项目尚未交付，原有综合体规划或将调整。

吕颖雅/发自广州

位于广州海珠区的佳兆业中心再度成为市场焦点。

阿里资产平台信息显示，该项目（除3号楼外）整体已被纳入司法拍卖程序，起拍总价约27.2亿元，将于8月14日正式开拍。若顺利成交，将成为近年来广州金额较高的商办综合体法拍案例之一。

24.5亿元债务未偿

佳兆业中心位于广州市海珠区洛溪大桥西北面、北濠涌东侧，前身为南天国际酒店用品批发市场。2017年，佳兆业集团与该市场达成升级改造协议。按照最初的愿景，佳兆业中心规划总建面约47.4万平方米，将打造集国际高端SOHO、总部写字楼、展销公园和交通枢纽总站的超大型产业综合体。

地块现状。来源：阿里资产平台

此次法拍源于佳兆业集团一笔未偿债务。广州佳兆业城市更新集团有限公司、广州市中联实业有限公司曾以“佳兆业中心”项目作抵押，向大业信托申请24.5亿元贷款，借款期限自2021年3月5日至2024年3月5日。

2021年底，佳兆业集团陷入流动性危机，项目开发随之停滞。2022年10月，大业信托提起诉讼，并申请查封抵押物项目佳兆业中心884 套房产及项目土地，直接导致房产无法销售，土地无法正常开发。2024年，该案完成民事二审并进入执行阶段，法院决定拍卖项目部分土地资产，用以偿还债务。

项目评估报告部分内容。来源：阿里资产平台

3号楼388户业主前景未明

值得注意的是，本次拍卖标的不包含“佳悦商务中心”（即3号楼）地上及地下部分在建工程及对应土地使用权，仅涉及“南天汇”项目部分国有出让土地使用权，总面积约6.4万平方米。竞得人后续还需自行办理土地分宗等相关手续。

项目3号楼。来源：阿里资产平台

这也意味着，已经售出的3号楼公寓将与拍卖标的“切割”。

公开资料显示，3号楼于2021年9月入市，主推30~60平方米复式公寓产品，售价约3万~3.2万元/平方米，凭借丰富的业态规划及南向望江等卖点，吸引了大量投资客入场。

根据克而瑞数据，佳兆业中心曾在2021年11月及2022年2月两度位列广州中心四区“网签面积”“网签套数”及“网签金额”第一。阳光家缘数据显示，在建的3号楼已售388套，未售915套；拍卖公告则显示，未售公寓剩余634套。

3号楼原定于2023年底交付，但因施工多次中断至今尚未兑现。不过，近一年项目已恢复施工。根据“广州佳兆业中心”微信公众号披露，项目3号楼6月施工持续推进，总包方面，31~28层外架已拆除，27层钢丝绳完成割除；幕墙部分，29~27层铝板、护栏、阳台玻璃及百叶窗已陆续完成安装、加固及打胶施工；精装修方面，32~28层公区内墙封板完成，32~30层公区内墙腻子施工完成。

项目复工情况。来源：“广州佳兆业中心”微信公众号

然而，在尚未完成交付的节点上，项目原有的综合体开发规划或将面临重构，388户已购业主的权益保障和未来走向依然存在诸多不确定性。

商业项目面临现实难题

作为广州首个专业市场更新改造入市的项目，佳兆业中心所处地段具备稀缺价值。项目位于海珠区“一区一谷一圈”中大国际创新生态谷，是珠江后航道与城市新中轴的交汇处，且南向望江，有一定发展想象空间。

然而，在当前市场环境下，类似资产的处置难度显著上升。

多位业内人士表示，广州全面解除限购政策，原先“类住宅”公寓的政策红利不复存在，投资需求持续收缩。此外，项目周边整体商业氛围仍较弱，租售回报周期偏长，资产重新估值面临较大压力。

“关键在于价格是否足够‘打骨折’，否则没有人愿意接盘。” 一名从事法拍的业内人士透露，项目本身存在的历史问题，以及未来规划与运营的不确定性，都是潜在的额外成本。在当前市场整体趋冷的背景下，能否找到具备消化能力的买家，仍充满悬念。

从过往案例来看，类似停摆项目往往需经历多轮拍卖才能成交。例如，位于广州科学城板块的“松日总部大楼”历经三轮拍卖，最终于2023年2月由当地国企以13.12亿元竞得，成交价较首拍价低了7.38亿元。近期，位于番禺南村万博商务区、曾被称为“华南最大地下商业中心”的佳创盛汇也启动法拍，起拍价约29.8亿元，但截至目前仍无人报名。

佳兆业中心或将面临类似的命运。截至7月22日上午，项目在拍卖平台已被围观逾2300次，但无竞买人报名。