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一、项目概况与生态资源

1. 区位与规模

  • 地理位置：位于河北省廊坊市永清县韩村镇首督路1号，距京台高速永清出口仅2公里，北京南五环车程40分钟，形成“1小时京津冀康养圈”。
  • 占地面积：2800亩（约186公顷），森林覆盖率达80%以上，负氧离子浓度6000+/cm³（城区20倍），被誉为“华北绿肺”和“京南天然氧吧”。
  • 开发时序：2016年4月启动建设并运营，累计投资额未公开，但产权销售单套总价达60万-300万元。

2. 核心资源与定位

  • 三大自然资产：依托原始知青林、地源矿物温泉（出水温度45℃）、永定河故道湿地，打造“森林+温泉+湿地”复合疗愈场景。
  • 功能定位：国家级4A景区（2020年获批）、全国森林康养培训实践基地（2023年授牌），聚焦“全龄慢奢”客群，提供“医养旅居”一体化服务。

3. 硬件设施

  • 住宿单元：125栋全实木森林木屋，含树上太空舱、亲子LOFT、私汤别墅等房型，配备智能护理床、毫米波雷达跌倒监测系统。
  • 公共配套：树上温泉、森林泳池、ATV越野基地、书田花海、巴伐利亚啤酒广场及生态农场，满足休闲、运动、社交多元需求。

二、运营模式与关键数据

1. 客群与流量

  • 接待规模：运营9年（2016-2025）累计接待游客超百万人次，2023年节假日单日客流峰值2500人，工作日1000人，90%游客来自京津。
  • 康养入住：2025年床位500张（含200张森林木屋、300张公寓），长期入住率90%以上，客户满意度98%

2. 特色运营策略

  • “一老一小”全龄服务
  • 长者：提供24小时B.O管家服务、中医坐诊、三甲医院绿色通道（15分钟响应），日均服务老年客群200人。
  • 亲子：设计林小鹿主题房、森林探险乐园、篝火音乐会，吸引家庭客群。

  • 智慧化管理
  • 智能手环实时监测心率/血压，异常数据10秒推送家属；
  • 电子围栏防走失系统降低风险90%。

  • 森林疗法体系
  • 开发森林瑜伽、冥想、园艺种植等课程，年均授课1200课时，结合温泉疗养改善睡眠障碍有效率82%。

3. 流量转化路径

  • 短期引流：会员制入园（免费会员）+场地收费（露营烧烤200元/场），日均客流1000人次。
  • 长期留存：产权销售与会员卡绑定消费，银发会员卡（10万/15年）转化率达35%。

三、收益模式与财务表现

1. 收入结构多元化

收入类型

来源明细

价格区间

占比

产权销售

康养公寓（40-60㎡）

60万-80万元/套

45%

森林别墅（120-180㎡）

200万-300万元/栋

会员费

银发卡（15年居住权）

10万元起

20%

终身卡（永久居住权）

30万元起

月服务费

基础套餐（自理型）

8000-12000元/月

25%

高端套餐（失能护理）

25000-30000元/月

增值服务

康复理疗（中医推拿/水疗）

200-800元/次

10%

跨境旅居（东南亚康养游）

1.5万-3万元/行程

数据来源：2025年收费公示及运营报告

2. 成本控制与盈利亮点

  • 低获客成本：依托京津冀区位优势，80%客源通过京津养老机构合作导流（如银行保险客户），营销成本低于行业均值30%。
  • 资源复用：温泉、森林步道等设施同时服务游客与长住居民，坪效提升40%。
  • 供应链优势：食材由自营农场直供，餐饮毛利率达60%（露营烧烤为明星产品）。

四、行业价值与发展挑战

1. 创新标杆意义

  • 模式输出：首创“森林产权+医养会员制”，成为京津冀旅居养老样板，合作机构包括北京多家银行保险集团。
  • 政策背书：入选“全国森林康养培训实践基地”，推动河北省文旅厅将“林栖谷模式”写入《环京津康养旅游规划》。

2. 现存挑战

  • 支付门槛高：基础套餐月费8000元，覆盖人群不足京津退休人口的15%，中低收入客群渗透困难。
  • 医疗深度不足：虽有三甲绿色通道，但院内仅设门诊部，重症仍需外转，护理床位占比仅6%（30张）。
  • 季节性波动：冬季温泉需求旺盛，但夏季森林民宿入住率下滑20%，需强化四季业态。

3. 未来战略

  • 支付创新：2025年试点对接京津冀长护险，开发中端套餐（月费5000元以下）。
  • 医疗升级：扩建认知症专区至100床，引入机器人康复训练系统。
  • 品牌出海：借势“一带一路”中医药推广，计划在东南亚复制森林康养模型。

五、核心数据总览

指标

数据

占地面积

2800亩（186公顷）

负氧离子浓度

6000+/cm³（峰值达8000）

累计接待游客

>100万人次（2016-2025）

康养床位

500张（2025年）

基础套餐月费

8000-12000元

森林别墅售价

200万-300万元/栋

客户满意度

98%（2025年调研）

林栖谷项目与北京大兴仅一河之隔，紧邻北京大兴国际机场，南接雄安，东接天津 ，地理位置优越‌。项目规划总面积为2800亩，其中建设用地约 35.6 万平方米，总建筑面积 57.5 万平方米，1000亩银杏林，26亩生态有机农庄，13000㎡‌森林悦心湖，总体容积率为0.72，绿化率超过50%，6000+个/cm³负氧离子浓度。2016年由河北童舜集团全资开发，致力于打造国际康养示范基地的综合森林活力小镇.

地标：北京南 新机场 新青春森林康养目的地

区位交通及周边配套出京第一站，达京津雄 京台高速：直达北京南三环，都市与自然，繁华与森林康养自由切换；R1地铁永清站（建设中）：24小时运营，无人驾驶，10分钟一趟，直抵北京丽泽商务区，畅享北京医疗；天津-北京新机场联络线：33分钟连通永清与北京丽泽，高效链接京城内外；公交专线：北京881专线、专属北京休闲观光专线6，公共交通一站直抵林栖谷。两大产业区覆盖，辐射片区发展大兴国际机场临空经济区：地处京津雄三角腹地，特享全球第二大机场——北京大兴国际机场引领的空港经济产业发展红利；永清经济开发区：京津冀协同发展战略框架下的重要产业聚集区，大力培育；新一代电子信息技术、智能制造、航空智能、现代服务四大主导产业。1小时城市生活圈，活力生活半径公园：故道文化公园、廊坊市文化艺术公园、北京野生动物园、永定河森林公园；休闲：北京森林假日高尔夫俱乐部、艾力枫社高尔夫球场；医院：大兴临空中医院（三甲）、永清县人民医院、廊坊城区医院、廊坊市医院、河北中石油中心医院。

林栖谷活力长者持续照料社区——CCRC康养区，以“产权+居家+服务”模式，长者在自己家中即可享受专业养老服务，为家庭提供一站式的居家养老解决方案。

▷ 国际生态康养区-概念规划图

林栖康养中心项目总占地116533平米（合175亩），总建筑面积为19.8万平米，融合旅居康养区、CCRC康养区、国际生态康养区等全维多元业态，以居家养老、社区养老、机构养老三位一体的品质康养社区，打造全方位、全时段、一站式的康养生活。

▷ 悦享·熙园康养中心-鸟瞰图

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