文︱刘德科

赶紧来看今天〔2025/7/30〕上午召开的政治局会议。我们主要来看你可能也会关心的三个小问题。

第一个小问题：没有提房地产？

对，确实没有直接提房地产，没有提「稳住楼市」「止跌回稳」或「构建房地产发展新模式」。

但好像又提到了房地产。我们来看原文——

「会议指出，要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清。增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好势头。」

无论是会议还是文件，中央往往是把房地产放在「防范化解重点领域风险」的论述语境中。房地产、地方债与资本市场，是防范化解风险的三大重点领域；今天的政治局会议直接提到了地方债与资本市场，但把房地产换成了「高质量开展城市更新」。

第二个小问题：「高质量开展城市更新」，是不是「棚改2.0」？

从目前的迹象来看，肯定不是。

「城市更新」这个词一直都有，但「高质量开展城市更新」其实是一种新表述，是前阵子中央城市工作会议刚提出的〔2025/7/14-15，「依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用」〕。

既然是新表述，是不是意味着有新动作？目前还没有。「城市更新」分两种：一种是纯财政投入（主要是改造），另一种是市场化运作（主要是拆迁）。最近三四年住建部经常谈论的「城市更新」，主要是指纯财政投入的那种。

当然，等到楼市真的哀鸿遍野时（现在只是千疮百孔），「高质量开展城市更新」或许才有可能变成声势浩大的市场化运作模式。

第三个小问题：面对不断下行的房地产行情，怎么办？

统计数据过得去，就行。只要房地产的统计数据还过得去，就不会有提振楼市的实质性政策加码。

那么，如果连统计数据都很难看呢？那就换一个统计口径。过去三年多以来，全国新房交易量一直在跌，所以住建部就说，你要看「新房和二手房交易总量」，这个统计口径的交易总量还是增长的嘛——新房交易量我们可以看国家统计局每个月按时公开的数据，但二手房交易量是个谜。〔新华社北京2025年7月4日电，住建部近日赴广东、浙江两省调研：「上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。」〕

我们已经不期待什么重磅新政策了。即便仅仅凭借已出台的现有政策，楼市哪怕还会向下，最终还是能依靠市场原动力熬过去，还是能走向市场意义的止跌回稳，无非是多花上一些时间而已。

「高质量开展城市更新」跟此前提出的「构建房地产发展新模式」一样，都需要逢山开路、遇水架桥的闯劲和干劲。

那些连很基本的房地产开发流程与市场逻辑都不懂的人，整天坐在办公室里，怎么能落实好中央提出的「高质量开展城市更新」与「构建房地产发展新模式」呢？

附录：

过去十年35次

分析经济形势的政治局会议

关于房地产的表述

（2015-2025）

◆2025年7月30日：「落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新」

◆2025年4月25日：「加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势」

◆2024年12月9日：「稳住楼市股市」

◆2024年9月26日：「要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大『白名单』项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式」

◆2024年7月30日：「要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式」

◆2024年4月30日：「继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展」

◆2023年12月8日：「要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线」

◆2023年7月24日：「要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和『平急两用』公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案」

◆2023年4月28日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和『平急两用』公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务」

◆2022年12月6日：没提房地产

◆2022年7月28日：「要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生」

◆2022年4月29日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展」

◆2021年12月6日：「要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环」

◆2021年7月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策」

◆2021年4月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价」

◆2020年12月11日：「促进房地产市场平稳健康发展」

◆2020年7月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展」

◆2020年4月17日：没提房地产

◆2019年12月6日：没提房地产

◆2019年7月30日：「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段」

◆2019年4月19日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制」

◆2018 年12月13日：没提房地产

◆2018年10月31日：没提房地产

◆2018年7月31日：「下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制」

◆2018年4月23日：「要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患」

◆2017年12月8日：「加快住房制度改革和长效机制建设」

◆2017年7月24日：「要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制」

◆2017年4月25日：「要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制」

◆2016年12月9日：「加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制」

◆2016年10月28日：「注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险」

◆2016年7月26日：「抑制资产泡沫和降低宏观税负」

◆2016年4月29日：「要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策」

◆2015年12月14日：「要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场」

◆2015年7月30日：没提房地产

◆2015年4月30日：「要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制」

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科