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大家好，我是地产高富帅。

去年开始，上海楼市一直都是超级红火，全国来看，已经成为如今楼市的风向标，土拍市场火热，新房二手房都迎来销售新高。

上海从来不缺热门项目，但今年的红盘却非常少。2025年，上海总共开盘了165个项目，其中触发积分的项目只有20个，占比仅约12%。

对比2022年全上海50%的触发积分率，这个数据已经打了3折。没有对比就没有伤害，能在今天触发积分的项目都是凤毛麟角。（数据截止2025年6月，数据来源网络整理，仅供参考）

而在这份榜单里，连续出现超过2次的项目只有3个：老静安的康定壹拾玖，总价达3000万级；

新杨思的翡云悦府，总价段1500万级；以及外环外的唯一一个个例，就是闵行梅陇的保利海上印。

在今天的大环境下连续触发积分+清盘，都是有硬实力的—大面积铝板外立面、100%无连廊户型、近3000平的会所+架空层、美诺唯宝的顶配卫浴厨电，在800-1200万的价位段上，保利海上印是毫无争议的顶流水准；

也正因为此，海上印首开认购12小时触发积分，开盘当日1小时售罄，成为2025年闵行首个日光盘；

二批次认购首日再次触发积分，认购率超275%，开盘不到1小时再次售罄。

就在7月26日——闵行两开两磬积分盘：保利海上印三批次168套过会均价81846元/㎡，108㎡户型板块内或将绝版，128㎡继续送福利，一万方实景示范区8月初亮相。

项目3批次7月26日已经正式过会，项目这次户型分为约108-128-149平三个面积段；

参考前期价格来看，我们预测这次每个户型的价格大概如下：

108㎡主力总价：820-880万

128㎡主力总价：1000-1120万

149㎡主力总价：1200-1320万

保利海上印3批次恰好卡在实景示范区开放后，所以不再是“盲买”；但在实景示范区的加持之下，这次的价格也非常惊喜，火箭哥觉得这次有两个一定要上车的理由：

理由1：108小户型加推最后两个单元，这次开盘之后该户型在本板块内或将成为绝版户型，相比上批次涨幅预计500元/平左右；

理由2：128户型是海上印的主力户型，7个飘窗加在一起将近15平方的赠送面积，前两批次都是供不应求；但本次加推84套远超前期，大大提高了上车的几率。

对有改善需求的家庭来说，无疑是错过再难有的天赐良机！

这个价格段大家可能看着没概念，但我们只要打开地图一对比，就知道这个价格的性价比是什么水平了——主力800万级看，整个上海西南角目前处于完全断供状态，莘庄地王只会更贵：

而在1000万级，浦西西南片区同样选择极少，想买这里花出去1000万买个新房你都会发现没地方刷卡，海上印几乎就是唯一选择：

到了大户型1300万级区间的确开始有不少同价位新房出现，但「学区」是梅陇板块非常大的加分项，这是很多人看完一圈中最后还是选择海上印的最重要原因之一。

如果有人觉得保利海上印的价格有些贵，那在昨天土拍结束后，海上印即使开到8.5万也是便宜的，因为举杠铃的新地王来了。

同在外环，地铁1.5公里开外、学区未知、周边老破小环绕的莘庄新地块以约5.6万/平的楼板价拍下；

对比地铁约1公里、学区几乎明确、周边全是商品房的保利海上印，新地块的楼板价贵了超15%，意味着售价也要贵这么多；

假设以保利海上印8万单价来判断，综合配套更弱的新地块可能要到9万以上，性价比不言而喻。

作为一个连续2次开盘日光的红盘，海上印其实不需要花心思做实景，不做也能卖爆。

但项目依旧选择做了，而且做了个远超预期的，就是央企最大的诚意和实力。

有着这样的客户认可度，保利海上印依旧不满足，还将在下周开放约1万平方米的超大实景示范区，这几乎是主流项目的5倍规模。

外立面横向铝板线条

下沉会所鎏金水吧台背景奢石

下沉会所局部奢石

对比这次拍出的莘庄地王项目，海上印有几个无法替代的优势——

1.学区几乎明盘：

新房最大的不确定因素就是学区划分，但海上印周边所有小区都被划入闵实验+莘松中学双学区，更重要的是莘松中学就在海上印楼下，出门右转100米就到。

（注：学区划分以教育局官宣为准）

2.地铁房：

梅陇板块目前最大的劣势就是地铁站步行都要超2公里，但在今年，通往15号线站点、横跨春申塘的梅富路桥准备开工建设，一下让海上印步行到地铁站的距离缩短到1公里内。

保利海上印3批次推出3幢楼，共推出168套房源，前2批次全都触发积分且当天清盘，3批次楼栋南向采光视野更好，而且是小区内距离地铁站更近的楼栋位置。

最南侧的01-02和03-05单元号南向无遮挡，北向有庭院花园，同时因为东侧是莘松中学学校楼栋，高度不高，所以边套转角窗主卧视野价值极高；

其中，02单元西边套和03单元东边套都可以俯瞰约180米的超长中央景观主轴，这里的建面约128平房源价格也会略高一些。

再来看06-07单元，这栋楼以大户型为主，前后都是小区内庭花园景观，综合位置在小区里也可以说是最好的，预计也将是3批次楼栋价格最高的一栋。

项目主力推出约108平三房横厅设计，餐客厅实现南北通透，入户S墙做了冰箱收纳给厨房空出更多利用空间；主卧采用270度飘窗增加采光，户型上看非常方正：建面约108平三房两卫户型图。

建面约108平三房两卫户型图

建面约128-129平户型亮点更多，厨房大得和卧室一样，尺度感进一步提升——户型拥有7飘窗设计，主卧、次卧、卫生间、厨房均借助了飘窗，进行空间延展：

建面约129平四房两卫户型图

建面约149平四房是小区最大户型，在拥有独立带飘窗的私家电梯厅之外，每个房间（尤其是客厅）尺寸有着进一步提升，预计总价段在1300万级:

建面约149平四房户型图

连续2次日光清盘、被市场认可的超级红盘；近1万平方米的超大规模实景示范区，所见即所得；

西南片区几乎唯一新房选项，学区几乎明盘。真的，有这个预算不考虑保利海上印可能才让人觉得奇怪吧。

如果说上面的逻辑还不够说服你，那接下来的这个理由可能没人可以拒绝，那就是：保值性。

上海的房子涨涨跌跌，但有一类房子一直坚挺，那就是：每个板块产品力极强的标杆级房产，几乎都没怎么跌，或者说跌幅远低于大盘。

这类房子虽然名字不同、地段不同，但是在产品上几乎有着共同的特性——

1.产品力碾压级的强势：产品力可以从四个方面来看：

1）外立面：铝板/石材/玻璃幕墙是标配；2）公区：泳池会所、1楼架空、大堂石材铺设、门头大气、围墙高看不到内部；

3）地库：铝板吊顶、柱体包裹饰面；4）内装：装修品牌/细节够好。从外立面到内装、从地库到公区，产品力强+物业不错的维护让小区可以穿越时间周期，长期保持溢价权。

2.周边同类房子少/竞品少：每个小区的受众大多数都是本地客群，这类人习惯了当地生活不喜欢换地方，置换的选择也会优先周边；

如果板块内你的小区恰好是产品力最强的那个、且周边新房供应极少，周边置换客群都会优先以你的小区为目标，自然也就有了更高的定价权。

在整个上海西南片区里，商品房规模最大、界面最好的两个板块就是莘庄和梅陇，两者都在闵行外环沿线，也是800-1200万级预算同学会重点考虑的区域；

然而，莘庄的问题在于平均楼龄已经超过20年，而且老破小规模不少，即使有新出让地块也并不在核心区，学区配套等无法保证；

海上印所在的梅陇小板块优势在于没有老破小、成片商品房，加上海上印可能就是这个板块里产品力最强、距离地铁站最近、下楼就是公办学校的小区，未来的稀缺性和溢价权就一定有保证。

我们来看一个实际案例——长宁仙霞的西郊紫薇花园，最新成交约15万/平单价：

对比最高点价格15.2万的价格，西郊紫薇坚挺的过分，价格是周边次新房的1.3倍。

主力800-13000万级，海上印即将开放实景示范区，欢迎品鉴！

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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