海淀花园
佳爷房谈
很多人可能还不太知道海淀树村项目那个5层的楼栋是怎么出的产品，我先用表格给大家简单示意。
5层的逻辑大致就这样，1、2层加地下下叠，3层是一单元一户的大平层，4、5层加闷顶(应该也要加地下)是上叠。
从当时树村的规划图上，我们大致能看到这类5层的楼，南向一个单元的面宽大致是26.6米。
叠拼，单层面宽就是13.3米。客厅层的南向能做到，比如9米的客厅面宽，4.3米的卧室面宽，合起来就是13.3米。当然我说的是如果，具体要看开发商最后怎么排布南向各房间尺度。
但是，这并不影响叠拼会有一个很夸张的客厅面宽。
平层，因为一单元一户，所以整体面宽就是26.6米。这个面宽应该不用描述了，就是飞一般的感觉。反正我觉得，在家里跑圈问题不大。
另外，树村地块的南边几排4层高的楼因该没这么做，大致就是一梯两户，所以大约200平米的平层会多一些。
大致的产品差不多就这样，下边给大家说点我猜的。
上叠：露台
从当时项目报规图上我们能看到，项目5层做了退台。大致切面图我用表格画了一个，凑合看。
所以，买上叠，退台部分能当露台用、闷顶免费送的多少面积不知道，总之就是上叠送的多。
所以，如果上叠需要摊地下，至少5层送退台、还有闷顶，购买抗性会变小，毕竟送的多。
那么问题来了，上叠有送、平层有20多米海淀第一横的面宽，下叠咋办？
下叠：海淀花园
这是我自己分析来分析去认为树村下叠唯一一条能走的路，搞定花园。
怎么搞定？台地，北高南低，您南排回家走的是人家北排院子下边的路，互相干扰不到。
所以，我之前说过，这些年下跃产品不好卖的主因其实就是，没院子。如果树村的下叠搞定了院子，肯定能卖啊。
南排楼栋的看点——院与退台
南排4层的楼，如果一层也要摊地下、或者一二层还是下叠，这事儿我没具体问过。但还是那个逻辑，搞不搞得定院子。
南排楼栋最大的看点我觉得是顶层4层，如果不做上叠，4层单卖，那面积应该也就是180平米左右。虽然顶层但是退台，南向面宽不受影响、北侧有露台相送，貌似性价比甚高。
话说回来，如果真这么干，也甭想着能10、11万块钱一平米了。估么着树村地块的均值怎么也得奔着15万一平米去了。
而如果均价15万一平米，上叠、顶退，这样的房源，泵琢磨，估计地上部分怎么也要16万一平米，上叠的总价网传5000万大几6000万，大概率是靠谱的。
不过话说回来，这么多年了，海淀花园可能还是要来了，好房子还远么？
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