近日，苏州地王再次刷新！7月23日，绿城玫瑰园南侧04号地块经过49轮竞价，依旧由绿城拿下，成交楼面价65242元/㎡，再次刷新了去年3月绿城（65022元/㎡）自己创造的江苏省宅地楼面地价纪录！

今年上半年，南京虽然也有河西中G28这样的城市副地王诞生，然而4.5万/㎡的地价，与刚刚出炉的苏州双湖04号地王（65242元/㎡）相比也是相形见绌，与杭州蒋村地王（88029元/㎡）相较更是远远不及！

为了这块副地王，南京尽力了!

当时，河西中G28吸引了绿城、华润、建发、招商、奥体建设等多家开发商报名。市场也对G28给予厚望，希望拍一个地王出来，提振南京楼市的信心。

最后经过226竞价，从上午拍到下午，最终G28被招商以32.04亿元成交，楼面价45053元/㎡，仅比南京历史第一地王纪录差160元/㎡。

据说G28楼面价拍到4.4万/㎡的时候，绿城就放弃了。南京想要以连续土拍地王刷新来刺激楼市，目前看是确实难以实现的。

不过，这不意味着南京土地市场选择了躺平，而是想以集中出让优质地块的方式，走量变引导质变的路子。近几年陷入房荒，几乎无地可拍的河西中部片区，一下子涌入大量优质宅地，未来一两年河西中待拍土地将不下于8块！

新城科技园拿出2幅宅地

这两年房地产向主城聚集，河西中部拍卖了多块宅地，还通过规划调整，调整出一批宅地。其中，新城科技园一次拿出两幅宅地，分列河西大街两侧。

中胜站南地块

地块性质：R2二类居住用地

占地面积：28800㎡

建筑高度：≤80米

容积率：≤2.2

这块地原来是商办混合用地，后一分为二，约2/3调整成了住宅用地，调整之后容积率2.2，控制高度由150米修改为80米。

西连河西金融城1-3期，东接新城科技园南北片区，大量城市精英汇聚于此，高端改善需求旺盛。

2.2的容积率决定不是低密建筑，上市后大概打造18F小高层四代宅，户型面积不会朝着豪宅的方向去，大概就是140-200㎡的范围，定位职场精英需求。

紧靠地铁10号线中胜站，周边有龙湖天街、明基医院等，河西中部配套很完善。一路之隔便是网红街区：西城夜未央。

新城科技园地块

MCe030-27规划管理单元图则修改，拟修改地块东至西城路、西至钟鼎雅居小区、南至楠溪江东街、北至富春江东街，用地面积约0.89公顷。

调整后，容积率1.5，建筑密度≤30%，限高35米。这块地位于新城科技园北侧片区，与中胜南地块隔着河西大街斜角相望。

地块紧邻越秀和樾府、保利云际，目前云际的二手房成交价5-5.5万/㎡，和樾府尾盘价格也就5.5万/㎡左右，未来新地块产品价格预计也在5.5-6万/㎡的范围。

这块地的容积率仅1.5，但面积实在是有些小了，估计也就3-4栋沿西城路纵向排开，2栋洋房+2栋小高层就顶天了，还是那句话，户型上限200㎡比较合理。

目前新城科技园的两幅宅地都是空地状态，没有建筑残留，且十分方正。在刚刚结束的土地推介会上也做了着重介绍，相信很快就能挂地出让了。

苍山路13号宅地

就在最近，南京规划网站公示《建邺区苍山路地块效果评估报告公示内容》，明确河西中部苍山路以西13号地块已经满足上市要求，详细位置在积贤街与苍山路交叉口西南侧。

这块地占地面积约为12020㎡（约18亩），面积不大，与旁边的丹荔云府（13972.4㎡）相当。丹荔云府打造5栋13-17F小高层+1栋8F洋房，苍山路地块估计也差不多是小高层+洋房的配置。

应天大街北侧-河北村800余亩剩余地块，资质优越、规模庞大，是河西中部宅地集中待开发区域。此前容积率规划基本在2.4-2.6之间，随着丹荔云府成功出让，降容出让是基本趋势，后续土地（包括苍山路13号）容积率估计不会超过1.8。

绿博园板块还有一块高质量宅地待出让

该地块（01-12）位于金陵月华北侧，也是由商办地块一分为二修改规划获得！

地块性质：R2二类居住用地

占地面积：34720.45㎡

容积率：2.2

建筑限高：80米

该地块的容积率比G28的1.8，高出不少，未来想做多低密的产品，比较困难，估计会和金陵月华产不多，16-18F建筑为主，搭配部分10F建筑。

根据规划，河西中G28项目共建19栋四代宅，包括9栋3F墅厅洋房、4栋7F洋房、3栋16F小高层以及3栋22-23F高层。户户带露台，7F以上楼栋全部首层架空设计。

G28算是把住宅建筑类型给占全了，说得好听是多层次迎合市场需求，将区位资源、景观资源最大利用化；说不好听，豪宅最看重的圈层被打破，将不同层次的业主柔和在一起，不见得是合家欢的效果......

南京新地王就指着名品城地块了

去年，河西大街北侧腾出2块容积率2.4的住宅地块，总用地面积约5公顷，也就是原台湾名品城地块。

目前，名品城地块拆除工作已经完成，但之后就没有动静了。

名品城地块位于河西元通板块，是河西中配套最为成熟、商业最为繁华、交通最为便捷的地段。周边全是“高定”：金奥、华采、德基、IFC、国博...

地块更是与河西豪宅代表——仁恒江湾城隔河西大街相望，沿乐山路向南1公里就是南京湾滨江豪宅区。超绝的地段，注定这块地将成为土拍市场的香饽饽。

这块地迟迟不上市，大概也是想拍出更高的价格，很有可能是在调整规划，准备降低容积率。G28没有登顶，绿博园板块其他宅地基本没有拍出更加地价的可能。如此一来，名品城就是目前唯一一块有资质刷新南京地价的宅地了。

地块的问题还是有的，如果两幅地是分开出让，会所、景观怎么规划？面积还是比较小，不适合做顶豪。即便作为同一个项目，中间的市政道路依旧破坏了地块的完整性，难搞！

另外，09地块南面紧邻容积率3.0的办公地块，未来可能影响采光，视野受限。

河西北迷你宅地下周土拍

最近一年，河西北真是出了好几个“日光”项目，珑樾府、金陵序、丹荔云府，要么是前期蓄客太多，售楼处都不建，房子就被预定完了；要么样板间尚未公开，首开房源已经售罄。

原因无他，河西北部是真的没有宅地了，想做住宅得想办法抠出新地块来。这不G47这种边角料地块也给整出来了。

NO.2025G47地块

地块四至：东至现状，南至汉中门大街，西至清江路，北至现状

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：4216.01㎡

容积率：1.01＜Far≤2.2

建筑高度：≤60米

起拍总价：2.81亿元

起拍楼面价：30296元/㎡

地块周边全是河西早期住宅，房龄基本都在20年以上，区域换房需求旺盛，确实不愁卖。

地块形状还算方正，但确实太小了，出让面积4216.01㎡、容积率2.2，即便户型面积控制在140㎡的水平，那也就七八十套房源，2栋20F住宅楼的样子。

小社区的弊病，如物业维护、设备更新等，不会因为升级到四代宅而减少，相反会变得更多，光一个露台维护就是大问题。

结语

从某种角度上说，招商河西G28项目能卖到什么样的价位，去化是否理想，直接关乎后续地块出让情况。

如果G28定价高且卖得好，那么名品城地块就很有希望刷新地价，新城科技园宅地也能拍出好的价格；若是G28表现平平，那一切都只能回到凑合的状态。终究还是终端市场决定一切。

产业园地块、管委会地块，去年就闹着要出让，为何现在没消息了？究其原因，估计是被中建合玺东方惨淡的销量给泼了一盆冷水。中建去年领销许的1栋，大半年过去就卖2套，也是没谁了。

作为中建合玺东方的好邻居，管委会地块可不得谨慎、谨慎、再谨慎嘛！！