中指研究院报告显示，1-7月，TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点。7月单月，TOP100房企销售额同比下降18.2%。

单数数据，在我预料之中，说到底，还是历史欠账大，供需失衡，国内地产实际上已经进入到了“日本化模式”，典型特征就是一二线核心区位价格相对较稳，豪宅价格飙升，三四线广大地区量价齐跌，但核心区域土拍溢价的现象！

但整体数据其实比2024年好的多，去年这个时候，从需求端看，那时的普通增量市场正面临信心坍塌与支付能力双杀，居民部门杠杆率高达 62% ，叠加SY率攀升（青年SY率 14.2%）和收入预期转弱，购房能力显著收缩！

2024年，中指数据显示，7 月 TOP100 房企单月销售面积同比下降 21.7%，其中三四线城市占比超 60% 的项目去化率不足 30%。消费者信心指数中住房预期分项跌至 103.81（中性值 100），观望情绪浓厚。此外，保交楼问题持续发酵，1-7 月全国商品房交付逾期项目涉及金额超 2000 亿元，进一步削弱购房意愿，那时全国商品房待售面积达 7.3 亿平方米，去化周期升至 21.8 个月。结构性矛盾尤为突出！

而今年在宏观政策托底的情况下，数据还是有好转的，降幅明显同比减少！

今年来看的话，就不是信心坍塌与支付能力双杀的问题了，而是效果滞后与市场预期分化的问题！

整体来看，1-6月，全国新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅收窄。二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。新房库存面积及去化周期均环比上涨，同比下降。

我们从政策传导周期来看，今年上半年，从央行数据看，房地产贷款额度上涨了0.4%！但房地产销售从政策出台到需求释放通常需要 3-6 个月，当前仍处于政策消化期。

此外，就是消费者信心还是不足：尽管上海等核心城市购房意愿回升（豪宅带动），但全国范围内消费者对期房交付风险、房价下行的担忧仍存，2025 年上半年房企债务违约案例增多，也进一步抑制购房信心。

其次，当下的政策力度与覆盖面有限：三四线城市库存高企，但地方财政压力导致补贴力度随时间开始逐步减弱，难以有效消化天量存量。

因此，市场开始呈现显著的 “冰火两重天” 格局：

一方面，核心城市逆势走强：一线城市销售额贡献率同比提升 9 个百分点至 40%，上海、北京、广州位列销售贡献前三城，上海单城贡献率达 16.9%。核心城市因人口流入、产业支撑和优质教育资源，成为房企和购房者 “避风港”，期间，上海的一些核心楼盘，在 Q2 时甚至出现认购率超 200%，现房去化周期缩短至 8 个月的“倒阳春”现象。

而另一方面，非核心城市深度调整，外围区域（如广州增城、南京高淳）库存占比超 20%，价格竞争激烈。部分城市出现 “以价换量”，但销售面积降幅仍大于销售额降幅，反映降价未能有效刺激需求。

于此同时，房地产债务风险持续暴露，2025 年上半年房企债券融资同比下降 10%，但头部房企（如保利、华润）凭借信用优势占据融资主导地位，TOP10 房企融资占比达 48.2%。中小房企融资渠道收窄，2025 年上半年 64% 的百强房企未参与土地投资，7 月南京金浦东方等房企进入破产清算程序，行业洗牌加速，但值得一提的是部分房企成功发行了美元债！

而为规避风险，房企新增拿地，也进一步向核心城市集中，2025 年上半年 TOP100 房企拿地总额同比增长 33.3%，但 64% 的资金集中在上海、北京、杭州三城。这种 “聚焦核心” 策略虽能保障项目安全性，但也导致非核心城市土地市场低迷，地方财政承压，长久看，这三座城市的人口和土地供应都已经接近饱和，未来除了豪宅，已经没有刚需供给的太多空间，但即使这样，这三座城市的二手房价格也没出现明显好转！

但这也反应了我国地产当西库存总量下降但结构性矛盾突出的问题：2025 年 6 月末 50 城狭义库存同比下降 7%， 100-120 平米刚需户型占比超 40%，而 160 平米以上高端产品库存同比增加 12%。这种供需错配在三四线城市尤为明显！

尽管政策鼓励 “好房子” 建设（绿色建筑、智能家居覆盖率 80%），但改善型产品去化周期仍高于刚需。2025 年上半年，140-200 平米改善型产品销售占比仅 26.5%，且主要集中在核心城市。

最后，市场普遍预期 8 月起将有更猛刺激政策落地，包括房贷利率进一步降至 2.5%（中原地产预测）、存量房贷利率下调、专项债收购存量房（规模或超 5000 亿元）等。若政策力度超预期，核心城市有望在 Q4 企稳。

但短期内，房企还是需直面 7-9 月偿债高峰（到期债务约 1600 亿元），中长期看，核心城市优质地块、保障性住房（2025 年计划收购存量房转保障房超 5000 亿元）、城市更新项目将成为新增长点，资源将进一步向头部房企集中，2025 年上半年 TOP10 房企新增货值占比达 73%，中小房企生存空间进一步压缩，预计 2025 年百强房企数量将减少 10-15 家，行业进入 “寡头竞争” 阶段。