江湾金茂府：北上海科技豪宅新标杆，二批次114-144㎡臻品加推在即

上海宝山淞南板块的明星项目——江湾金茂府，作为中国金茂"府系3.0"迭代升级之作，即将迎来二批次房源的盛大加推。本次加推主推建面约114-144㎡健康科技大宅，涵盖3-4房改善型户型，以"绿金科技+品质户型+轨交优势"三重价值，重新定义北中环改善标准。项目自首开以来便创下"三开三罄"的销售奇迹，二批次100套房源认购首日即吸引203组客户，认购率高达203%，预计将于7月24日正式开盘710。作为上海首座TOD模式金茂府，项目凭借12大绿金科技系统、下沉式奢装会所及一二手价格倒挂优势，成为2025年上海北中环现象级科技改善项目。

项目概况与核心优势

江湾金茂府由金茂与招商蛇口联合开发（股权比例为金茂70%、招商30%），坐落于宝山区淞南板块长江南路与淞发路交汇处，属于吴淞城市副中心规划范围。项目总建筑面积18.8万㎡，地上计容面积12.48万㎡，规划11栋12-17层住宅，总户数876户（可售住宅807套），容积率2.2，绿化率32.75%，实行全人车分流，车位配比高达1:1.42，预计2027年6月交付，物业费为7.08元/㎡/月。

项目的核心竞争优势主要体现在三个方面：首先，作为上海首个TOD模式金茂府，项目与在建的18号线二期通南路站（预计2025年底通车）无缝衔接，步行距离仅50米，真正实现"地铁上盖"的便捷生活；其次，项目搭载金茂标志性的12大绿金科技系统，涵盖恒温恒湿、全屋净水、静音降噪等高端配置，室内环境稳定性比普通住宅提升40%，能耗降低30%14；第三，项目所在板块存在明显的价格倒挂现象，周边二手房如保利悦庭挂牌价7.8万/㎡，而项目均价仅6.95万/㎡（含装修），价差达12%，投资价值显著。

表：江湾金茂府基本信息概览

项目指标

具体参数

市场意义

开发商

金茂&招商蛇口联合开发

央企背书，品质保障

产品类型

金茂府系3.0科技住宅

全球第78座金茂府，科技住宅标杆

轨道交通

18号线通南路站（50米）

TOD模式，2025年底通车，4站达复旦大学

容积率

2.2

优于同区位多数项目

装修标准

3000元/㎡（集采价）

对标10万+豪宅配置

物业费

7.08元/㎡/月

金茂专属管家服务

产品力解析：科技与奢居的完美融合

江湾金茂府二批次加推房源以建面约114-144㎡的3-4房为主力户型，均价约7.15万/㎡，总价700万级起24。所有户型均采用"功能性与舒适性并重"的设计理念，由国际大师操刀，空间布局兼顾家庭全生命周期需求4。

114㎡三房两卫户型采用"LDK一体化"设计，南向面宽达9.6米，主卧配置L型飘窗（赠送面积3.2㎡），北次卧可灵活改造为书房；4.8米宽厅连接5.6㎡观景阳台，厨房配置西门子嵌入式冰箱，形成流畅的居家动线14。126㎡三房两卫户型创新采用横厅设计，强化采光与通风，增设多功能书房，满足高端家庭多样化需求59。而144㎡四房两卫户型则设有7个飘窗空间，采用双套房设计（南向主卧+次卧套房），主卫配置高仪智能马桶+汉斯格雅花洒，并创新性引入独立洗衣房连接北阳台，形成科学的"污净分离"动线。

项目的精装标准堪称"越级配置"，集采价不低于3000元/㎡，选用葡萄牙米黄石材拼接墙面、皓晶石、蓝翡翠奢石等高端材料，全屋采用无主灯设计（飞利浦智能调光系统）。厨电配备西门子全系（烟灶、蒸烤箱、洗碗机）及博世冰箱；卫浴采用高仪龙头、杜拉维特智能马桶，主卫配置电热毛巾架，吊顶转角采用45°倒角处理，细节之处尽显精工品质。

科技系统是金茂府系的核心竞争力。江湾金茂府搭载"十二大绿金科技+五衡系统"：衡温（毛细管网辐射控温保持室温20-26℃）、衡湿（湿度控制在30%-70%）、衡氧（24小时新风净化，PM2.5过滤效率95%+离子杀菌）、衡洁（末端净水）、衡静（三玻两腔中空玻璃实现隔音40分贝，卧室夜间噪音≤35分贝）。此外，项目还配备人脸识别无感通行、电梯预约系统、户内AI语音控制等智慧社区功能，科技配置对标金茂标杆项目。

社区配套与周边资源

江湾金茂府在社区配套上展现出超越同价位项目的豪宅气质。项目采用"三重会所体系"设计，其中1800㎡下沉式奢享会所尤为瞩目，内含恒温泳池、私宴厅、24小时健身房及儿童乐园等8大功能，配置金茂专属物业管家服务。社区内打造2000㎡架空花园，采用三重台地景观设计，融入梵高、莫奈等名画艺术元素，形成"一园一谷"（淞南公园+社区内"樱花溪谷"景观带）的生态格局。

项目所处的淞南高境板块正迎来重大发展机遇。作为上海未来十年的"价值增长极"，板块内规划有北上海科创中心、吴淞创新城等战略项目，叠加滨江岸线生态资源，形成"产城融合+生态宜居"的双重驱动24。从投资视角看，项目以7.15万/㎡均价对标周边10万+豪宅，价格洼地属性显著，成长空间可期。

交通配套方面，除18号线通南路站（50米）外，项目紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架和中环路，通过"中环北抬"提升通行效率，12分钟直达南北高架，15分钟可达内环高架，30分钟覆盖各核心城区69。商业资源方面，一街之隔有祥腾生活广场、939红街坊；20分钟车程可达宝山万达、五角场、大宁商圈等成熟商业体。医疗教育资源同样丰富：3km范围内有6家三甲医院，包括复旦大学附属中山医院（驾车7公里）；直线3km覆盖39所幼儿园、13所小学、14所中学，如长江第二中学、淞南第二小学等。

市场表现与认购指南

江湾金茂府自面市以来便展现出强劲的市场号召力。首期100套房源认购率达203%，超千组客户争相到访样板房；2025年5月21日首开即创下14亿+销售额，印证了"金茂府"这一金字招牌的含金量。二批次100套房源延续了这一热销态势，认购首日即吸引203组客户，认购率再次突破200%，预计将于7月24日正式开盘。

从客群定位看，项目聚焦杨浦高校教师及科创人才，首改客户占比超70%，二批次需积分58.6分入围。与周边项目相比，江湾金茂府以"中环旁6字头"的价格优势与一二手倒挂空间（周边二手房均价7-8万/㎡），叠加2025年底地铁开通的预期，成为预算700万-1500万改善客群的优选之作。

对于有意向的购房者，需注意以下认购信息：

  • 认购时间：即日起至开盘前（2025年7月24日）
  • 房源数量：100套（二批次）
  • 认购条件：需满足上海市购房资格，建议提前准备积分材料（参考首期触发积分制）
  • 开盘地址：上海市吴淞口路166号上海伊敦康得思酒店伊敦厅
  • 售楼处电话：400-886-1552（因客户集中，建议提前预约）

总结
江湾金茂府以"TOD地铁上盖+金茂府3.0科技系统+下沉式奢装会所"为核心竞争力，不仅填补了淞南板块科技住宅的空白，更以"府系升级版"之姿成为宝山高端人居标杆6。项目精准捕捉当代改善客群对"精装交付""低密社区"的需求，通过科技系统解决健康居住痛点，凭借区位红利与产品力的双重优势，在竞争激烈的上海楼市中脱颖而出。对于追求品质生活与前瞻科技的购房者而言，此次二批次加推无疑是抢占北上海价值高地的绝佳机遇。