末端的一点点改变其实都需要企业背后体系化的变化，这决定了很多企业的吃老本

当然也决定了华润置地产品迭代模式的学不会

今年上半年销售榜单，华润置地已经悄然来到行业前三的位置

很多人会把这归结于这家企业的规模

但我更想说的是

如今的华润置地内部，早已开启了一次以产品力驱动的系统性突围

这样产品力变化来自这个节点性项目

外滩瑞府

也是今年华润置地在上海的壹号作品

作为整个体系内TOP级产品线瑞系，每一座瑞府择址都异常严苛，从北京长安街的政商金轴到深圳湾超级总部，稀缺性不言而喻

而现在

华润置地非常诚意地将这条产品线带到了上海，打造出上海首座瑞系产品

我们当然看到项目区位是在上海城市最顶级，位于上海最核心黄金三角区，距离外滩仅一公里的位置

也是外滩边上最后一块高层住宅用地

这样的绝版地块几乎拿着图纸就可以很轻松完成营销指标

但是哪怕如此

也是对瑞系明显的低估

对于操盘手华润置地而言，什么是对上海首座瑞系的重视，也是首次触及华润置地整个总部研发体系

这也意味着整体规划是由顶层领导亲自决定再由基层团队负责实行

是真的真的ALL IN 所有资源和心力

所以这会给项目带来什么不一样的改变，华润置地又是为什么激发出如此庞大的力量来面对一个项目，华润置地内部产品力怎么了

这是今天想跟各位分享的内核

01

也因为整体研发由总部介入，外滩瑞府确实有着一开始的与众不同

是在总图规划

以往开发商针对上海内环内的地块做总图布局，大概会有两个问题

1、首先地块大多小而形状狭长，加上周围很多建筑干扰，开发难度极大

2、此外对于开发商，也因为是城市中心，更需要紧凑型排布帮助销售去化

这也就决定了

我们在行业内经常会看到虽然是核心的位置但楼栋之间非常密集，尤其伴随长久居住，明显会感到整个社区空间很逼仄

这也是为什么说总部拍板最大的不同

拒绝货值最大化，追求平权

华润置地这次坚持做规划溢价，直接提升了项目基层维度的产品力

为此直接拔掉1栋楼

从原本规划的5栋压缩至4栋，且在建筑排布上又特意采用围合式排布，也将更多空间让渡给绿地

各位不要觉得这样的排布随意可得，当初为了呈现这样的规划

华润置地前后输出了三十余稿

但幸运的是，最后产品价值最大化的方案保留了下来

整体做到大开间的排布，保持了单体的采光通风，也成功创造了上海内环内非常稀缺的中心景观，结合所有消防登高面外置

释放出完整3000平连续中央花园

楼栋布局与边界的夹角，也能自然形成一系列边角院落空间

如同置身于一个城市中的绿洲

华润置地的操盘手对我表达过规划理念：“我们希望未来生活在这里的每一位业主，在市中心也能享受到舒适的绿意与阳光”

如今看来，确实如此

单靠规划价值这一点，外滩瑞府在产品力就能够在城市中心保持领先位置

但这才是开始

另外在景观面积最大化的基调下，整个园林开发逻辑也和普通市区豪宅完全不一样，整个规划的归家体系变得异常丰富

我看过很多开发商为了彰显调性会将世界名画的概念运用在项目景观

但是之所以用莫奈的《睡莲》、雷诺阿的《花园里的女人》这样的印象派画作会给到人松弛感

最有意思的其实是画面中丰富且明快的色彩搭配，于是伴随夏日阳光洒下，让人情不自禁就想走进花园

坐在那里静静享受温馨的下午茶时光

也因为景观和采光最大化

在外滩瑞府植物可以茂盛生长呈现出缤纷多彩的样子，道路也不是一路到底，而是花园汀步，尽头处还穿插着古典庭阁作为对景

整体游园感非常强烈

本质上是用点状的笔触将最好的光影和色彩永久地保留下来

这是设计油画式景观的初衷

另外拒绝货值最大化的逻辑还在于

体现在景观功能上，也在为客户生活创造更多社交空间而让渡利润

项目内部除了做到全域架空层体系之外，甚至还拥有全园无雨艺术连廊归家

这在整个上海都属罕见

架空层又可以和景观相互渗透相连

此外每栋架空层的主题也不相同，规划了沙龙社交空间、运动休闲空间、童玩空间、会客厅，以及地下泳池会所

对于开发商来说，无疑是把一层的货值让利给客户

所以大家可以构想下这样一个画面，花园景观+风雨连廊+全架空层体系，就是在地面上构建出一个完整的中央景观体系

围合式布局最大的精髓就在于

建筑的每一栋都是楼王，每一栋业主都可以最好最方便的享受到社区资源

本质上是规划的力量

02

第二个维度，标准层和室内规划当然也是躲不掉的环节

在确定了住宅塔楼的数量和排布之后，考虑到市中心地块密度较高可能带来采光不好的问题

华润置地又做了一件有点自找麻烦的事

让所有塔楼贴合场地朝东南自转

这样做的目的

首先是对外创造出无遮挡的景观视野

因为项目自身小板块环境非常优越，旁侧就是虹口港的风貌别墅水乡河网环绕，远眺又是上海最经典三件套一览无余

但是各位知道这么做的代价么

为了能够尽可能寻找到最佳视角

华润置地利用无人机测试，真实模拟出每栋塔楼30米、60米、90米不同高度视野，历经百余稿多角度反复对比

背后正是因为对采光和视野华润置地好像有点不讲道理的偏执，很多时候都已经到了我感觉是自己给自己找麻烦的程度

一个最直观的数据

整个项目由最初满足冬至日1小时日照基准线做到如今日照大幅提升

但更加让我意外的是单体户型，这次外滩瑞府一共推出120-240平3-4房

在保证了标准层很好的采光通风之后，户型规划也就很自然将这个特质放大到极致，完全不像是点式住宅的样子

这是其中165平户型，几乎所有户型都做到：完整的南北通风+客餐厅一体化+大阳台大飘窗的产品规划

三开间朝南的基础上，主卧、厨房也是转角270度全景舱视野

更值得一提的是，平权化的理念在室内也有体现，主次卧全部保证开间3米以上

这对于家里老人、还是小孩，未来生活在这里都可以得到极大的获得感

项目收纳体系的精细化也是如此

就给各位看一个地方

这是项目厨房收纳的处理

整体柜体采用模块化设计的同时，还包括了可按压开柜、下拉式拉篮、抽拉置物架、大量细节处的小收纳巧思

当你打开橱柜上方会有反光镜方便观察

在120平户型橱柜转角也做了蝶形收纳

不仅如此，还有那些更多看不见的人性化细节，华润置地对品质的追求也还在彻底贯彻

我们可以稍微感受下项目整体的投入度

1、厨房配备嘉格纳大风量油烟机+大金空调+中央排烟系统，防止回烟串味，此外又特意增加了全屋健康水系统做到0.0001µm级过滤直饮水；

2、十级噪音处理，外墙厚度做到200厚混凝土墙+100厚的保温层，类似空调设备、门和衣柜的五金件都选用了静音型号；

3、包括全屋华为智能系统，即使是日常灯光特选朗德万斯灯具，以免瞬间开关刺激眼睛；

甚至

当细节品质的追求达到极致之后，华润置地也没有放过追求风格的引领性

得益于操盘手的女性视角

整体风格语言的表达上可以更加大胆

可以看到在整个外滩瑞府室内，不似一般豪宅的重奢，反而创造出当下上海豪宅最经典的香奈儿黑白撞色

材质、配色、触感都被很好的规划成统一的感觉

从而呈现出浓郁的高级感

这样的设计让项目表达出非常细腻的感觉，所有的细节都变得好看，且耐看

你细看就会看到，厨房柜面也是采用烤漆板给人以温润如玉之感

其实从几年前就是如此

华润置地突破上海豪宅市场流行的性冷淡风，创新打造出的海派风格到现在依然被大量同行们模仿和沿用

如今看来华润置地至少领先行业5年

是在一个恰到好处的空间和尺度，再辅以高阶的审美，最终成为永恒

这是外滩瑞府想要交付的标准也是初心

03

为什么要这么做，我们不妨看看项目背后的宏大叙事

项目所在的外滩生活圈，隔江相望是陆家嘴的金融脉动，一侧又是外滩万国建筑群、外白渡桥，连同北外滩的上海白玉兰广场，外滩百年风华在此交织

更重要是项目位于钻石心音乐谷，还是内环罕见、具有完整水系格局的历史文化风貌地区，更是上海十大城市更新地区之一

上海最精华之处本就汇聚于这一公里

而城市更新的背后就是城市升级

可以看到在外滩瑞府原始地貌，形成以福祥里、永福坊、富春里、德馨里、克俭里为主的一系列风貌保护街坊

也因为如此

一个本质的不同，项目大部分风貌建筑并非是住宅而是以上海传统里弄街坊的形式，可以让风貌成为配套

也就是说环绕项目三至都是被风貌别墅街区包裹

所有的街区配套功能就像一个风貌底盘一样撑起了整个项目

而关于整个未来风貌街区的打造

为了更好盘活区域资源历史建筑，也是基于前期大量城市共创之下，风貌街道结合配套设施

就如同漫步在上海的新天地

所以作为社区本身

对于外滩瑞府的考验是，将以什么样的姿态来面对这样的宏大叙事，落位到每一个建筑又将以什么样的形态创造出继往开来的生活

基于此

华润置地给出一个定位：风貌底盘上的先锋艺文住区

于是我们看到整体建筑立面不是简单复刻历史，而是创造出向上生长的三重建筑体系，自下而上是「风貌底盘-建筑立面-顶部塔冠」

也是呼应过去-现在-未来的时代过渡

顶部百老汇之冠，就是来自对于历史文化建筑的现代化转译

这种先锋生活感还在于

这几乎是我最近在上海见过最大维度为设计付费的项目

整体聘请了建筑大师陆皓、东南亚景观设计权威Pok Kobkongsanti，其中负责公区的渡边智昭、室内的吴滨都是和上海翠湖天地、汤臣一品的同款设计

这也是为什么项目景观和架空层可以呈现出大师级水准

这是华润置地创造的生活样本

所有外滩瑞府业主是能漫步在上海老克勒风貌街区之下感受历史风情，回到社区又能够享有国际先锋的理念

风貌底盘之上是一种先锋式生活

这或许才是项目包裹在风貌别墅底盘背后最值得说道的地方

项目门头也不是孤立存在

也在契合整体地块气质形成50米典雅市政延展面

这已经不仅是在创造单一住宅单体

本质上外滩瑞府正在和其他外滩的高楼大厦一起，成为这个片区的精神地标，改造这里的城市面貌

构成上海最经典外滩一公里的传承与延续

永远屹立于此

真正意义上成为一个能够诠释上海海派精神的作品

04

所以这背后代表着华润置地什么心态的转变

我们当然看到来自总部力量对项目的助推，同样也看到此刻华润置地对上海这座城市发展的极致致敬

但今天我们谈论华润置地这个品牌

不是在强调一个简单的情怀，更不是在追求一个项目不计成本的投入

背后真正震惊在于

这个品牌内部产品力正在经历快速裂变

在整个企业规模扩大的时候，华润置地却保持了极强的品牌克制，产品力伴随着项目的落地快速提升

无论周期如何改变

依然一轮又一轮坚定不移在做迭代做贯彻执行

所谓的感性正是因为背后有着千万次的锤炼换来眼前的赫然呈现

就是这种价值观的稀缺，成全了华润置地规模上的领先

最后，我很喜欢操盘手对外滩瑞府的形容，说这是一个在风貌底盘之上不断向上生长的项目

因为这个品牌的纵深，亦如眼前的外滩瑞府

凭借一次又一次规划调整的力量，最终找到那个最佳的生长角度

呈现出蓬勃向上的生命力

可以在时代长河熠熠生辉

以上为正文，来自Moon

这是真叫卢俊公众号的第6185篇原创文章

免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025年7月