着世纪城片区的居民，日常跨江采购。发哥甚至还有一位住在誉峰的长辈，周末时常专程开着车前去买菜。

南星里项目周边实拍图

之所以强调菜市场，原因就在于此，这种奇特的“虹吸效应”诠释着地段的矛盾性：

市井烟火气——项目300米生活圈内，社区医院、各类底商、菜市场等，足以满足日常生活所需；

界面落差明显——与一江之隔的软件园，乃至高新南大源、新川等板块相比，中和片区老旧的城市风貌确实与“国际城南”的价值认知存在裂痕。

值得关注的是，主管部门显然意识到了这一点，由于中和地处金融城三期与新川连接的中心点，高新南区要连片发展，中和是绕不开的节点。因此，进入2025年，“爆改中和”的计划明显提速。

今年2月，四川政府采购网连发两条跟区域改造搬迁相关的公告，共涉及中和街道55个小区5717户；6月30日，高新区中和府河小区一期、凯泉冶金地块、东府花园AB区、东景丽舍、国瑞家园等多个小区都就城中村改造搬迁发布了民意调查结果——“100%同意”……

图据：四川政府采购网

这让包括南星里、明信稍早前拿下的28亩地块等项目都在宣传时为区域冠上了“金融城南”的标签。

不过，从公开信息来看，中和此轮大规模的城市更新更集中在中和中学周围，南星里500米范围内仅有斜对面的东景丽舍明确搬迁，其余暂未进入改造范围。

换句话说，这就造就了南星里的“地段悖论”：一边是“看得清的现在”，即老旧的城市界面，一边是“看不清的未来”，周边城市更新时间表依然成谜，即便“金融城南”的宏大愿景也与项目并无太大关系。

南星里的产品“困境”：新规跟不上，老规比不过

南星里项目由华阳本土房企兴华龙开发，相比市场上的品牌房企，该公司此前在主城核心区并无太多开发经验，这直接反映在这一项目上的产品表现上——虽有亮点，但短板同样突出。

南星里项目样板间实拍图

先看亮点，项目精装报价为3100元/㎡，配备有新风、中央空调、地暖“三大件”之外，还有华为鸿蒙的智能家居。后者也成为了置业顾问销售说辞里频繁提到的一点，并称其为“高新唯一采用鸿蒙系统的小区”。同时，引入了万科物业，能一定程度上弥足开发商本身经验的欠缺。

但这远不能遮掩其他方面的不足。南星里占地约11亩，容积率约3.28，在本不宽松的地块上共规划了3栋住宅和1栋独立商业，意味着小区基本无小区园林景观可言，更不用提会所等公区部分。

南星里项目沙盘实拍图

住宅方面，包含2栋25F的高层及1栋17F的小高层。本次率先售卖的是2T3户、建面约118㎡和125㎡的套三高层部分。

从具体呈现来看，两个户型的公摊都达到约22%左右，在目前新规和接近100%得房率的市场下，这一设计已显滞后。即便对比2023年末成都部分老规产品，南星里的设计也明显落后于市场水准。

这同样体现在室内部分，以建面约125㎡的户型为例，仅为套三，其南向开间仅有约7.4米。对照锦城序、源启金沙等最新项目的设计，其在这一产品区间已能做到四房双厅双卫，南向开间直接做到了15米以上，将采光等改善属性进一步放大。

此外，由于南星里处于中和大道和梓州大道两条大路的十字路口，以至项目大部分房源都存在临路带来的噪音影响。

新规跟不上，老规比不过，这就是南星里的产品现实。

购买建议：下手与否？关键看需求匹配度

那么，对于购房者来说，南星里究竟是否值得购买？

是否与自身需求匹配，是发哥给出的建议。

对于总价预算卡在300万内、且工作生活半径覆盖高新南的购房者，或者坚定的“高新新房党”来说，南星里可能是当下为数不多的选择，但需接受其地段的过渡性界面和开发商品牌力较弱带来的交付不确定性。同时，建议选择中、高楼层来降低临路的影响。

样板间视野图

倘若对品牌信誉度、居住舒适度更有高要求，可适当扩大选择范围，如：

提高预算至400万元，新川不失为一个选择，包括陆肖TOD麓鸣九天、新川锦萃等都还有新房可选；

或转向二手房，目前中和板块内，2021年交付的万科璟南堂最新一套建面约103㎡房源成交单价为2.41万元/㎡；江对面的龙湖世纪峰景，城市界面更优的同时，300万左右也能买到建面120㎡左右的户型；

因此，南星里如同一把“双刃剑”——其价值在于用“价格让步”换取高新南的新房入场券，但小区域和产品力存在妥协。下手前，建议实地考察周边环境，并明确自身对“低价”与“品质”的优先级排序。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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