《租房条例》跟前几天的《城市会议》连起来看，标志着中国城市化发展已经迈上新台阶。
去年我在哈佛访问，租的公寓。
然后拿着租房合同去市政厅注册一下，就给孩子在学区内分配了一所公立学校。
这就叫“租购同权”。
同样的，拿着租赁合同去公立图书馆，也可以免费注册成为会员。
周末可以免费参观博物馆，也可以参加剑桥市举办的活动，跟当地居民享有同等待遇。
当时我就在思考一个问题，为什么美国可以做到“租购同权”，在中国却不能？
后来有美国朋友问我感觉美国怎么样？
我想了半天，实在不知道哪好，突然想到租购同权这件事，只能把这个事当成个优点说了。
朋友不以为意，说你都花了3000多刀一个月的租金，凭啥不给你租购同权啊？
按他的说法，公共服务，包括学校、图书馆这些，都是纳税人的钱。
而我交的租金里面，就包含了房东交的地产税。
既然我出了钱，当然拥有纳税人待遇，享受公共服务。
权力、责任、利益相匹配，这就是权责利匹配原理。
用同样的原理，我也套了一下中国的租购不同权问题，然后终于豁然开朗。
以北京为例，从房子市场化算起，第一批上市卖的房子，到现在30多年。
30多年时间，就是北京这座城市的原始积累阶段。
基础设施建设，公共服务资金，很大一部分来自于卖地收入，也就是所谓的“土地财政”。
而买地的钱最终是谁出的呢？
就是买房的人。
所以，在第一个30年时间里，北京的公共服务的资金就是由买房人来支撑的。
既然是买房人出钱，自然就要优先买房人的利益，这也是权责利匹配原则。
如果租房人也可以享受同等待遇，那谁还买房呢？
没人买房，哪来的钱提供公共服务呢？
违背了权责利匹配原则，这件事就走不通。
所以之前不是不想租购同权，而是市场机制下，你想做也做不到。
那为什么美国能做到？
就拿我租的那套公寓为例，这栋楼是二战时期建的，距离现在快80年了。
甚至在更早期，这块地就已经被开发得差不多了，毕竟剑桥市也有300多年历史，早就过了原始积累阶段。
剑桥的公共服务已经不是靠买房人支撑，而是通过地产税等经常性税收支撑。
于是就有了前面那个朋友的结论，你交的租金里包含税，自然要享受公共服务，所以人家可以租购同权。
那为什么中国在当前这个节骨眼上又提出“租购同权”了呢？
因为我们的主要城市，像北京这种，也已经完成了城市的原始积累。
通过卖地赚的钱，投入到基础设施和公共服务上，发展了城市经济。
反过来，城市经济又反哺了税收，形成良性循环之后，城市的公共服务能力已经溢出了。
北京现在的小学，还有师资力量不行的吗？
随便拎出来个学校招聘老师，最低要求985硕士，应该不过分吧？
甚至就算一水招博士，也不是什么太难的事。
既然老师都已经是硕博水平了，那学校之间的差异还有那么大吗？
再加上政策上积极打破学区概念，教师大轮岗，未来，义务教育阶段的学校间差异将会被抹平。
这就叫能力溢出。
既然能力溢出，资源已经不稀缺了，第一批买房人的孩子也都已经享受过了当年应有的资源，那当然是时候放开，逐步推进“租购同权”。
也只有实现了“租购同权”，城市才能吸引更多人才，城市才能得到进一步发展。
我还记得当年我的团队里，就有几位，因为没有北京户口，为了解决孩子上学问题，不得不跳到另一个城市。
如果有租购同权，他们就不会走，人才就不会流失。
《城市会议》定的目标是，到2035年，中国的城市化率要从60%多提升到70%多，城市增加1-2亿人口。
怎么才能吸引这么多人口进城市？
让人家来你这打工交税，人家的孩子却没学上，谁来？
相反，如果来北京租房，就可以享受北京房东的待遇，你看大家会不会挤破头进北京？
这么多人要来北京，你说对北京的房地产市场，是利好还是利空？
北京的人才增加，收入增长，所有人赚得更多，花得也多了。
但是花得总不如赚得吧，攒得也就更多了。
你说利好谁，利空谁？
作为政策制定者，在制定政策时，优先考虑的不是政策好不好，而是政策能不能被执行。
从这个角度看，当一项政策千呼万唤始出来，就意味着它终于能落地了。
绝大多数政策只是个结果，并不是原因。
弄明白这一点，你才能更好地理解中国，起码可以让自己的认知跟决策者保持一致。
当然，如果你是卧龙凤雏，认为人家都不如你，那你就反着来。
反正中国下限高，怎么都饿不死你，也算为生物多样性做贡献了。
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