全省首例！新华坊，大变样→|好房子|新华坊|楼房|物业|老建筑|花都区

青砖红瓦重现历史风貌，繁华墟市唤起街坊记忆。在花都区新中路新华市场牌坊附近，一片承载着上世纪40至60年代记忆的老建筑焕发新气象。随着最后一块地砖的铺嵌，花都区创新探索“政府引导、市场运作、群众参与、共治共享”城市更新模式正式向广大市民亮相，集“喜庆文化、非遗体验、休闲商业”于一体的新华坊特色街区，成为全省首例成片连片多业主危旧商业物业自主更新标杆案例。

如今的新华市场

新华坊的“前世今生”

从危旧楼房到更新样本

新华坊坐落于花都区新中路西侧，这片建于上世纪40至60年代的连排商业建筑群，曾是当地繁华的墟市象征。其中，修建于1944年的“七彩婴儿岛”楼房更是承载了无数老街坊的记忆，见证了几代花都人生活的点滴。

然而，历经岁月洗礼，总占地面积约1540平方米、总建筑面积2500多平方米的老街区逐渐“老去”——两层砖混结构房屋安全隐患凸显，被鉴定为D级危房，19套房屋（含直管公房与私人产权房）的业主们既盼改善居住环境，又愁改造无门。

面对这个“老大难”问题，花都区政府急群众所急，主动作为，在广州市住房城乡建设局、市规划和自然资源局的指导和支持下，由花都区住房和城乡建设局牵头推进，根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知》（穗建规字〔2024〕15号），以能保存的尽量保存的原则，对其进行统一拆建，将杂乱无章及年久失修的现状建筑修复成历史上其状态最为有价值的情形；对有历史和文化价值的要素，尽量修复到当时设计者、建造者与使用者的初衷。

改造前后对比

以消除安全隐患为首要切入点，创新构建起政企民多方优势互补、交互联动的共建模式——通过引导业主开展成片连片自主更新，同时发挥国企作用负责统一代建运营，最终实现“1+1+1>3”的协同效应，为“老墟市”注入“新活力”。

党建引领聚合力

破解连片改造“协调难”

面对联排共墙结构改造协调难度大、私人业主意见难统一的问题，花都区委区政府架起党群“连心桥”，成立临时党支部，组建由区住房城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街及丰盛社区、区属国企花都区城投集团组成的攻坚小组。

攻坚团队逐户走访宣讲政策，耐心倾听业主诉求，最终推动业主100% 同意签约拆除重建。与此同时，创新实施“多宗土地连片改造”模式，由区属国企以建筑外围结构勒角线为界对19间商铺用地统一设计统一报建，并将3宗夹心地纳入危旧房自主更新范围，统筹利用，成片连片提升低效用地商业价值。实现从集群街2号“独宗单栋”自主更新全面升级为“多宗连片”自主更新的全新模式。

改造前后对比

创新筹资破瓶颈

经营权换来了“新生机”

改造资金从哪里来？花都区政府一锤定音：“用未来经营权换当下改造资金”。业主可选择直接出资或间接出资两种方式，统一将新建筑的20年运营权有偿出让给区属国企花都城投。由花都城投对每户租金进行评估，直接出资的业主可获评估租金全额返还，间接出资的业主则以部分租金抵扣建设成本，剩余部分作为收益。

改造前后对比

花都城投积极扮演“职业经理人”角色，聘请专业设计团队将新华坊整体报建，通过统一业态规划，招商出租，提升区域经济效益。在经营期内，花都城投获取改造后租金溢价经营收益，同时承担项目建设管理、维护成本以及经营风险并经综合评估后按房产建筑面积每月返还居民租金，运营期满后，房屋完整交还业主。这一模式让业主坐享“新房 + 稳定收益”双重利好，企业获得长效经营空间，实现政企民三方共赢。

老建筑里的新故事

业态升级与文化传承

七月流火，新华坊以全新的面貌展现在广大老百姓面前，古色古香的传统风貌依旧，还多了几分现代的时尚气息。华南理工大学的陈昌勇、宋刚等专家团队与国家级非遗（灰塑）传承人邵成村团队共同参与修缮指导工作，保留了青砖外墙、红瓦屋顶、红砖立柱等历史元素，木纤维格子窗户原样复刻，让老建筑“修旧如初”。

改造效果图

花都区立足新华坊历史底蕴，以“喜庆+非遗”为核心定位，对原有低端业态全面提档升级，打造集非遗体验馆、大师工作坊于一体的花都喜庆与非遗民俗文化街。通过拆危建新与空间重构，新华坊的“隐藏价值”被充分激活：利用公房公共空间打造阶梯式展陈与休闲区，屋顶花园串联北侧观景平台与二层空间，形成连续商业动线，有效解决了二层建筑利用率低的难题，将展览与商业深度融合，传统与现代交相辉映，让新华坊每一寸空间都绽放新的价值。