昨天中午，饭总粉丝群里被一条信息引爆了！

朝阳二环某小区，一套48.09平的南向一居室挂牌价225万元，同户型房源月租金高达6230元，年租金收益7.47万——租金回报率突破3.3%

各群里展开了非常激烈的讨论：

有群友认为房价还会继续下跌，现在入手还得接着亏。

也有群友认为如果租金回报率普遍这么高的话，那房价就很难再往下跌了，现在是抄底的好时机。

不过有一条群友们倒是达成了一致：越靠近核心区的老破小，租金回报越有保障。

饭总团队盘点了一下，发现像东西海朝等 核心城区老破小租金回报率确实普遍站上了2.3%-2.9%。

这里肯定又有人要杠，说回报率之所以高，全靠房价跌，北京很多的老破小已经跌到近2016年的水平了。

这点饭总从不否认，无论是公众号还是饭总群里的信息，饭总都尽可能保持客观。

但是房子不可能无止境的跌，因为一旦家庭的房租和房贷持平的话，叠加低首付的前提下，会有更多的人考虑是不是要买房。

需求量就会增加，房价自然会稳定，甚至反弹。

毕竟房子不只是房子，更是稳定的居住情绪价值，以及对这座城市的野心与期待。

大家可以算笔账，目前北京首套房最低首付15%，公积金贷款利率2.6%，商贷利率3.05%

首付不到50万就可以上车300万的房子，部分低总价老破小门槛会更低。

假设要买开篇群友发的总价225万的房源，首付35万左右。

公积金贷款120万、商业贷款70万的话，月供7786元左右（公积金4804元/商贷2982元），相当于付完租金成本再加1500左右的预算。

对于需要稳定居住情绪价值的群体来说，即便房价10年后跌到白菜价，他们当前也需要这个房子。

那么只要算过这笔账，负担的起，他们就会买这个房子。

饭总群里很多群友就是这样的选房逻辑。

不过老破小看似“香”，饭总还是要提醒大家不是所有的老破小都值得入手：

第一类是“伪学区房”，北京部分“挂靠学区”的老破小面临政策变动风险。

第二类是无旧改预期的远郊老破小，北京远郊好多小区挂牌两年无人问津，流动性极差。

第三类是旧改“烂尾”小区，改造停滞反而加剧居住困境。

而且，老破小的持有成本也不低，房龄超30年影响贷款额度，管道老化、电路改造等维修费用可能抵消租金收益。

所以，饭总建议大家有需求的话，别一股脑的上车，首先要精挑细选、擦亮眼睛避免掉坑啊，不会选的加饭总微信vfang10，找选房师1对1沟通。就像饭总团队芊芊的一个购房者，买了了五六年的房子一直没住过，卖的时候才发现距离一两百米居然有几十个坟头，他要不卖房都不知道这事儿。

现在好多买家来看过了，大部分都比较介意，不介意的买家也因为这个疯狂压价，搞的他现在只能降价甩了

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