近日，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。

执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。

其中明确，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。这直接回应了社会普遍关注的“退房难、退款更难”的痛点。

更侧重保护买房人合法权益，对烂尾楼业主意义重大

近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势，而且长期以来，执行异议之诉裁判规则相对匮乏，缺少专门规定，多参照执行程序中的相关规定进行审理，相当程度上存在救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、关联纠纷合并处理困难、程序空转一案结多案生、法律适用尺度不一，以及滥用诉权诚信缺失、虚假诉讼时有发生等问题。

此《解释》共二十三条，不仅细化了商品房消费者权益保护的具体规则，如请求办理产权登记、合同解除后已付房款处理等，更特别针对烂尾楼问题开出“药方”。

《解释》第十二条明确规定，对于已解除购房合同的烂尾楼业主，如果执行法院冻结了开发商的预售资金监管账户，业主可以提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行，并申请法院发放。这意味着，原本只能冻结不能动用的预售资金，在一定条件下可以被用于退还给购房者。

多位法律界人士认为，此举意义重大。《解释》将买房人保护范围从“居住需要”拓宽至“居住生活需要”，取消“唯一住房”限制，并放宽了房屋性质认定。北京金诉律师事务所主任王玉臣直言：“这对于已经解除购房合同的烂尾楼业主来说，相当于雪中送炭，意义重大！”

随着《解释》施行，购房者有望更有底气地与开发商、法院协商解决烂尾楼问题，那些悬而未决的退款纠纷或将迎来加速化解的契机。

案例 | 烂尾楼业主可以不还贷吗？

值得一提，作为商品房买卖关系中的弱势一方，购房者在面临楼盘烂尾的情况时，往往会承受金钱与实物的双重损失。但若购房者违反买卖合同或贷款合同，则会面临法律风险。

因此，对此类案件的判决，向来很受关注。

今年7月初，最高人民法院案例库入库了一个参考案例，引起了广泛关注。

根据最高法披露的案件信息，2021年12月，原告陆某、张某千与被告盐城融某置业有限公司签订房屋认购合同。合同约定商品房总购房款为118.4万元，其中首付款43.4万元，剩余房款75万元，由开发商指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行贷款，以按揭方式支付房款。

2022年2月，陆某、张某千、盐城融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。

此后，陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月已支付贷款本金及利息19万元，但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月。融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。

由此，原告陆某、张某千向法院提出解除房屋买卖合同及贷款合同的请求，同时要求开发商返还首付款及利息，并支付违约金。

2024年6月，江苏省盐城市亭湖区人民法院作出判决，支持原告的全部诉求。宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于当年10月作出判决，驳回上诉，维持原判。

这一案件的涉案金额虽然不大，但指向意义较强。依照最高人民法院出台的《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库……并参考入库类似案例作出裁判。

多位律师向21世纪经济报道记者表示，在此前有关烂尾楼的案例中，少数购房者退房退款获得法院支持，但多数断供行为仍需负法律责任。纳入最高法案例库的这一案例虽不涉及断供行为，但仍然能够增强购房者的信心。

最新的司法解释，进一步理清了相关的权利和责任。

李松表示，以往在很多情况下，即使房屋烂尾，银行仍会要求购房人继续履行贷款合同，这对购房人来说是不公平的。此次司法解释明确，在房屋买卖合同解除且符合相关条件的情况下，购房人可以请求排除相应购房款的强制执行并申请发放，这实际上是将购房人因开发商违约导致的损失，通过合理的司法途径进行弥补。

另一方面，从公平正义的角度来看，当开发商无法交付房屋时，购房人并无过错，却要承担剩余贷款的还款责任，这显然是权利义务失衡。此次司法解释的出台，正是为了纠正这种失衡，让责任的承担更加合理。

但他同时指出，不能简单地理解为烂尾楼业主可以不还款。如果购房人未经法院判决或未满足相关条件，擅自停止还款，仍然可能面临银行的追偿以及相应的法律责任。只有在符合司法解释规定的条件，并通过合法的执行异议之诉等程序后，才可能实现购房款的返还或免除相应的还款责任。

原文如下：

法释〔2025〕10号

最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释

（2024年12月14日最高人民法院审判委员会第1938次会议通过，自2025年7月24日起施行）

为正确审理执行异议之诉案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国企业破产法》等法律规定，结合审判实践，制定本解释。
第一条 案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。
案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。
第二条 金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。
第三条 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。
第四条 案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。
第五条 案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。
第六条 案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；
（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。
在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。
第七条 案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。
第八条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。
第九条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。
第十条 案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。
第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
第十二条 执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
第十三条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。
符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。
人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。
第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；
（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：
（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；
（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；
（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
第十八条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；
（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
第十九条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。
申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。
申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；
（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。
第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。
诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。
案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。
第二十二条 申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。
第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。

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来源：最高人民法院新闻局、21世纪经济报道、环球网财经

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