大家有没有发现，今年珠城的法拍房异常火爆？

近期粤海丽江花园、冼村回迁房、汇峰苑等，最高溢价229%成功拍卖，凯旋新世界广粤尊府更是出现20万+/平的惊天一拍...

4000万+顶豪也好，300万左右的回迁房也罢，被争着抢的案例越来越多。

很多人满脸问号，这到底是为啥？

｜珠江新城航拍

|广州楼市发布 摄

壹

据克而瑞地产研究院数据，今年6月全国法拍房成交率仅为19%，多数是以5-8折市价成交，拍出20万+/平的更是凤毛麟角。

而且只有7.5%的法拍房出价次数超过100次，换句话说法拍房能火的概率就像中彩票。

好，大家再来看看珠城近两个月的法拍情况，参与人数、出价次数和溢价率都高得出奇。

｜广州楼市发布 制图

就在昨天（7月31日），珠城东区的粤海丽江花园成交了一套约111平法拍房。

14位豪客经过34轮争夺，最终以约907.9万一锤定音，溢价34%被拿下。

｜图源：京东法拍

上周汇峰苑约135平法拍房，也活脱脱地爆了。

从501万拍到成交总价1650万，13人出价290次，3.5万人围观，场面比甄嬛传滴血验亲那段还精彩。

｜图源：京东法拍

还有中海花城湾那套127平顶尖书包房，开拍前一天报名人数就在不断增加，最后13人拉锯121次尘埃落定。

从500万刚到总价1705万成交，单价约13.4万/平，同样引发市场躁动。

｜图源：京东法拍

不止千万级豪宅，连带着珠城的回迁房法拍，也要靠抢。

近期冼村一套100平回迁房，33人争得面红耳赤，从777元加价到302万终成交，折合单价3.02万/平。

｜图源：京东法拍

虽说冼村回迁房租金很吸引，100平能租7000元/月。

但注意哦，回迁房没有产权证，非村民拍下 只能签订律师见证书+公证交易。

即便这样，也不影响几十个竞买人举牌的决心。

｜图源：贝壳找房

最轰动的，要数上个月凯旋新世界广粤尊府的一套建面约198平的法拍房，18位富豪轮番争抢，最终以总价4033.6万成交，折合单价20.4万/平。

（戳回顾）

一两套可能是个例，但把近期这些爆款案例连起来看，是不是就不寻常了？

千万级豪宅法拍接二连三被围猎，就连很多人眼中“低房一等”的回迁房，也跟着鸡犬升天。

仿佛有一股热浪正在席卷珠城法拍市场，多个价格梯队，都成功出圈了。

贰

接下来就该探讨大家心中的疑问了，为啥这么火？

一是市场分化的结果；二是很多人觉得有漏可捡了。

大家仔细看看就能发现，以上出圈的法拍房，不仅位置核心，面积段也都集中在100-200平。

而这个面积段，正是珠城分化背景下，流通性相对较好又能卖得起价的产品。

珠城同个板块甚至同小区，大、小户型的价格差和市场行情可以出现天壤之别。

比如汇峰苑和保利心语，同样是在珠城中区、且只隔了一条兴盛路，都是北向户型，前者135平法拍12万+，后者71平市价仅7万/平。

价格拉差如此之大，最重要的原因还是在于“户型”，大户型更有价有市。

｜图源：贝壳找房

再比如中海花城湾，大户型今年依然维持在15-16万+，下探最明显的便是约66平/70平的两房小户型，已经去到了11万+/平。

｜广州楼市发布 制图

所以，不是珠城二手不香了，恰恰是很多人觉得今年热盘大户型有漏可捡。

就拿中海花城湾的127平来说，前两年同面积的成交价，都比今年法拍的13.4万/平高。

对比2023年的16.97万/平，单价低了3.5万/平，捡漏空间就更明显了。

｜广州楼市发布 制图

叁

法拍房关注的人多，不仅仅因为火，还在于它具有重要的参考意义。

楼市君翻看了法拍房同小区、同面积房源，发现在忽略其他因素影响下，成交价格虽有波动，但都比较接近。

正常的二手交易，什么时候才是价格底，没人说得准。

对于买家而言，什么价位值得入手，法拍房不失为一个很好的比照。

｜广州楼市发布 制图

今年珠城法拍房这么火爆，便是竞买者用真金白银告诉大家，他们觉得这个价格已经是底了，或者说已经买得过了。

有真实购房需求的买家不能一直等下去，在你不知道是否能入手时，身边可能有很多干扰项，光听中介的也不一定全面。

最简单的办法，就是关注同小区的法拍价，买高不一定亏，但低于法拍价大概率就是捡漏了。

｜广州城景航拍

|广州楼市发布 摄

同样，对于二手业主来说，法拍价也可当做挂牌价的重要参考。

尤其是想卖房又没那么急的大多数人，不知道挂什么价， 挂高无人问津拉长换房周期，挂低又怕亏太多。

面对14.6万套二手库存的激烈竞争、中介三天两头打电话来让降价，自己拿不定主意，确实觉得卖房难。

｜图源：贝壳找房

有了同小区法拍价作为参照后，便可以预设还价空间和底价，至少可以避免两大卖房困境。

第一，摸不清市场行情，多次少量降价，跑输买家预期。

这样的二手业主大有人在，不断试探+犹犹豫豫，近2年的坎坷之路，即便2个月降了8次价也卖不出去。

如果清楚市场行情，去年干脆直接挂450万，可能早就卖出去了。

也不至于延缓换房周期，还收到买家“ 感谢不卖之恩 ”的调侃。

｜图源：贝壳找房

第二，部分业主因急售案例出现“价格误判”，低于法拍房成交。

尤其是价格波动较大的小区，部分业主因为急售案例容易出现的“价格误判”，以白菜价成交。

比如今年5月中海花城湾成交的一套127平户型，单价12万/平，总价1529万。

比近期同样面积、都是中楼层的那套法拍房，交易总价还低了176万。

无独有偶，汇峰苑今年3月一套135平高层，成交总价也比这次法拍低了200万。

｜图源：贝壳找房

对于同个小区的业主，房价已经是“捆绑利益”，需要共同维护。

如果有可以当做下限的参考，不至于盲目抛售，背刺邻居，拉低整个小区的均价。

总的来说，法拍房不仅反映市场冷暖，也是买家置业、业主卖房的重要参照。

你会捡漏法拍房吗？欢迎评论区留言~