近日，在广东金融监管局、广州市不动产登记中心的指导与支持下，粤财信托作为受托人，大成广州分所作为筹划顾问及监察人，共同完成了广东首单不动产家庭服务信托财产登记，为我国不动产信托登记制度发展提供了“广东样板”。这一实践创新性地通过预告登记的方式，将暂不具备转移条件的不动产纳入信托财产的范围，拓宽了设立不动产信托的财产范围和条件，有利于解决预售商品房、未办妥房产证的二手房等暂未取得不动产登记证明的房产纳入不动产信托财产范围的问题。
不动产信托登记制度“广东样板”
信托机制在服务家庭财富管理和社会公益慈善事业方面具有独特优势，完善信托财产登记制度对于发挥信托的灵活性和确保财产独立性至关重要。为保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，切实维护信托当事人的合法权益，2025年7月14日，广东金融监管局、广州市委金融办、广州市规划和自然资源局、广州市税务局联合制定了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（以下简称《通知》），协同开展不动产信托财产登记试点工作。
《通知》出台后，粤财信托与大成广州分所律师团队积极协同筹备，经过多方努力，成功落地了“粤财信托·爱家和丰传承家庭服务信托”。在本项目中，委托人张先生将名下位于广州市的一处房产及一定体量的现金资产作为信托财产，委托粤财信托成立家庭服务信托，以实现家庭财富的保护、传承和管理及家族慈善目标。上述案例在现行法律框架下，开创性运用预告登记的法律效力，将拟纳入信托的特定不动产进行权利“锁定”，实现信托财产的提前锁定以及财产隔离，有效防止财产转移过程中的权利瑕疵与处置风险。
定制化的信托治理结构与治理机制
大成广州分所谢玲丽、张晓初、赖逸凡、胡弯、梁嘉颖等律师组成服务团队参与本次不动产信托的落地，为委托人提供信托筹划、设立、运营维护以及担任监察人的全流程法律服务。
本项目设置了监察人，并对监察人的权利义务、继任机制等进行了定制化安排。首任监察人由大成广州分所担任，一方面能够充分发挥监察人的专业性及独立性，为委托人和受益人提供双重保障；另一方面通过权利配置与平衡，强化信托的隔离功能。
监察人的设置系通过治理结构与机制的优化安排，保障信托的长期有效运行。
信托运营与长期维护
本项目中，作为信托财产的不动产资产类型为住宅，后续的房屋使用、房屋维护修缮、对外租赁、物业管理、水电气使用等问题均需进行妥善安排。除不动产资产外，本项目中对于信托资产中的资金/金融资产也进行了定制化的规划，并且预留了未来置入其他多元类型信托财产的空间。
大成广州分所除担任“粤财信托·爱家和丰传承家庭服务信托”的监察人外，同时也受聘担任该信托委托人的信托法律顾问，就信托及信托资产的持续运营、后续优化等提供综合法律支持服务。
公益慈善目的的有效实现
本项目中，信托目的除了家庭财富的保护、传承和管理，亦包括对公益慈善事业的支持与参与。在信托存续期间，基于房屋租赁所产生的收益将提取固定比例定向分配给指定的社会组织。
大成广州分所谢玲丽律师牵头的服务团队长期致力于家族（企业）财富管理，持续关注行业动态并积极参与政策制定及实务落地。伴随着各地政策出台，我国信托业迎来从“资金通道”向“服务信托”转型的关键突破，期待民事信托在财富传承、社会治理、普惠金融中发挥更为深远作用。
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