上海现在的二手房挂牌量相比前两年翻了倍，从10万套飙升到20万套，但成交量却没有同步跟上。
这就意味着，以前一套房子等一个客户，变成了现在的两套房子等一个客户，房东和房东之间的竞争更加激烈了。
这种背景下，卖房遇到同小区的邻居砸盘抢跑，是挺常见但也挺蛋疼的事情。
最近找到我们帮忙卖房的陈房东，就遇到了这样的情况。
一开始他很慌，既害怕邻居砸盘，导致自己的房子卖不出去价格还要跌；
又害怕跟着邻居降价做无用功。当下这个市场，盲目跟风下调挂牌价，只会单纯把小区房价拉下来，对大家都没好处。
而且他人在国外，没法第一时间了解这边的情况，因此很是纠结。
还好，陈房东找到了我们帮忙。
错失黄金时机
陈房东在卖的房子在长宁北新泾，一个只有几百户的微型小区里的复式一房。
小区优点显著，地铁零距离（黄金线2号线北新泾站出口即达），周边烟火气的底商和高大上的商场都有，各种配套齐全。
缺点也致命，小区规模小、混杂商住、买房人认知度极低。
过去一年，整个小区同类型房源仅成交1套！可见有多小众。
今年4月，上海楼市金三银四小阳春，春风得意的是陈房东的邻居，同样的复式一房，以惊人的513万成交。
买家是一位杀伐果断的投资客，对房子楼层装修啥的都不在意。这本该是陈房东的机遇，他的房子和邻居在同一栋楼，品质没差多少，也愿意降价。
但陈房东人在海外，所以委托了一位“兼职性质”的代理人打理。
这个代理人是古北的一个中介，日常沟通迟缓，信息滞后，大好机会眼睁睁被邻居锁定。
等陈房东反应过来，已经错过了那趟卖房的高速列车。
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诚意降价，依然无人问津
痛定思痛后，6月，陈房东决心放血求速，挂牌价直降至488万！低于邻居成交价25万，诚意满满。
他心里盘算：这个价，总该有买家了吧？
然而，陈房东不知道——同栋九楼，住着他的一位“卧龙凤雏”，邻居B。同款复式一房，一开始挂牌价490万。
同时，绿牌等周边中介也在反复对陈房东和邻居b施压敲打：“你家必须降到450万才有希望！”
陈房东心乱如麻：降，心疼；不降，房子迟迟卖不掉。
更揪心的是：他怕自己咬牙降到450万，邻居B砸得更低！小区价格体系就此彻底崩坏，谁都别想好过。
邻居砸盘，心态崩塌
陈房东撑着没降，想观察几天。但邻居B的心理防线先垮了。
毫无预兆，邻居B的挂牌价一夜之间从490万跳水到455万！足足降了35万！
周边中介也借此给陈房东施压：“您看，对门都455万了！您必须跟着降！降到450万才有机会！”
陈房东有点崩溃了。邻居455万的标杆价摆在那里，他488万像个小丑。
其实他也愿意降价，但至少要等到真正客户出现再说，现在这样跟风毫无意义。
想卖房的心和想保价的魂，让陈房东在异国他乡激烈撕扯。
反其道而行之，死守价格
陈房东绝望之际，找到了我们。
我们第一时间，帮陈房东在周边大小中介大力推广房源，同时在微信群里推送给全上海的中介。
孟老师还亲自上门拍视频，全网宣发。
而且我们仔细分析后发现：
同样的复式一房，邻居B一楼客厅朝南宽敞，但楼上卧室朝北局促。
陈房东这边：一楼客厅朝北显小，但楼上的卧室带朝南大阳台。
对于买房人来讲，取决于你想要一个宽敞的客厅还是舒适的卧室。
如果是后者，自然陈房东的房子更加合适。
而且，陈房东的这套房子比邻居b的产证面积还多出五平米，价格高出一些也是人之常情。
关键的一点是，只要有客户，周边中介基本两套房源都会同步带看，因为就在一栋楼。
我们翻了一下带看数据，两边看房量大致持平。
而且陈房东房子空关，带看还略占优势。
所以我们团队讨论后决定，索性挂牌价不降了，把降价空间放在谈判桌上，效果可能更好。
而且此刻跟风降到450万，还可能引发邻居B再次跳价！两败俱伤毫无意义。
只要带看流量在，就有机会！”
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关键时刻盘中介，逆风翻盘
重拾些许信心的陈房东接受了建议，先不降价。
几天后，转机终于降临！周边中介手里诞生一位黄金客户：
这位买家就住在本小区！对小区房源和周边环境知根知底，非常认可地段价值。
他想给刚满20岁的女儿买一份独立生活的礼物！
一个朝南采光好的卧室空间，可能比一个奢华客厅更吸引他！恰是陈房东的核心优势！
客户非常诚意，目标明确，预算也相对合理。
但问题来了：中介拿到客户后，第一反应是什么？当然是优先推给邻居B！455万的挂牌价，成交概率更高！
我们洞悉了这个即将发生的事情！立刻启动“盘中介”：
“我们这套，比那边多整整5平米！楼上主卧朝南带大阳台！多适合女孩子住啊！价格也有很大空间，买家预算刚好能覆盖。”
提出双赢方案：
“你先带客户来我们这里看房谈价！要是当场没想法，或者谈不成理想价，立刻无缝衔接带他去看另一套！两边都不耽误！”
“我们这套谈成了，你佣金立刻落袋！我们房东痛快人！要是谈不成，转头推隔壁，反正那边的底价你也知道。百利无一害！”
中介“王经理”是个聪明人，盘算一下：有道理！。
于是，客户的第一站，没有按原计划走向455万的邻居B，而是推开了我们代理的这套488万的房门！
谈判桌的博弈紧张但高效。
我们清晰传递了房源价值点（尤其是朝南主卧大阳台对买家的女儿无比契合），也理解了买家对预算的坚持。
最终，双方找到一个平衡点：446.6万！房子顺利卖出。这是一个胜利。
对陈房东：他避免了恐慌性踩踏，守住了资产的合理价值。
对我们：证明了在冷淡市场、激烈竞争下，精准策略（不盲从降价） + 挖掘真价值 + 渠道管理 ，卖房机会仍然很大。
走出签约中心，陈房东感慨万千。若4月那位“甩手掌柜”代理人能靠谱一点，可能513万的果子早已入口。
卖房，尤其是业主不在场时，选对靠谱、专业、能拼命的代理人，就是保住真金白银！
这个故事，无关乎运气，只关乎专业、判断和对价值的不妥协。
小结
当下买方市场，房东很容易被各方无脑打压，因此卖房真的需要一个自己人，一方面帮忙推广房源，一方面守护房东利益。
尤其是那些日常工作比较忙，无暇专门卖房，或者人在外地国外的房东。几百万甚至上千万的资产，真的足够你和家人更加重视。
楼市做了这么多年，我们发现市面上99% 的房东真的都不太会卖房子！
在卖房过程中，房东有一个很重要的坎要过。就是处理和中介的关系。
处理这种关系其实就是进行“渠道管理”。你得学会把中介变成“自己人”。
要做好两点：一是表达诚心卖房，二是卖了你的房子他能真实获得收入。
为什么我们房外房卖房效率如此高。
因为我们的卖房师是真的走到每一个中介去坐着，跟他们聊很久，能够早走进他们的内心。
如果你最近卖房或者置换遇到了困难，也真心建议你了解一下我们产品。
我们有信心：
市场好的时候，溢价卖；市场不好的时候，加速卖。
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让上海没有难卖的房子。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。、
现在的上海，卖房比买房还要难10倍！
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