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越秀观樾：天河智谷板块的高端居住典范

项目简介

越秀观樾位于广州市天河区世界大观，悦景路以北，帝景山庄以西，占地面积206,400平方米，建筑面积133,000平方米。该项目由广州越秀地产开发，总栋数为25栋，提供760户住宅单元，容积率为1.91，绿化率达到了35%。小区配备了1637个车位，实现了1:2.15的高车位配比，并且拥有高达100%-100%的得房率。物业管理费为9.9元/月/平米，由广州越秀物业负责管理。

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区位规划潜力

越秀观樾所在的牛奶厂板块同时也是天河智谷的一部分，紧邻天河智慧城。该区域聚集了8大产业集群，涵盖了超过2500家科技企业和1000多家高新技术企业，年产值约1100亿元。区域内不仅有网易、小鹏汽车等知名企业入驻，还拥有丰富的自然景观和便捷的交通网络。距离珠江新城仅几公里之遥，地理位置优越，具有极大的发展潜力。

在售户型及价格

目前，越秀观樾推出了多种户型，包括加推的12栋中轴园景建面约140㎡户型以及8栋的190㎡户型。这些户型设计采用了低密度板楼形式，每层仅有两户，确保了住户的私密性和空间感。特别是主卧采用270°大飘窗设计，窗地比高达38%，远超市场平均水平。预计2026年4月交楼，使用率达到120%。

45-52米的低密度小高层，按照“前低后高”的建筑高度控制，形成朝向湖区梯级跌落的设计，大地块西北向望湖景，小地块西向往湖景。面积段分布如下：

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2026年4月收楼，使用率高达120%

在售户型如下：

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现在越秀·观樾又加推了，加推的12栋中轴园景建面约140㎡户型，以及8栋的190㎡户型，将能更好地满足迸发的改善置换需求。

户型的特别之处，主要体现在以下几个方面：

1、板楼设计，享中轴园林景观。户型为低密板楼设计，这在市中心比较少见。2梯2户设计，两条梯腿楼栋并列分局，电梯位于核心筒中间，业主从电梯出来后，往两个不同方向回家，互不干扰，相当于1梯1户。11栋位于社区中轴，楼间距较宽，且该户型三面被园景包围，极具赏景性。

2、超高使用率，空间灵动。作为建筑新规后产品，项目拥有超高使用率，单凭这一点，就能叫板天河以往豪宅。户型设计也是颇费心思，尤其是采用豪宅主流LDKG一体化设计，无限放大家庭生活的精彩。54平无边社交方厅，将公区空间的宽敞通透展露无遗，也让家庭成员间的交流没有界限。

在空间布局上，项目尽量减少承重墙，可以让空间更为灵动，方便业主改造。双主套、双阳台等设计，也同样为空间做“加法”，提升未来业主居住的生活质感。

3、窗地比高达38%，主卧设置270°大飘窗。户型三开间朝南，为了获取更大面宽视野，项目还将全屋的窗地比做到38%。这远超广州常见的0.25住宅窗地比，让业主站在室内的不同位置，都能尽揽美景。不仅如此，主卧也是270°超大飘窗设计，享受Imax美景成为日常，也极大地拓展了室内的空间感。

以及8栋的190平的户型，5栋的164平

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小区环境怎么样？

越秀观樾注重生态环境与居住品质的结合，整个社区环绕着14.9万平方米的公园绿地，坐拥5.3万平方米的日月双湖与1.9公里长的湖岸线。小区内部还奢侈地打造了一个约2000平方米的湖岸会所，内设恒温泳池、拳击室、瑜伽室、SPA生活馆等高端设施。此外，项目还引入了越秀专业商管服务，并签约了火石健身、玫瑰园等品牌，进一步提升了居民的生活质量。

交通配套如下

虽然目前项目的公共交通相对单一，主要依赖于悦景路连接珠吉路和奥体路，但未来将新建一条直接接驳奥体路与机场二高速的道路，并可能对悦景路部分路段进行下沉式改造，以减少噪音影响。最近的大观南路地铁站距离小区约2-3公里，尽管规划中的19号线还未实现，但随着交通网络的不断完善，出行将更加便捷。

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学校配套如下

项目自身配备了一所15班幼儿园和一所24班小学，并且引进了广州天河外国语教育集团合作办学，提供了优质的教育资源。新学校依山就势，将自然山水融入建筑设计，旨在还原“自然教育”的真意。此外，周边还有缦云近期确认配建的天河外国语教育集团办学的九年一贯制学校，进一步增强了教育实力。

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商业配套

越秀观樾商业规划上对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，沿湖打造约1万平方米的商业综合体，涵盖精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等多种业态。三公里范围内还有优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代E-PARK等，满足居民日常生活需求的同时，也为休闲娱乐提供了多样选择。

项目价值优势总结

越秀观樾凭借其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、高品质的教育资源以及完善的生活配套设施，成为了天河区不可多得的高端居住社区。特别值得一提的是，该项目在户型设计上注重实用性和舒适性，采用了超高使用率的设计理念，加上板楼2梯2户的独特布局，使得每一户都能享受到最佳的景观视野和居住体验。无论是从投资角度还是自住考虑，越秀观樾都是一个极具吸引力的选择。

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。