白鹅潭，玩了把大的。

前两天，荔湾发布公告预征收花地村、坑口村土地，合计约34.9万平。

具体来说，花地村涉及到江边的联合围、公安局、怡安阁，以及厂区宿舍。

另一边的坑口村，主要是靠近大冲口和沙涌的墩头社区、公园、沙涌小区及工业区，还有西坑小区和数码基地。

预备征收范围内包括村屋、国有证小区、工业区、绿地、公园等等，即便是同一个社区内，也会有部分先行征收。

①坑口村+花地村+山村，白鹅潭的一盘大棋

这次的花地村和坑口村范围，都不是大家印象中的传统区域，而是围绕11号线及芳村大道进行的征收。

重点就是，聚龙湾太古里以及背后整个白鹅潭沿江带的建设。

芳村要先做一个展示区出来，11号线作为首条市区环线，及其背后丰富的文旅商业属性，串联起万象城、太古里、白云山、麓湖公园、流花湖公园、越秀公园、荔湾湖公园、永庆坊。

现在，太古里已经有一个明确的时间表了，计划于2027年上半年起分阶段落成。

而在2025年底，太古里先行区会提前对外开放，举行展览和快闪店的相关活动。

目前，太古里地块内的商业裙楼已经建到10层以上了。

万象城，也预计2026年开业。

换言之，白鹅潭已经到了重要兑现节点。现在太古里+万象城两个强点出来，以点破面就是围绕沿江带来进行建设。

以前，这里被视作聚龙湾启动区级二期，初步规划是芳村大道和地铁旁，以商业办公为主，打造江边CBD；而中部则以住宅区及绿地公园。

与此同时，片区内将会新增聚龙湾过江隧道，缓解洲头咀隧道的压力，全长6公里的双向四车道，与地铁25号线共线。

之前和大家聊过的曦府旁新宅地，和蓝皮书中的制药厂地块，实际上也是这份蓝图中的一部分。

花地村和坑口村，之所以重要且难度不低，是其地盘大、人口多、位置核心。

从这幅航拍，大家就能看出荔湾的野心，包括前段时间的山村，实际上都是白鹅潭发展的一部分。

花地村和坑口村的作用，是一路从芳村中部延伸到江边，成为一个枢纽串联起中部及沿江带。

其实，就是将万科花地湾，乃至广钢、东漖、茶滘，与江边连接起来，形成不断层的连片发展。

荔湾的计划中，有多连片呢？四个字，应该尽改，这是要搞个新荔湾啊！

而坑口、花地村、山村做地的首个地块，就是综合素质不错的石围塘地块，江景+地铁口+体量小，总建面大约3万平出头，已经在推介准备挂牌了。

②拆补5.6-6万/平，荔湾为做地拼了

一些没在此次征收范围内的村民和业主也不用太心急，这只是一道开胃菜，从荔湾的拆补方案及规划预案来看，决心是很强的。

我们走访现场发现，片区内拆迁范围很浓厚，到处都是公告和方案的贴纸。

墩头社区旁的汇兴社区，划入了坑口做地范围内，虽然不包含在此次征收中，但其征拆工作从年初就开始了。

不少业主早早签字搬家了，房屋门口都被贴上了封条。

我们和附近几位业主聊了聊，没细说拆补的具体金额，但聊起拆迁这事儿时，脸上的笑意藏都藏不住，满是期待。

总的来看，大部分村民和业主都挺支持这次拆迁，不少人说愿意早点搬走，原因还是价格谈妥了。

荔湾是真的猛，国有证给出了5.6-6万/平的补偿，宅基证弃产也有3万/平。

早些时候，这批老房子价值2.5-3万/平，现在政府出双倍价格买，大家积极性很高。

在做地办公室门口，我们碰到了结伴同行前来咨询的村民，关于安置、房票、补偿，他们还没考虑好怎么选，但对官方给出的方案，还是挺满意的。

几位老人家还是更倾向于用老一套安置方法，能够收租保障收益，弃产虽然很香，但他们暂时不考虑。

一位村民表示：“听说有人弃产，拿了几百万走，立马就在周边买了新屋。”

图源于社媒

未来，坑口也会购买存量商品房用作安置，初步预算6.4亿。

不少其他区的村民都相当羡慕荔湾老铁，觉得拆补很高，方案很好，周边房子随便买。

在荔湾大手笔撒钱的时候，实际上很多钱都流回了楼市，除了政府直接下场买存量，村民拿了钱也是要买房的。

此前，我们踩盘时曾经问过旁边花地湾项目销售，来看房的拆迁户比例有多少？

30-40%

而在坑口地铁站附近的保利怡璟湾，也吸引着不少拆迁户来看房。

近一年，荔湾有一个显著情况是小户型走货快。定位刚改的项目，荔湾300万段位卖爆了，和颂、雅郡、浣花里、朗庭直接断货。

一个很重要的原因是，这批国有证的原本房子就不大，买回荔湾就成了首选，离朋友圈近，对附近熟头熟面。

而荔湾的开发商们，也抓住了时机，一直在做小户型，甚至还涨价了，单价看齐大户型。

万科理想花地傲璟，均价4.8-5.2万/平，面积74-85-96-115-129-143。

小户型已经基本卖完了，74平只剩个位数，85平的断货了，96的货量相对多点，最小上车四房115平，也卖的很好，基本清空。

荔湾的刚改小户型比改善大户型好走货，已经成为大家的共识了。

作为对比，旁边位置、景观都要更出彩的臻园，也没能卖出很好的溢价和流速，现在有特价低楼层已经杀到4.5万/平了，110平只需500万+。

东沙地铁口的保利珠江印象，到现在价格也很稳，69平3房310万+，82平3房370万+，110平4房480万+。

旧改释放的购买力，正成为荔湾楼市的中坚力量，甚至卖到缺货，引导楼市回暖，走向正循环。

拆迁户买回本地，开发商看到板块缺货，有利可图，有动力去做城市更新，也能开出更高的价码。

更多新买家关注到板块的配套在落地，城市界面在改变，有好的预期和计划，选择相信荔湾发展。

这一次的花地村、坑口村，是荔湾的下一盘大棋。