长沙内五区500万以上住宅容量及价格变化

说到住宅大平层及豪宅产品，我们首先要看的就是成交总价在500万以上的大平层住宅，因为几乎全部豪宅项目以此总价段为一个基础前提向上攀爬。

长沙市场化限价从2021年开始在主城区逐步放开，放松限价后单价2万+豪宅项目以旭辉铂悦湘江、华润长沙悦府为代表逐步扩大至主城滨江及其他核心城区。

基于以上背景，500万以上豪宅2021后成交量相比2020年及之前有了大幅增加，但在2024年受整体市场下行影响，单年成交套数从1800+套降至1000+套，预计2025年成交套数也将在1000+套左右，500万以上高总价大平层相比前几年成交规模减少40%左右。

从市场份额来看，总价500万以上豪宅接近全市成交份额的4%，受众较小，属于塔尖人群产品。

近几年500万以上豪宅成交均价2.3万/㎡，均价变化相对稳定，与全市住宅均价比值在1.6-1.7倍区间。

2、500万以上豪宅面积段分布

首先，高总价下、大家想要的就不可能是一个很小的产品，这是常识，只是我们需要观测面积的具体分布空间。

从数据上来看，500万以上高总价住宅、产品面积190㎡起步，主要集中在200-400㎡区间；400㎡以上的成交比例不超过3%。

3、200㎡以上住宅大平层库存变化

200㎡以上住宅大平层产品从2023年下半年开始，库存量及出清周期均进入到一个显著的压力拐点阶段，2025年6月库存量相比2023年6月增加21%，但出清周期增加近一倍、高达27.4个月，流速下滑的幅度远比库存总量的增加幅度大得多，市场过剩的状况无需多言。

从各住宅面积段的库存出清周期来看，200㎡以上面积段的库存压力仅次于老规小面积段产品（80-90㎡），出清压力较大。

4、住宅大平层库存分布结构特点

长沙住宅大平层库存排名前十的全部为高层业态，且分布在长沙核心与非核心的不同区域，以非滨江区域为主；库存套数介于160-370套，平均出清周期43个月；较多项目大面积产品面临流速慢，出清周期长的特点。

但是如果细分库存，实际剩下的主要以未占据核心资源的高总价段项目及房源为主。

下面举两个市场案例。

①中海阅湘台

以中海阅湘台为例，其一二线江景房源整体去化率75%，其中一线江景房去化率在90%以上，且二线江景中高区基本去化完毕。

一二线江景房源的库存量78套，目前整个项目库存368套，江景房仅占总库存量的21%，大量库存集中在后排非江景楼栋。

从成交价格上来看：江景楼栋成交均价约2.7万/㎡（总价500万上方），非江景楼栋成交均价1.7-1.8万/㎡（总价大部分500万下方），二者相差1万/㎡，房源总价差200-400万。

由上观之，有钱人——豪宅市场客户在稀缺资源满足背景下，对价格的敏感度并不高；但在无稀缺资源加持下，价格敏感度将大幅增加。

②湘江金茂府

作为二环内开福区滨江项目，湘江金茂府去化大幅好于绿城凤起麓鸣、中海阅湘台的原因在于其三栋全部为一线江景，资源稀缺性强，目前中高区、高总价房源去化率超90%，剩余为2万+低区房源。

所以豪宅客户会优先关注 “城市资源”占有程度，在“资源稀缺”满足的背景下、对价格敏感度较低，然后再去考虑其他问题。

5、住宅大平层数据启示

首先，可以看出，豪宅比拼的首先是资源稀缺性，然后是围绕小区及室内外增设的各类配置。

资源是否构成稀缺的条件不但要看地段，更重要的是需要满足主城区一线、顶级的自然资源（山、湖、海、水、江等）。

另外有一个很重要的点：“有钱人”真正关注的“稀缺性”元素往往并不依赖于项目开发成本投入多少，和项目天生的“自然禀赋”有关；无论开发商在开发阶段持续投入多少成本都无法改变小区的楼栋最佳布局及朝向。

目前市场上有一些核心地段的高总价豪宅项目，比如开福中心板块的JYWC、QXZX等，产品很好，成本投入高昂，地段也很好，但是唯一不足的是没有占据一线江景这样的顶级资源，真正的有钱人看不上，导致项目在400-500万以上高总价段举步维艰。

所以，大部分豪宅项目成功与否，在拿地及产品定位、设计阶段将发挥了八到九成的关键作用：

地段适不适合做高溢价、高总价段的产品，从地块周边的自然禀赋就能判断；

拿地之后，将稀缺性景观资源在不同楼栋间的分布最大化，则关系到项目整体价值最大化的问题，设计及定位工作将起到关键作用。

对于购房者来说，基于“资产流通性”及“房产保值性”的角度来看：目前虽然住宅大平层整体过剩，但仅仅是结构性过剩，拥有一线江景资源的产品依然抢手，一线江景与非江景的价差可以高达1万/㎡，说明有钱人只买贵的、对的产品，这也是未来二手房市场的交易对手及买家。

那么对于豪宅来说，未来流通性最好的自然是现在临近一线景观资源、看起来更贵的房子。

来源：周大师地产百宝箱