朱辛庄收官之后，昌平下一个热点必须是东小口。
2020年东小口限竞房双子星奥森ONE和奥海明月开盘双双开盘售罄，是昌平南崛起的起点。
然而在此之后，东小口迟迟没有供地，直到今年五批次供地，东小口重出江湖，一口气三宗地块打包出让。
时隔五年过去了，很多粉丝翘首以盼，希望重新供地，
结果，没有房企敢拍了。
东小口发生了什么？
猫子认为，东小口没人抢，有两明一暗的原因。
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01
明面上理由一：
地块太大
开发商吃不消
五批次供地名单中，东小口三个住宅地块打包出售，合计建筑规模接近40万㎡，套均100㎡计算，大约可以提供4000套房源。
按照今年昌平新房的销售速度，这些房源一共要卖个七八年，这对房企资金挤压非常大。
所以，现在三个地块拆分，一个个卖，这样去化压力也小，最先入市的是0002地块，体量适中，面宽资源最好，离地铁站最近。
昌平也开始打保险牌了。
不怪房企不敢拿，全是因为昌平这两年去化速度开始变慢了。
昌平在售房源还有10000多套的存量。其中六环外2000多套，五环到六环8000多套。要去化21个月。就算没有新房入市，这些房子也要卖个小两年。
没拍的新地，除了东小口，还有4个，都是大体量地块，歇甲大概有4000套，昌平新城2000多套，昌平创新基地2000套。
算上东小口，这是12000套准新房库存。算上10000多套的存量，这不得卖到猴年马月去。
好多粉丝问我东小口、歇甲什么时候挂地。我说前提是要有开发商拿。虽然地块素质不错，但是体量太大了。开发商怕拿了卖不动，拉扯战线过长。
东小口地块拆分，只会是一个开头。后边歇甲等组团估计也是一个个拆分着拿，需要控制供应速度和去化速度。
02
明面上理由二：
东小口界面差
优缺点都有
另外，大家对东小口的认知都不太一样。
东小口三区交界，再加上城市界面确实一般，板块没啥产业，很多人认为不如朱辛庄。
从地块规划图可以看出，海淀跟昌平接壤带是犬牙交错的形状，俗话说两区交界三不管，哪怕是傍上海淀和朝阳大腿，东小口也有一股城乡结合部的气质。
东小口距离海淀西三旗只有100m左右，更像是海淀的延伸区，日常生活配套商业包括医疗都和海淀共享，目前商业过度依赖西三旗万象汇，板块内配套确实一般。
但是东小口也有优越的好处，那就是通勤效率非常高。
东小口地段是没问题的，左拥海淀，右抱朝阳，在上地西二旗和望京之间，左右逢源。
东小口距离在建的13B建材城东站直线1km左右，向西5站起来西二旗，6站上地；向东3站到望京。
北京两大产业高地，20分钟通勤圈，优势还是很大的。
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03
暗处的理由：
大量次新供应
东小口定价两难
前两个理由其实大家都知道，但暗处这个理由，是有很大风险的。
暗处方面，最值得担忧的点，就是东小口新房到底要卖多少钱。
奥海明月，奥森one5年限售期，2027年-2028年解封入市，这个节点跟东小口新房交付撞了。
这两个项目加起来合计4000多套房源，对东小口新房也是一种威胁。
这两个盘主力户型是80-110平小三居和120-140平的三居四居，定位肯定跟东小口的主力面积段重合。
一是供应量增加，买房人选择更多了，东小口新房难卖。
二是奥海双子解封进入二手市场，东小口价值体系遭到巨大冲击。
奥森one和奥海明月，空间使用感可能不如现在的新房，但是总价更低，购房门槛可能对刚需更友好。会吸走东小口的一部分购买力。
另外，奥森one和奥海明月还有50㎡的一居和70㎡左右的两居，总价300万不到就能上车
所以东小口将来做刚需小户型，也很难，拼总价肯定拼不过限竞房
拼单价，如果东小口新房卖的便宜，那么奥海双子二手房可能就要砸盘了。
如果奥海明月和奥森one新房交付即破发，那么东小口整体板块的价值走低，接下来两块地怎么整？
这真的是一根筋变成两头堵。
新房卖贵了怕卖不动，
新房卖便宜了怕二手砸盘，板块价值受损。
04
东小口的解法在哪里
现在，为了让大家对东小口地块有信心，昌平做了很多调整。
首先就是做好房子，向上卷产品力。
提升得房率，希望不是简单的只送室内阳台，该多给点空间了。
奥海双子主力户型得房率75~80%之间，东小口新房把得房率提到85-90%以上。
以100㎡户型计算，如果价格不变，意味着新房室内使用面积增加了10~15㎡，买家相当于多给了55-75万。如果 价格比奥海双子星贵一些，大家也好接受。
另外就是整体品质做的好一点，外立面、园林、物业都有提升——尤其是0002地块是面宽最宽的地块，很容易出大面宽的产品。
新的地块楼面价3.4万/平，对比2020年绿城地块的3.74万/平和首开地块的3.8万/平，每平便宜了3400-4000元左右。
其实是给到了开发商做品质的空间。
另外就是给东小口板块做增配。
南边是北京一零一中学12年一贯制学校，还 配建了11万㎡产业用地。另外地块还会配建一些生活配套。
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