上海第六批土拍野心极大，希望通过土拍火热、新房暴涨拉爆大家预期，实现止跌回稳。

你不买是吧，不买我还涨。

今天下午拍掉的徐家汇地块，楼面价突破20万，售价可能达到40万。

你们还观望吗？

要土拍热起来，肯定得拿出王炸地块，唐镇、徐家汇、东斯文里、北外滩都是流量王。

要新房不断涨，必须得不断拍好地块，拍一些鸟不拉屎的地块价格肯定就下去了。

你看青浦地块都0溢价，其实奉贤那个也是提前找人托底的。

唯一的问题是，二手房不断下跌，新房不断上涨的游戏还能维持多久？

新房真的要脱离楼市基本面？

这个问题的答案，我们还是需要深入每个地块。

01

徐家汇地块

热度最高的，压轴出场的地块是徐家汇，土拍起始楼面价就是全国最高纪录，达到163639元/㎡。

还没拍就破纪录，你就说牛不牛。

最终溢价率达到22.4%，楼面价高达200257元/㎡，拿地方是浙江的一家民企。

新中国单价最高的一块地出现了。

这个项目以后卖多少钱谁也不知道，估计都不一定卖。

项目一共5200m2，大概就10多套房子，老板跟朋友们分分就没了。

算下来也不贵，一共12个亿买的地，建12套房子，一套平均一个亿。

建的再豪华，3000万一套成本也打住了，一套风貌区别墅1.3亿，贵吗？

地块周边20年房龄的别墅，挂牌价都40多万/平，500平每套也得2个亿。

但是这个地块开发商没那么热情，就招商&徐房、中海和这家民企报名。

地块太复杂，比一般的风貌别墅要求更高，开发难度很大。

普通开发商看了直摇头，就招商、中海有自信，这家浙江企业不知道哪来的信心。

这个地块如愿突破20万，说明你大爷还是你大爷，风貌区还是很值钱。

甚至连浙江人都这么认为。

真正让我们感到可怕的是，是不是我们要大面积旧改风貌区了？

之前黄浦老城厢是旧改主力，剩下的项目短期上市不了。

之前徐汇滨江是豪宅主力，剩余住宅也不多了。

我们要搞风貌区了？

02

北外滩地块

另一个具有时代意义的是北外滩地块。

徐家汇地块拍的贵都在预期内，或者说徐汇区的整体调价早就完成。

2019年百汇园9.7万/㎡，2020年融创徐汇滨江壹号院11.8万/㎡，2021年云锦东方13.2万/㎡。

2023年汇元玺13.1万/㎡，2024年香港置地启元17.8万/㎡，2025年绿城潮鸣东方均价19.5万/㎡。

但是虹口、新静安调价大家是不是认可，还不确定。

现在绿城来了，给了大家充分的信心。

北外滩地块溢价率高达46.33%，是今年溢价率最高的一幅地。

据说要卖到18万以上甚至19万，金茂璞元、华润外滩瑞府瞬间踏实了不少。

这个价格大家肯定质疑，虹口凭什么价格看齐甚至超过黄浦？

地块周边的初代商品房，品质还不错那种单价也就10万。

凭什么新房拔高90%？

现在绿城来了，大家踏实了一些。

绿城曾经也把徐汇滨江拔到19.5万，超过黄浦一众新房。

潮鸣东方换个名字，潮鸣北外滩，也复制一遍徐汇滨江奇迹呗。

北外滩这是一招险棋，但是必须要走。

一方面提篮桥有大量的风貌别墅，如果价格拉不起来，那些别墅别指望卖了。

一方面是虹口也要大面积旧改，如果价格拉不起来，旧改还是动不了。

徐汇是怎么成为旧改第一区的？

压住老破小不要涨，豪宅10万涨到19.5万。

拆迁成本不变，建成新房卖房收入翻一倍，利润这不就来了。

有利润才有动迁可能。

虹口之前新房都压的太低，老破小不便宜，不好旧改。

现在要拉起来了。

唯一的问题是，大家信不信。

徐汇滨江大家信了，其实这个“大家”指的是外地人。

前两年豪宅中有个趋势很明显，黄浦核心区、老静安的新房，上海本地人买的比较多，徐汇滨江外地人比较多。

徐汇滨江刚开始开发就收割了很多外地土豪，他们心中形成了地段共识。

北外滩上一轮开发是20年前，当时的买家是上海本地人为主，他们现在接受北外滩全面豪宅化吗？

目前还不好讲，毕竟黄浦、静安还有新房。

更可怕的是，上海本地购买力慢慢枯竭了。

该买的早就买好了，2021年倒挂打新很多上海人提前买了。

老城厢之前一半买家是上海人，上海壹号院四批次房源，上海人占比只有20%。

北外滩还是有一些困难。

哪些区域还有潜力？哪些房子还能保值？

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03

东斯文里地块

仅有的上海本地购买力，极大地被东斯文里分流。

这个地块大家期待太久了，现在终于上市，是老静安近些年真正的优质地块之一。

之前的几个地块要么位置差点、要么地块不好。

老静安真正拿得出手、配得上静安两个字的项目，得追溯到九龙仓静安壹号，七八年前。

这几年静安的新房全面被黄浦压着打。

黄浦短期能入市的基本都来了，后面可能要断货。

现在轮到老静安崛起了吗？

04

真如地块

真如是个非常神奇的地方，是唯一的还自称副中心的地方。

真如地铁口、马路边，到处都是副中心字样，上海独家。

其他地方自动不怎么提了。

真如规划改了四五版，最近刚更新。

真如的光辉历史是，更新规划必卖地。

这不就来了。

这块地没太多敢说的，反正看看楼板价大家也懂了。

如果你买真如，建议去淘淘中骏天悦、中海臻如府的二手房。

05

唐镇地块

北外滩地块很火，但是上午全网都在直播唐镇的土拍。

同期拍掉的北外滩地块一个镜头都没有，虹口不要面子吗？

唐镇实在是太热了，溢价率40%是地块上限不是开发商上限。

溢价率达到40%后大家开始竞品质，品质竞完开始比公建面积。

你们是多想拿这块地啊。

最近唐镇出了很多唱空的声音，后面供应量实在太大。

张江产业是强，但是也架不住唐镇、张家浜、北蔡楔形绿地、新杨思轮番的收割啊。

这个地块一拍出，朋友圈几个置业顾问都在转发，说唐镇稳了。

其实这样说有点早。

开发商积极拿地，是他们觉得这块地能赚钱。

开发商能赚钱，跟房子能赚钱，是两回事。

这是唐镇金城片区首发地块，竞对不多，开发商不用担心。

而且浦东新房热度还在，开发商只要在热度衰退之前卖空就行。

后面金城新房大批上市，跟开发商有什么关系？

全网都在说这个地块要卖9万，其实也不一定卖得到。

二手房最近确实降太多了、

2021年二手房10万，新房6万。

2023年二手房9万，新房7万。

2025年二手房8万，新房8万。

现在二手房已经跌破8万了，2026年二手房还能卖多少？新房能卖到9万？

06

莘庄地块

另一个大热门是莘庄地块，虽然参拍开发商不多，但是出价积极。

2023年莘庄商务区地块的楼板价48029元/㎡，现在涨到了56247元/㎡。

两年上涨了8000元/㎡左右。

这个地块附近老房子多，还没地铁，为什么一定要拿到？

因为这个地块是真正的莘庄，能拿到比较多的置换客户。

莘庄商务区虽然也好，但是莘庄居民不太认。

再就是大概率有书包。

更重要的是，开发商也没得选了。

出了奉贤、青浦 ，这次土拍地块都很火。

有个原因是，你不得不拿，不拿就等着规模下降吧。

开发商规模下降，是比较可怕的事情。

一共也没几个地块，只能抢来抢去。

07

奉贤、青浦地块

为什么唐镇、莘庄土拍都那么火？

有个原因是大家实在不敢去郊区拍地。

青浦这个地块0溢价成交，开发商商量好托底的。

青浦前几年卖地太多了，导致二手房一大堆。

这个地块东北角万达茂周边 ，次新二手房汪洋大海一样。

再往里面走走更多，青浦新城、汇金路地铁口都是新房。

甚至前两年拿地的还在套牢，现在谁敢去。

奉贤新城之前还不错，创造了几个日光盘，堪称郊区奇迹。

奉贤人跟浙江人差不多，藏富于民，当地人购买力其实不差。

大家又扎堆南桥，只要供应量控制住还是卖得动。

另外就是市区不是谁都拿得起的，动不动几十个亿。

郊区总价低多了，去年贝壳也选择奉贤拿地，总价6.97亿。

链家虽然有钱，还是拼不过中海、保利这些大佬。

郊区大家不太敢拿，市区拿不起，市场就只能越来越割裂。

几个大佬市区疯狂的卷，郊区冷冷清清，小开发商不断出局。

总体而言第六批土拍很成功，贡献了290亿土地出让金。

成功拉高了大家房价预期，风貌区看30万，北外滩看19万，唐镇、莘庄纷纷站到9万以上。

留给我们思考的只有两个问题：

下次土拍还能拉高多少？二手房会不会跟上？