从风头无两的“总价地王”，到深陷停工风波的“暴雷项目”，如今世茂天誉再度闯入南京楼市的舞台。

拍摄于2025年5月

就在最近，世茂天誉传来新消息，重点如下：

公寓楼栋外立面即将封顶，年底整栋公寓塔楼准现房呈现，室内精装修同步推进；

商办组团（商场、甲写等物业）有望最快2026年复工，预计复工后正常2-3年建成。

更重要的是：世茂天誉将重启公寓新一阶段的房源销售，用于回款和销售。

面对这一消息，锐评君有两个反应：首先，是恭喜前期200多户公寓业主，拿房总算有了盼头；其次，即将重启销售的公寓，能卖多少钱？还能买吗？

看完下面3点“折价”，相信大家心中会有答案。

从爆火到冷静

市场行情早已今非昔比

首先，是市场“折价”。

世茂天誉，诞生于楼市火热时。

2016年5月，经过88轮竞价，世茂以88亿总价拿下世茂天誉（河西中G11综合体地块），刷新当时的南京总价地王记录。

世茂天誉总体量约77万方，包含约300米高写字楼（高区引入洲际酒店）、约260米高洲际天誉公馆（酒店式公寓）、约150米高天际大平层豪宅和约12.5万方购物中心。

即将重启销售的公寓，就是曾经的世茂天誉洲际公馆，共65层、约260米高。1-7层为商业中心和洲际大堂；8层为洲际会所、恒温泳池、健身中心等；9层为主题餐厅；11层往上以套房设计为主，分别为天钻、天幕和天行。

11-24层天钻，主要以建面约65-114㎡的中小面积为主；26-52层天幕，面积偏大，为建面约98-170㎡；54-65层天行，最小面积为建面约171㎡，最大做到建面约260㎡。

A栋公寓于2018年11月首开，销许均价约4.93万/㎡。根据南京世茂官微，彼时公寓总价270万起，在当时称得上是南京公寓第一梯队。截至目前，792套酒店式公寓累计认购9套、成交214套，有569套未售（南京网上房地产）。

2018年正值南京楼市的火热期，河西、江北等摇号盘比比皆是，世茂天誉的公寓也搭上热度，一时风头无两。

后来的事情，大家都晓得了。楼市进入冷静期，南京楼市价格体系重新洗牌，不少项目热度快速“蒸发”。曾经的摇号住宅热盘，也陷入房价跳水、销售泥潭，交付后的次新房更频频跌破发行价。

尤其是转手税费高、流动性差的商办类产品，更是首当其冲。如今世茂天誉公寓重启销售，可以以怎样的价格入市？

或许，我们可以参考世茂天誉住宅的价格走势。

2018年底-2020年底，世茂天誉住宅销许均价45000-49200元/㎡，另有5000元/㎡的升级包可选。

如今，公开数据显示，世茂天誉挂牌均价约47871元/㎡。

以最近成交房源为参考。今年5月，一套高楼层建面约166.76㎡房源，砍价103万成交，最终总价576万、单价34540元/㎡。

参考新房销售期时，同面积段高楼层房源成交单价超5.1万/㎡。

不考虑利息等持有成本以及升级包（参考总价约850万），住宅总价缩水超30%；算上5000元/㎡的升级包（参考总价约933万+），住宅总价缩水约40%，相当于打了6折。

参考世茂天誉公寓约270万起的上市总价，如今再上市也得大打折扣啊！

更有必要提醒的是，世茂天誉公寓土地使用年限为2016年9月22日—2056年9月21日，40年的产权，至今已过去近9年。

按照最新消息，公寓预计夏天完成主体幕墙，10月底左右完成塔冠装饰，年底整栋公寓塔楼准现房呈现。

不难推算，业主大概率要等到明年才能拿房。2016年至2026年，公寓拿到手产权就缩水近10年；对比原计划2022年9月底的交付时间，相当于损失3年多的租金收益！

从千亿房企到暴雷房企

品牌价值崩塌

其次，是品牌“折价”。

回头看，世茂天誉公寓登场的2018年，称得上世茂的“巅峰时刻”。

那年，世茂以1761.2亿元的流量销售金额将排名提升至第11位，权益销售金额1523亿，名副其实地跨入房企千亿阵营（克而瑞数据）。

“千亿房企”的品牌光环，助力世茂天誉的销售。

再以住宅房源为例。

2018年底，世茂天誉住宅首开，销许均价45000元/㎡（另有5000元/㎡的升级包可选）。对比周边同期在售的东原印长江，2018年11月销许均价43279元/㎡，世茂天誉住宅的溢价率相对可观。

然而，好景不长。

2021年下半年起，世茂集团陷入债务危机，开始处置各类资产，募集资金用于偿还债务，但并没有缓解困境。

2022年7月3日晚，世茂集团公告7月3日到期的10亿元美元公募债券未能进行本息偿还，意味着世茂集团正式暴雷。

2024年5月16日，*ST世茂股票开市起停牌，股价定格在5月15日的收盘价，报0.43元，总市值约16亿元。

今年4月，世茂集团发布企业2024年业绩报告：2024年世茂集团收入599.75亿元，同比增长0.86%；净亏损436.75亿元，同比扩大76.1%；归母净亏损359.05亿元，同比扩大70.73%。

复盘往年业绩报告：2023年全面亏损总额248亿元，2022年全面亏损总额207.41亿元，2021年全面亏损总额289.1亿元，加上2024年的436.75亿元。

四年时间，世茂合计亏损总额1181.26亿。

世茂的暴雷，自然波及世茂天誉在二手房市场的表现。参考今年5月，以34540元/㎡成交二手房。

东原印长江，挂牌均价约54435元/㎡。今年5月，一套建面约169.87㎡房源，成交总价713万、单价41973元/㎡。

差距显而易见，从“千亿房企”到“暴雷房企”，从“品牌溢价”到“品牌折价”，世茂的品牌力全面崩盘。

相对应的，天誉公寓房源再摆上货架，已不是2018年的“公寓”，请剔除前期的品牌价值。

购物中心、甲写、洲际酒店

配套价值“折损”

第三，是自身配套的“折价”。

总体量约77万方的世茂天誉，最具看点的核心配套，自然是购物中心与写字楼。

此前宣传资料显示，购物中心约12.5万方，定位为全球第四代购物中心；写字楼高约300米，高区将引入洲际酒店。

如今实际情况如何？

拍摄于2025年5月

今年5月，锐评君曾现场实探，云锦路上的购物中心很显眼，主体轮廓基本呈现，但由于停工已久、历经风雨，外部的钢筋肉眼可见已经生锈。

拍摄于2025年5月

江东路上的写字楼，目测仅建到几层楼的高度。

最新消息，世茂在完成公寓建设后，会腾出手将主要精力放在大型商业、办公配套的续建工作上，预计最快到2026年，大商办组团（包括商场，甲写等物业）有望迎来整体复工。

“最快”、“有望”，面对这“谨慎”的字眼，锐评君想到一句网络语言：骗我可以，请注意次数。

且不谈公寓、写字楼的未来兑现水准，可以确认的是，至今未复工的购物中心与写字楼，对住宅与公寓的居住体验、市场信心等，早已形成实质性冲击。

更何况，“老赖”名下一堆账啊！

目光聚焦到世茂天誉主体公司南京世茂新领航置业有限公司。啧，风险条目众多。

天眼查显示，截至7月28日，南京世茂新领航置业有限公司身份为被告的司法案件数量205条，案件金额19.45亿元，令人咋舌。甚至连金额仅15604元的广告合同纠纷，都赖着不还！

2023年6月，因通过登记的住所或者经营场所无法联系，还被南京市市场监管局列入经营异常名录。

历史欠税公告显示，南京世茂新领航置业有限公司累计新发生欠税总额9.985911万元。

该如何破局，才能建立市场和买房人对世茂天誉公寓的销售信心？

建议世茂在公寓重启销售前，先把商场、写字楼等建好、开业，让大家实打实地看到世茂的决心和实力。如果世茂做不到，建议再剔除高端配套所赋予的价值。

经过上面三重“折价”，世茂天誉的公寓，你觉得还能买吗？