炸天团注意到，最近许多媒体都在关注一个行业话题——房贷返点。而在一些地方，银行业协会也突然大张旗鼓地搞自律公约，试图叫停“房贷返点”。
到底是怎么一回事，行业潜规则突然变成了人人喊打，但却依然屡禁不止，反倒还在愈演愈烈。
01
一场不合规的默契游戏
其实，说到“房贷返点”，在楼市并不陌生，早已是公开的秘密。
通常而言，“房贷返点”的操作并不复杂：
购房人通过中介买新房，不仅开发商会给中介佣金，银行也会以“返点”形式对放贷行为进行隐形奖励。而这笔钱，中介再“按比例”返给购房者，成了不动产交易中默认的“甜头”。
按行业人士的话说，这叫“客户资源的转化效率”。
听起来，是不是很市场化，而且结果也看似皆大欢喜。
但问题是：这一切，并不合规。
早在2010年，中国银行业协会就明文规定，不得以任何形式向房产或贷款中介支付“房贷返点”。
而今年，随着市场愈加激烈，“明知违规”却照做的现象又浮出水面，甚至严重到各地银行业协会不得不集体出面发文制止。
不过，银行业协会发文叫停“房贷返点”是一回事，处理这件事真正的难点在于：有多少银行真的愿意停下来？
02
游戏规则制定者
的确，在“房贷返点”这件事情上，银行早就成为了“弱势群体”。
坊间就流传着一些颇有点“荒诞”的故事：某房产中介组织给银行开会，宣布每月给合作银行打分，根据返点高低和放款速度做绩效排名，排名低了，银行业务直接被砍。
换句话说，银行早就没了昔日“说了算”的权利，变成了听命于中介的“供应商”。
银行角色边缘化的背后，是银行对于房贷渠道的深度依赖：
传统的客户资源下滑，中介成了“输血管”，为了完成放贷任务，银行不惜把自己送上“考核席”，不仅要给房产中介返点，还要接受房产中介的“绩效打分”。
不难看出，主导这套游戏规则的是房产中介。准确的说，当地头部的几家房产中介。
是的，在房地产市场整体不景气的背景下，不仅新建商品房市场在加速向头部的央国企集中，在许多城市的销售渠道上，头部房产中介的集中或者垄断程度更是惊人。
比如在宁波，某房产中介就宣称他们掌握着全市50%以上的新房客户资源。
在这套游戏规则下，银行为了保住房贷业务，就必须听头部房产中介的话，遵守他们制定的“规矩”，甚至还会主动出手加码返点。
在利率已探底，净息差日益压缩的2025年，这套房产中介主导的游戏规则显然就是银行在拿自己的血，喂养房产中介的胃，最终让整个银行业“卷”的苦不堪言。
03
银行的反抗
众所周知，各家银行之间的房贷产品并没有本质的差异，房贷利率也是基本固定的。
在客户稀缺，市场蛋糕越做越小的当下，如此同质化的产品必然导致的结果就是——卷。
不是卷听起来有点虚的服务，而是卷实实在在的返点，甚至把返点卷到明码标价：从返点0.4%到返点1%。
有业内人士表示，在当前利率水平下，返点如果达到1%，意味着银行头三年几乎白干。这还没算营销费用、人力成本、风控投入等隐形消耗。
银行这不是在搞业务，而是在“自残”。
正所谓哪里有压迫，哪里就有反抗。
7月17日，广东银行同业公会召开反“内卷式”竞争专题会，随后《广东银行业自律公约》出台，首次把“反返点、反低价倾销”写进制度文本，就此打响了今年银行业反抗的第一枪。
紧接着，宁夏银行行业协会效仿组织“内卷式”竞争专题座谈会，制定《个人住房贷款业务自律公约》，组建检查组，现场督查返佣整改。
7月25日，宁波市银行业协会召开《宁波银行业个人住房贷款业务自律公约》推进会，《公约》将由银行机构签署后生效，叫停任何形式的“返点”行为。
一时间，各地似乎都行动起来了，共同抵制“房贷返点”。
但客观地说，自律不等于法律，银行内部更非铁板一块。
如果房贷市场依然紧张、银行仍以规模为核心KPI、购房者还只看返现金额，“禁返点”就只能停留在纸面。
监管喊停的声音越来越大，房贷返点的动作只会越做越隐秘。
结语
最后，在炸天团看来，这场愈演愈烈的“返点大战”，表面是客户拿了便宜，实质是银行被裹挟、中介狂飙、监管尴尬。
返点越来越像一场自我消耗的游戏：
客户看返点拿主意；
中介靠返点拼体量；
银行用返点换流量；
可没人真正考虑可持续。
最扎心的是：
本该是稳健盈利的房贷业务，成了低价内卷的前线战场。
长远来看，这样的返点模式注定不能持久，一旦最终导致的是金融逻辑失序。
那么，谁都可能是这场游戏的最后“买单者”。
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