现在成都的房子，不同于前几年混乱的价格体系，现在哪些房子不好卖，真的一目了然。

说以前定价体系混乱，是因为一些配套差，交通不便的郊区光靠炒概念，可以卖到比核心城区还贵。

现在，但凡脑子灵活点或者有点判断力的购房者，对概念这玩意都基本不买账了！

因为大家都感觉到了一个明显的趋势，但凡在成都不好租的房子，基本都不好卖！

而不好租的房子，基本上都是配套差，交通不便的非核心城区小区。

还是用目前讨论度最高的五城区、高新区、天府新区来做比较。

租赁市场，表现不佳的天府新区，在租金已经很便宜的情况下，房子依然不好租。同样在二手房市场，挂牌量较大的情况下，天府新区的二手房也不好卖。

而二手房卖得最好的成华区，在租赁市场表现同样出色。

这篇文章，我第一个想要告诉大家的观点是：房子有人租就有人买，未来买房要重视房子在租赁市场表现。

就在我写文章前，又去看了一下各区以前讨论度比较高的热门小区。

最容易看出趋势的还是天府新区。

类似于天西、天东这种核心板块，几个月连一套成交都没有的二手房小区不在少数，而这些小区无一例外租金表现都不佳。

说句题外话，对于这类流动性压力大的小区，早点卖就是少亏。

因为对于价格涨跌来说，最本质的就是把握供需关系，涨价或降价，都是供需变化带来的结果而已。

逻辑链条是：供需关系变化→涨价或者降价

流动性压力下，很多房东硬撑不愿意降价，坚持的意义真不大，因为供应量会越压越大，出手的难度也会同比例增加。

我每次喜欢提前分析成都楼市的趋势，对于重视租金的观点，其实在去年分析文章里我也已经提到过。

（购房者很难真正多角度地去了解成都楼市，建议去微信公众号“不鱼说房”看看，整理了很多专业的成都楼市分析和成都规划信息！）

去年其实还是有人反驳认为租金不重要，目前看基本上说租金不重要的都开始闭嘴了。

而今天，基于去年对租金的分析文章，我想输出的第二个观点，也是对未来成都楼市的一个新判断趋势是。

未来几年，成都会进入到一个租房繁荣的时代，不少在成都有居住需求的人，会考虑先租房而非买房的比例会不断增加。

一方面长期低生育率与人口结构的变化，会让以婚房、学区房为标志的刚性需求高峰成为过去时。

另一方面，目前就业稳定性与收入增长的预期并不高。在饭碗是否牢靠、未来收入能否持续覆盖月供的担忧下，购房这种动辄掏空“六个钱包”并绑定未来二三十年现金流的行为，其决策门槛就被无限拔高，先租房等等在买房，会逐步成为很多人认为最安全、最务实的选择。

而租房市场的繁荣，会导致二手房市场卖方的压力进一步增加。

核心城区拥有稀缺资源（交通、配套）的优质物业，依然保持着较强的抗跌性甚至局部微涨的潜力。而交通不便、配套欠缺、供应量巨大的郊区，则面临更大的价格下行压力和去化困难。

这种分化会对成都房产的真实价值进行残酷筛选。

在我看来，租金表现好的房子不一定能涨，但租金表现差的房子，房价下行压力一定大。